下游數(shù)據

房企囤地足夠三年開發(fā) 拿地熱情下降

2011年04月07日06:37   來源：西本資訊
摘要：

中國證券報　土地市場的冷熱變化或許可以透露出房地產市場走勢的蛛絲馬跡。3月份以來一些地方土地出讓多次出現(xiàn)底價成交，之前開發(fā)商拼搶地王的熱火場景不再。之前“吃”進大量土地的許多房企土地儲備已足夠三年以上開發(fā)，紛紛減緩拿地步伐，靜待土地市場走勢明朗。

手中有地心里不慌

前兩年的土地盛宴中，各大房企已經囤積了大量土地，許多房企土地儲備足夠三年甚至更長時間開發(fā)。在當前市場低迷情況下，今年2月份以來，房企大多采取保持現(xiàn)金、減緩拿地的舉措。

截至2010年末，萬科的土地儲備面積超過3000萬平方米。萬科年報顯示，2010年新買的土地儲備權益建筑面積就達到2215萬平方米，截至2010年末權益建筑面積為3640萬平方米，按照萬科去年的開工面積1248萬平方米計算，土地儲備幾乎相當于三年的開工面積。今年2月份萬科的拿地速度已經放緩，僅新增3個項目。

一向積極的保利地產2月份以來拿地熱情也有所下降，最近一次拿地公告還是發(fā)布于2月17日。去年新進入了福州、廈門、珠海、中山、東莞、嘉興、紹興、無錫、連云港、常州、南通、營口等12個城市，完成45個項目拓展，新增土地儲備權益建筑面積高達1441萬平方米。據測算，目前保利地產土地儲備面積也超過3000萬平方米，按照保利地產去年新開工面積1000萬平方米計算，現(xiàn)有土地儲備足夠三年開發(fā)。

招商地產2010年新增加了6個項目土地儲備，分布在佛山、上海、廈門、成都、漳州等城市，規(guī)劃建筑面積176.74萬平方米，權益建筑面積126.18萬平方米。目前招商地產土地儲備面積超過1000萬平方米，按照該公司去年新開工面積142萬平方米計算，足夠開發(fā)7年之久。

金地集團2010年共獲取了14個項目，到2010年末土地儲備達到1687萬平方米，能夠滿足其未來3至5年的發(fā)展需求。而今年金地集團拿地動作也放緩，自1月6日發(fā)布拿地公告以來，近期未見行動。

證券報記者了解到，一些中型房企甚至儲備了更長時間的開發(fā)用地，短期內并不著急拿地。深振業(yè)管理層近期表示，截至2010年末共有土地儲備約300萬平方米，分布在深圳、惠州、長沙、天津、西安和南寧六個地區(qū)，可確保該公司3至4年內的開發(fā)需求，上半年拿地并不著急，將在下半年尋找拿地機會。

一線城市供給保守

一線城市近幾年土地供給量一直較為保守，沒有出現(xiàn)大幅增加，這被認為是房價持續(xù)高漲的因素之一。以上海為例，住宅土地供應2007年至2010年分別有1100公頃、900公頃、1065公頃、1100公頃，平均波動幅度正負保持在100公頃左右。

北京市2011年度計劃供地總量為6500公頃。其中住宅用地2550公頃，比2010年的2500公頃增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6%。供地計劃中增加了中低價位、中小套型普通商品房用地供應，確保各類保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%。

而去年北京市實際供應總量6489公頃，2011年供地計劃與上年基本持平，即便與2009年相比，供地總量增幅也在10%以下。

廣州2011年計劃供應3.37平方公里(即337公頃)、共35幅商品住宅用地，總供應量與2010年初提出的計劃供應量5平方公里(即500公頃)相比，還下降了32.6%。而且按照廣州市規(guī)定，此前屬于商品房用地的限價房用地，今年首次納入到保障房體系中。

相較于一線城市，二三線城市土地供給量有一定增長，且年均增幅通常超過10%，這也使得二三線城市成了開發(fā)商倚重的戰(zhàn)略要地。以武漢為例，土地供給總量從2007年的1543公頃增加到2010年的2207公頃，年平均增幅達到10.8%。重慶2008年土地供給量達到4224.85公頃，2010年達到了6449公頃，年平均增幅為17.7%，濟南2008年土地供給達到1875公頃，2010年則達到了2455.47公頃，年平均增幅達到10.3%。

暫別地王逐漸“退燒”

房地產市場走勢尚不明朗，土地價格也依舊維持高位，但與之前的持續(xù)“高燒”、地王頻出相比，近期已經有降溫跡象。3月下旬，上海連續(xù)推出商業(yè)地塊、住宅地塊及保障房地塊共19幅，總成交金額58.5億元。其中，商品住宅用地成交合計4幅，約6.61萬平方米，成交金額6.88億元。商業(yè)地塊、保障房地塊普遍以底價成交，住宅用地溢價率也略有回落。

3月24日，上海羅涇鎮(zhèn)某地塊出讓，僅兩家開發(fā)商參與，最終這一地塊以1.11億元拍出，溢價率52%，與去年下半年同區(qū)域土地出讓溢價率相比已有回落。廣州市3月24日舉辦的2011年首場土地拍賣出人意料的冷清，4幅地塊全部以底價成交。

二線城市土地市場也開始進入觀望期，開發(fā)商拿地積極性減弱。年初至今濟南市掛牌成交的居住和商業(yè)用地只有8塊，總面積約18公頃，土地成交面積約為去年同期的十分之一。3月23日、24日，大連市以掛牌方式出讓7幅地塊的國有土地使用權，全部以底價成交，總成交價格為63.18億元。昆明市2月份住宅市場用地推出26宗，僅成交6宗，3月份公開招拍掛32塊土地，全部以底價成交。合肥市也多次出現(xiàn)明星地塊遇冷，最終以底價成交的情況。

中原地產上海研究咨詢部龔敏表示，從近期土地市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商對一線城市住宅地塊的需求依舊旺盛，一線城市還沒有出現(xiàn)流標現(xiàn)象，優(yōu)質宅地稀缺的城市住宅用地溢價率依然較高。

有專家指出，從全國范圍來看，商品房銷量下降，開發(fā)商對未來商品房銷售不太樂觀，加上資金回流等方面的壓力，不少開發(fā)商會采取“冬眠”的辦法，拿地意愿大幅降低，未來一段時間或將出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。

不過這位專家指出，在通脹預期和城市化進程加速的背景下，對未來的房地產市場仍然看好，與2008年金融危機時不同的是，未來土地流拍只會是個別現(xiàn)象，不會影響土地市場和房地產市場的大方向。

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