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    中央政府有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)一個(gè)多月以來(lái)，除深圳等少數(shù)幾個(gè)城市制定了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則外，大多數(shù)城市落實(shí)中央文件精神的政策仍在制定之中。盡管有形之手強(qiáng)力干預(yù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大戲仍未開(kāi)演。
    深圳　開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)自救
    7月的深圳樓市，仿佛是個(gè)孤獨(dú)的舞臺(tái)。透過(guò)支離破碎的帷幕，人們看到的只是房地產(chǎn)商表情復(fù)雜的臉。而臺(tái)下，那些原本興致高昂的看客，終于帶著失落的心情紛紛離去。
    根據(jù)深圳國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)字，7月6日羅湖、福田兩大中心行政區(qū)商品房交易數(shù)量都僅為2套。
    4月底以來(lái)，深圳商品房的成交量就像泄了氣的皮球，從以前平均每天500－600套，逐步減至100套以內(nèi)，近期更是跌至72套。曾以超過(guò)30%的增長(zhǎng)速度一路狂飆的深圳房?jī)r(jià)，在經(jīng)歷了兩場(chǎng)宏觀調(diào)控風(fēng)暴之后，終于在今年夏天放慢了增長(zhǎng)的步伐。
    深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處在量變到質(zhì)變的過(guò)程中。但現(xiàn)在誰(shuí)都無(wú)法預(yù)料這個(gè)質(zhì)變的過(guò)程需要多久，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)能否如期而至。
    “幸好我們的項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證。”站在烈日下寶安新中心區(qū)一個(gè)樓盤(pán)前，滿頭大汗的張士芳說(shuō)。張士芳是深圳一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目總監(jiān)，他告訴記者：“據(jù)我了解，一些還沒(méi)有取得許可證的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在日子不好過(guò)。”
    在張士芳的眼里，這次調(diào)控是政府出手最重的一次。“政府對(duì)于樓盤(pán)的小戶型比例規(guī)定得太嚴(yán)格了，我們另外兩個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)受到影響。”張士芳說(shuō)，這兩個(gè)項(xiàng)目目前正在整地中。按照原先的方案，這兩個(gè)樓盤(pán)是設(shè)計(jì)容積率為2.2的大戶型住宅區(qū)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通知設(shè)計(jì)公司，要求他們進(jìn)行調(diào)整。
    “我們公司將會(huì)增加幾百萬(wàn)的整體改造費(fèi)用。”張士芳說(shuō)：“我們認(rèn)為隨著將來(lái)市場(chǎng)小戶型數(shù)量的增多，市場(chǎng)的供求關(guān)系一定會(huì)改變，小戶型房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。”
    但同時(shí)，市場(chǎng)傳出消息說(shuō)，在深圳出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)施細(xì)則之后，深圳房地產(chǎn)商似乎在一夜之間達(dá)成了一些新的共識(shí)，很多計(jì)劃在六、七月份開(kāi)始銷售的樓盤(pán)，銷售時(shí)間已經(jīng)后延。    
    “我們樓盤(pán)的工期延誤了，銷售計(jì)劃也只好推延。”一家開(kāi)發(fā)商的銷售經(jīng)理解釋說(shuō)。
    “我敢肯定地說(shuō)，這一定是開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“開(kāi)發(fā)商推延樓盤(pán)的銷售，實(shí)際上是希望造成目前市場(chǎng)供應(yīng)緊張局面，但又不至于拉動(dòng)整個(gè)房?jī)r(jià)的價(jià)位神經(jīng)。”
    “看房?jī)r(jià)能堅(jiān)挺到何時(shí)？！”這是買(mǎi)家目前普遍的心態(tài)。在眾多買(mǎi)家眼里，只要堅(jiān)持不買(mǎi)房，讓房產(chǎn)有價(jià)無(wú)市，那最后的殘局一定會(huì)由地產(chǎn)商來(lái)收拾。而開(kāi)發(fā)商明白，只要掌握市場(chǎng)的供求關(guān)系，就能夠在今后一段時(shí)間內(nèi)將房?jī)r(jià)維持在目前的水平。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家的博弈已經(jīng)進(jìn)入艱難對(duì)決階段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果深圳房地產(chǎn)交易量在半年之內(nèi)未見(jiàn)回升，那么一些房地產(chǎn)商將會(huì)如坐針氈，主動(dòng)卸甲。這注定是一場(chǎng)比耐力、比時(shí)間、比信心的角逐。
    北京　“風(fēng)暴”前氣氛凝重
    在深圳市政府堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策、出臺(tái)“深圳細(xì)則”之后，北京市仍無(wú)細(xì)則出臺(tái)，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長(zhǎng)劉志華被免職、京城地產(chǎn)界重量級(jí)人物劉曉光被傳喚配合調(diào)查的新聞，這令業(yè)界人士對(duì)未來(lái)的“北京細(xì)則”以及調(diào)控力度平添了幾分想象空間。
