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繼被曝面臨資金饑渴，融資受阻后，日前，陸續(xù)公布的上市房地產(chǎn)公司2010年年報(bào)再現(xiàn)“地雷”，70家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-683.72億元，同比減少了246.58%！同時(shí)，存貨同比大幅增長(zhǎng)41.70%。

盡管今年一季度，不少大型房企通過(guò)降價(jià)銷售、轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、進(jìn)入二三線城市以及保障房建設(shè)等舉措，仍然迎來(lái)驕人業(yè)績(jī)，并繼續(xù)拉大同其他房企的差距。但有分析師表示，在資金鏈?zhǔn)軌旱那闆r下，如果調(diào)控加緊，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期就會(huì)抬頭。

年報(bào)：存貨猛增41.7%現(xiàn)金流負(fù)683億

上市房企正在“被囤貨”。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至4月6日，已經(jīng)披露2010年年報(bào)的70家房企中，存貨總額為8479.40億元，同比猛增41.7%，甚至已經(jīng)超過(guò)總資產(chǎn)39.64%的增長(zhǎng)幅度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，存貨同比增幅在100%以上的上市公司包括綿世股份、寧波富達(dá)、順發(fā)恒業(yè)、西藏城投、萬(wàn)業(yè)企業(yè)以及華麗家族。當(dāng)然，也有一些上市公司存貨同比減少，如豐華股份、廣匯股份、廣宇發(fā)展、津?yàn)I發(fā)展、深鴻基、ST珠江和上海新梅等。

“招保萬(wàn)金”四大房企中，保利地產(chǎn)較為激進(jìn)，存貨同比增加了88.71%；金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)健，存貨分別同比增加12.11%、27.04%；萬(wàn)科則比較中庸，存貨同比增長(zhǎng)48.01%。但萬(wàn)科年報(bào)稱，截至去年末，在各類存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)僅占4.0%。

萬(wàn)科董秘譚華杰此前預(yù)計(jì)，隨著去年大量開(kāi)工的產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)入銷售，未來(lái)整體住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加，行業(yè)的存貨壓力將進(jìn)一步上升。

與此同時(shí)，2010年70家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-683.72億元，同比減少了246.58%。資深房地產(chǎn)專家，刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，近700億元的負(fù)現(xiàn)金流實(shí)際上是上市房企的負(fù)債，暗示了房地產(chǎn)公司債臺(tái)高筑。不過(guò)，合富輝煌首席分析師黎文江稱，房地產(chǎn)公司一直保持60%-70%的負(fù)債率，實(shí)際情況或許沒(méi)有想象中那樣差。

對(duì)策轉(zhuǎn)攻商業(yè)地產(chǎn)　布局三四線城市

盡管房地產(chǎn)業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)緊縮及行業(yè)調(diào)控雙重壓力，不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。4月7日萬(wàn)科公布了3月份的銷售業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積303.8萬(wàn)平方米，銷售金額355.1億元，同比分別增長(zhǎng)144.61%、135.32%！金地集團(tuán)2011年1-2月公司累計(jì)簽約面積和簽約金額也實(shí)現(xiàn)翻番，分別較上年同期增長(zhǎng)127.5%、189.8%。相對(duì)落后的保利地產(chǎn)1-2月簽約面積也實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)15.75%，簽約金額則同比增長(zhǎng)55.14%。

日前，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的“2011年一季度房企銷售榜”指出，上榜企業(yè)在三四線城市布局的優(yōu)化，以及在商業(yè)地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)型的成功，成為銷售不錯(cuò)的主要原因之一。

事實(shí)上，保利地產(chǎn)欲在未來(lái)3年內(nèi)將商業(yè)物業(yè)的投資逐步提高到占總體投資比重的30%。保利在年報(bào)中稱，“2011年將推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)整合，有計(jì)劃地增持國(guó)家中心城市的商業(yè)地產(chǎn)。”招商地產(chǎn)與金地集團(tuán)則紛紛成立旗下商業(yè)地產(chǎn)公司，連一向?qū)Ｗ⒂谧≌禺a(chǎn)的萬(wàn)科也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試，一季度商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)約40億元，占比達(dá)13%。

趨勢(shì)：資金鏈?zhǔn)軌簩⒃黾咏祪r(jià)壓力

雖然今年一季度房企的銷售保持強(qiáng)勁，但謝逸楓認(rèn)為，一線房企的亮麗業(yè)績(jī)并不代表現(xiàn)金流就很充沛，扣除土地出讓金、銀行負(fù)債利息以及其他一些費(fèi)用之后，可能還呈凈流出。

“在資金亟須回籠的壓力之下，萬(wàn)科、恒大、綠地、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)銷售，并采取控制拿地、施工進(jìn)度，推遲開(kāi)盤(pán)、封盤(pán)等措施。”謝逸楓稱，加息使房企融資成本上升，加之在資本市場(chǎng)再融資遇阻，銀行貸款額度萎縮，如果銷售下降50%-60%，資金鏈就存在斷裂的危險(xiǎn)。據(jù)國(guó)金證券在周二的一份研報(bào)中透露，目前房地產(chǎn)信托的實(shí)際利率已經(jīng)上升至15%-18%。

一旦存貨積壓三個(gè)月以上，在目前限購(gòu)令的背景下，房企的資金鏈無(wú)疑顯得十分脆弱。萬(wàn)科在年報(bào)中指出，未來(lái)一段時(shí)期，行業(yè)資金面緊縮將成為大勢(shì)所趨。

房企拿地速度的銳減印證了萬(wàn)科的觀點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院4月6日公布的數(shù)據(jù)，2011年一季度，全國(guó)120個(gè)城市共成交土地4372宗，環(huán)比減少21%，成交土地面積環(huán)比減少31%。樓面地價(jià)方面，一季度，全國(guó)120個(gè)城市平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%。北京一季度的土地出讓金僅為去年的32.7%，樓面價(jià)格下降了49%。

“如果住建部再收緊土地增值稅，推廣房地產(chǎn)稅至其他城市，同時(shí)，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求上調(diào)至30%，并且央行在二季度再次加息，我估計(jì)2/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)都將扛不住！”謝逸楓大膽預(yù)測(cè)。（南方日?qǐng)?bào)）