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　　在這一輪樓市調(diào)控中，宋都集團(tuán)及其所在的杭州地區(qū)，備受關(guān)注。在宋都集團(tuán)的個案中，既有眾多的關(guān)聯(lián)企業(yè)，又有銀行和土地復(fù)雜的纏繞關(guān)系。在房價持續(xù)高企的前提下，這種纏繞不僅相安無事，甚至風(fēng)生水起。但一旦喪失這個前提，開發(fā)商難免遭遇變數(shù)，銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)也將放大。由是觀之，宋都集團(tuán)此案，其典型意義堪稱2006年樓市調(diào)控“第一案”。

　　盡管今年有望回籠資金3億元左右，但2002年至2005年，宋都集團(tuán)共獲得銀行貸款約7.8億元，占資金進(jìn)項(xiàng)的80%，而僅土地金和對外投資兩項(xiàng)就支出近12億元。如果再算上房地產(chǎn)貸款的利息，宋都集團(tuán)的資金鏈已繃得很緊

　　6月23日上午8點(diǎn)30分，杭州市上城區(qū)人民法院近江法庭開庭審理杭州南方置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“南方置業(yè)”)狀告杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“宋都集團(tuán)”)名譽(yù)侵權(quán)案。

　　在起訴書中，原告稱被告曾利用南方置業(yè)的平臺，兩次抽逃被告關(guān)聯(lián)公司蘇州中都創(chuàng)業(yè)科技園發(fā)展有限公司(下稱“蘇州中都”)的注冊資金總額達(dá)5300余萬元。

　　南方置業(yè)也是宋都集團(tuán)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，它們之間的利益糾葛，使得宋都集團(tuán)房地產(chǎn)資金操作的一些手法得以曝光。隨之浮出水面的，還有其在房地產(chǎn)高速發(fā)展時期的種種擴(kuò)張之道。

　　目前，除了司法程序正在進(jìn)行外，杭州市工商局、蘇州市工業(yè)園區(qū)工商局和浙江省銀監(jiān)局等相關(guān)部門接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時也都證實(shí)，已接到舉報(bào)，并不同程度地介入了調(diào)查。

    1億多元規(guī)模“走錢”通道

　　“當(dāng)時是第一次‘走錢’，宋都集團(tuán)的財(cái)務(wù)總監(jiān)親自過來和我一起銀行去辦的。”6月19日，阮莉萍對記者說。

　　采訪中，記者聽得最多的一個詞是——“走錢”。阮系宋都集團(tuán)派駐南方置業(yè)的財(cái)務(wù)人員，從2003年8月南方置業(yè)成立后任職至2005年5月。

　　南方置業(yè)總投資4000萬元，宋都集團(tuán)分兩次總出資2600萬元，占86.67%的股份；自然人宋榮根占13.33%的股份。公司由后者承包經(jīng)營并擔(dān)任總經(jīng)理。

　　南方置業(yè)實(shí)際上是一個項(xiàng)目公司，宋都集團(tuán)和宋榮根共同出資盤下了該公司的前身及其持有的土地，并開始了兩者的合作。

　　阮所稱的第一次“走錢”，發(fā)生在2004 年2 月25 日。

　　根據(jù)南方置業(yè)的工商登記資料，2004年2月20日，宋都集團(tuán)第二次向南方置業(yè)注資2000萬元(第一次出資600萬元)。5天后，南方置業(yè)以住房開發(fā)貸款的名義向工行杭州市城站支行貸款6000萬元。

　　該行的銀行票據(jù)顯示，貸款下來的當(dāng)天，一筆5000萬元的款項(xiàng)就以工程款的名義，從南方置業(yè)的工行賬戶打到了施工單位某建筑公司的建行賬戶上。

　　也是同一天，該5000萬元又被以往來款的名義打回南方置業(yè)的賬戶，并隨即被打到宋都集團(tuán)下屬宋都房產(chǎn)賬戶。

　　上述施工單位“西溪名園”項(xiàng)目組的負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者承認(rèn)，當(dāng)時南方置業(yè)名下的“西溪名園”樓盤剛剛開工，遠(yuǎn)沒有到結(jié)算工程款的時間，這筆錢只是從其賬戶走個過場而已，“我當(dāng)時就坐在銀行等她們(指阮和宋都財(cái)務(wù)總監(jiān))來，然后給支票敲公章，根本沒有看到一分錢”，而且雙方都沒有開具發(fā)票。

　　根據(jù)銀行項(xiàng)目貸款的監(jiān)管規(guī)定，項(xiàng)目貸款只能用于項(xiàng)目本身，但監(jiān)管往往只限于資金的第一個流向。所以宋都集團(tuán)得以以工程款的名義順利轉(zhuǎn)出資金。業(yè)內(nèi)人士分析，這種通過材料商和建筑商“走錢”的方式十分普遍。