    在剛剛結(jié)束的北京夏季房展會(huì)上，從市場(chǎng)動(dòng)向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會(huì)僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會(huì)的三成，創(chuàng)下近年來(lái)的新低。對(duì)于這種市況，有著不同的解釋。較為普遍的看法是，房產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)開(kāi)始“發(fā)酵”，購(gòu)房者在觀望等待。但熟悉市場(chǎng)的人士則認(rèn)為，北京開(kāi)發(fā)商在靜待政策細(xì)則出臺(tái)，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣(mài)了，所以沒(méi)有宣傳推廣的必要。
    從購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的觀望等待可以看出，具體政策實(shí)施細(xì)則的制定將會(huì)對(duì)北京市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生巨大的影響。
    北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政策“真空期”時(shí)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，頗能說(shuō)明一些問(wèn)題。6月底，北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1－5月，北京市普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.4%，漲幅累計(jì)9.4%。新建商品房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)增加，二手房?jī)r(jià)格漲幅有所回落，普通住宅價(jià)格漲幅略高于高檔住宅。日前，有消息稱，今年上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過(guò)百億。
    “房?jī)r(jià)上漲9.4%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收增長(zhǎng)13.5%，這就挺能說(shuō)明問(wèn)題。”房地產(chǎn)業(yè)界一位人士分析，“這表明房地產(chǎn)的利益格局是，政府拿‘大頭’，開(kāi)發(fā)商得‘中頭’，房地產(chǎn)衍生行業(yè)賺‘小頭’。所以說(shuō)，如果僅是行業(yè)利益集團(tuán)的游說(shuō)還不足以令中央政策的落實(shí)化于無(wú)形，各地方政府的利益盤(pán)算才是這場(chǎng)博弈的關(guān)鍵所在。”
    令眾多北京開(kāi)發(fā)商感到不安的是，目前在北京已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目有600多個(gè)，總規(guī)劃建筑面積達(dá)2000萬(wàn)平方米。在這些項(xiàng)目中，套型建筑面積在90平方米以下的戶型僅占10%。如果嚴(yán)格按照九部委的文件精神執(zhí)行的話，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度將非常大。由于原來(lái)的規(guī)劃條件將有重大改變，不僅開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品市場(chǎng)定位要“推倒重來(lái)”，而且已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目若后繼開(kāi)發(fā)規(guī)劃作出調(diào)整，肯定會(huì)對(duì)此前買(mǎi)房的客戶產(chǎn)生影響。不過(guò)，按照北京市有關(guān)方面的說(shuō)法，管理層將本著“認(rèn)真貫徹，結(jié)合實(shí)際”的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。因此，北京市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)將在很大程度上取決于政策細(xì)則的內(nèi)容。
    業(yè)界一位資深人士預(yù)測(cè)，行政力量強(qiáng)力介入下的這次房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將導(dǎo)致市場(chǎng)格局發(fā)生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶型住宅將在市場(chǎng)上出現(xiàn)。雖然房子的單價(jià)不一定會(huì)下降，但總價(jià)肯定會(huì)大幅降低，這將使一些原來(lái)買(mǎi)不起房的人看到希望。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)這也是一個(gè)長(zhǎng)期利好，因?yàn)樵诳陀^上能動(dòng)員出更多的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行住房消費(fèi)。到明年，隨著廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)住房保障體系的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理。
    上海　成交量迅速縮水
    “國(guó)六條”及其細(xì)則的出臺(tái)，讓上海的陳小姐看到了希望。在她看來(lái)，這次調(diào)控政策的出臺(tái)，或許會(huì)讓高高在上的上海房?jī)r(jià)更加“親民”一點(diǎn)。但一個(gè)月過(guò)去了，她卻發(fā)現(xiàn)事情并沒(méi)有朝她所預(yù)期的方向發(fā)展。
    “一個(gè)月來(lái)，看了這么多樓盤(pán)，跑了這么多中介，腿都跑酸了，發(fā)現(xiàn)上海房?jī)r(jià)竟然沒(méi)有什么波動(dòng)，有些地方居然還小幅上漲，我是心灰意冷了。”滿臉疲憊的陳小姐說(shuō)：“政府部門(mén)公布的數(shù)據(jù)說(shuō)上海房?jī)r(jià)降了，媒體的文章也說(shuō)上海的房?jī)r(jià)降了，可為什么我想親身感受一下，就那么難呢？”
    陳小姐的心態(tài)代表了上海許多待購(gòu)房者的心態(tài)。這次調(diào)控政策的出臺(tái)重新燃起了他們的希望，但現(xiàn)實(shí)卻再次給他們潑了一盆冷水。“房產(chǎn)之窗”上海樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，6月份上海普通商品住宅成交均價(jià)為9685元/平方米，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)上漲近一成，帶動(dòng)全市均價(jià)上漲了7.4%。盡管這個(gè)均價(jià)的拉升是由于成交結(jié)構(gòu)變化所帶動(dòng)的，但這也傳遞出一個(gè)信號(hào)：上海房?jī)r(jià)依然保持強(qiáng)勢(shì)，并沒(méi)有因?yàn)檫@次調(diào)控政策的出臺(tái)而俯首。
    失望讓許多上海待購(gòu)房者選擇了繼續(xù)等待。在這種觀望的氣氛中，上海許多樓盤(pán)的成交量開(kāi)始大幅萎縮，一些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)后居然長(zhǎng)時(shí)間出現(xiàn)零成交的局面。陳小姐告訴記者，在她看的樓盤(pán)中，有許多樓盤(pán)已經(jīng)是現(xiàn)房了，但售樓處卻沒(méi)有人氣，冷冷清清的場(chǎng)面讓人想起去年第一次宏觀調(diào)控時(shí)的場(chǎng)景。只不過(guò)，讓她費(fèi)解的是，售樓人員卻一反常態(tài)的高傲，仿佛仍處在樓市火爆的前兩年。
    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清楚地說(shuō)明了上海樓市受到觀望情緒的影響程度。中國(guó)指數(shù)研究院（華東）對(duì)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，6月份上海共成交商品房210.34萬(wàn)平方米，較5月份減少了81萬(wàn)平方米，降幅為27.8％；共成交了16810套，較5月份減少了9253套，降幅為35.5％。其中商品住宅成交169.42萬(wàn)平方米，較5月份減少81.31萬(wàn)平方米，降幅為32％。
    購(gòu)房者的觀望、成交量的萎縮讓開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始謹(jǐn)慎起來(lái)。中國(guó)指數(shù)研究院（華東）提供的數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海商品房供應(yīng)量新增264.36萬(wàn)平方米、25163套，分別比5月份減少15.22％和15.76％。其中，住宅供應(yīng)量為207.1萬(wàn)平方米，比5月份減少了23.64％。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)不肯降價(jià)和購(gòu)房者的觀望在6月份交織在一起，上海樓市供需方新一輪的對(duì)峙悄然展開(kāi)。
    業(yè)內(nèi)人士指出，上海的實(shí)施細(xì)則遲遲未出，使得各方不敢輕易行動(dòng)，開(kāi)發(fā)商尤其如此。不過(guò)，如果上海的實(shí)施細(xì)則和深圳等地一樣嚴(yán)格，上海的開(kāi)發(fā)商受到的影響會(huì)非常大，這有可能會(huì)打破目前的僵局。
    上海二手房市場(chǎng)也開(kāi)始快速萎縮。受營(yíng)業(yè)稅全額征收時(shí)間跨度延長(zhǎng)的影響，許多二手房的出售成本驟然提高，這使得二手房的交易量快速縮水。一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士介紹說(shuō)，在陸家嘴地區(qū)，一些中介的業(yè)務(wù)量足足下降了一半，前來(lái)看房和電話咨詢的人大為減少。與此形成鮮明對(duì)比的是，二手房的租賃成交快速放量，6月份一些地區(qū)的租賃成交量上升了二成以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃成交放量主要是由于一些房東在賣(mài)房無(wú)望的情況下改賣(mài)為租，一些購(gòu)房者改變了購(gòu)房計(jì)劃轉(zhuǎn)而選擇租賃造成的。
    從近一個(gè)月來(lái)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，目前大多仍延續(xù)著上半年房?jī)r(jià)小幅攀升的市況。但這并不能說(shuō)明什么問(wèn)題，因?yàn)闃鞘挟吘共皇枪墒校邔?duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)馬上顯現(xiàn)出來(lái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次房地產(chǎn)調(diào)控，有兩點(diǎn)須明確。其一，在究竟是要講求市場(chǎng)效率還是體現(xiàn)社會(huì)公平上，調(diào)控目標(biāo)明顯傾向于后者，有限的城市土地資源不會(huì)再是出價(jià)高者得；其二，中央政府對(duì)這次房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容置疑。建設(shè)節(jié)約緊湊型城市，逐步改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理狀況，應(yīng)是這次調(diào)控的深層次背景。（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）