　　宋榮根提供、簽署于2003年8月的《股東承包經(jīng)營協(xié)議書》第9條顯示，宋都集團(tuán)和宋榮根雙方曾經(jīng)特別約定，南方置業(yè)的“西溪名園”房產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押權(quán)利由宋都集團(tuán)享有和支配，包括融資和抵押等。以此為交換，宋都集團(tuán)向宋榮根承諾投入啟動資金1500萬元。

　　據(jù)施工單位“西溪名園”項(xiàng)目組的負(fù)責(zé)人和阮的共同回憶，在如此“走錢”之前，宋都集團(tuán)的財(cái)務(wù)總監(jiān)曾召集與南方置業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)系的材料商和建筑商開會，要求他們?yōu)樗味技瘓F(tuán)的走錢“提供方便”。

　　在同樣的操作手法下，從 2004 年2 月25 日到當(dāng)年9 月17日,宋都集團(tuán)共從三家施工單位、材料商企業(yè)和旗下另一家關(guān)聯(lián)企業(yè)桐廬興寓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“桐廬興寓”)的賬戶通道，轉(zhuǎn)走南方置業(yè)賬面資金1.18億元。其中，南方置業(yè)曾以房產(chǎn)開發(fā)貸款的名義，向工行城站支行貸款6000萬元、建行秋濤支行貸款4000萬元，這1億元貸款被轉(zhuǎn)走了9800萬元。其余轉(zhuǎn)走的2000萬元則是宋都集團(tuán)在南方置業(yè)的注冊資金。

　　阮表示，當(dāng)時打回來的每一筆錢幾乎都不過夜就被打到了宋都集團(tuán)。

    近6.8億元的貸款進(jìn)項(xiàng)

　　杭州市土地檔案局的資料顯示，從2004 年3 月8 日到2006年3月29日,宋都集團(tuán)及下屬宋都房產(chǎn)用土地抵押的方式，共向銀行貸款超過6.7億元。

　　2004 年3 月和2005 年5 月，宋都集團(tuán)將旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)浙江東霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“浙江東霖”)的一塊位于杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)楊公村的16萬平方米土地作為抵押，先后向招行杭州市保俶支行貸款7000萬元和6000萬元，且在今年又以同樣的地塊向浙商銀行貸款6600萬元。

　　但從該地塊的土地證號來看，浙江東霖是在1997獲得該土地的使用權(quán)，到目前為止都沒有進(jìn)行開發(fā)。按照《土地法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果滿兩年未動工開發(fā)，土管部門可以無償收回土地使用權(quán)。

　　記者就此事向相關(guān)銀行求證，得到答復(fù)：該地塊雖然已經(jīng)超過兩年沒有開發(fā)，但是有土地管理部門出具的抵押許可，發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)不大。上述銀行人士還進(jìn)一步表示，雖然國家確實(shí)有開發(fā)時限方面的規(guī)定，但是在具體操作中完全符合的可能性不大，“比如有時候是政府規(guī)劃部門改變了土地規(guī)劃。”該人士稱。

　　據(jù)悉，宋都集團(tuán)旗下樓盤“采荷人家”就是在該銀行做的按揭貸款，而該銀行采取了“半封閉”的處理方式，即部分凍結(jié)按揭款以保證這個地塊貸款的安全。“你想，他們的樓盤賣得不錯，怎么會有風(fēng)險(xiǎn)？”相關(guān)銀行信貸人員稱。

　　此外，2005年3月，宋都房產(chǎn)以名下杭州市江干區(qū)錢江新城36號地塊(A地塊)的2萬余平方米土地為抵押，向華夏銀行杭州鳳起支行貸款4400萬元，貸款時間至2007年3月，貸款用途是流動資金周轉(zhuǎn)。

　　按照2003年央行下發(fā)的銀發(fā)［2003］121號文件規(guī)定，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以抵償開發(fā)流動資金貸款及其他科目發(fā)放。

　　記者查詢土地檔案局的信息發(fā)現(xiàn)，至今年4月，這個地塊已經(jīng)撤銷了抵押登記。另一處也已經(jīng)撤銷抵押登記的土地，是抵押給浙商銀行的楊公村地塊。

　　“這是因?yàn)樗味技瘓F(tuán)當(dāng)時的資金流非常充足。”宋都集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理俞建午6月18日向本報(bào)記者解釋，這兩筆尚未到期的1.1億元貸款，都屬于宋都集團(tuán)主動提前還貸。

　　但據(jù)曾經(jīng)手過宋都集團(tuán)資金的某銀行信貸員證實(shí)，當(dāng)時該行內(nèi)不少人對于宋都集團(tuán)的貸款都持保留意見。他表示，由于南京和合肥的土地管理部門催討土地出讓金，俞建午在2005年下半年，親自出馬在杭州各銀行之間跑貸款。

　　同樣來自土地管理部門的資料顯示，宋都集團(tuán)下屬宋都房產(chǎn)在2005年下半年得到了建行和工行三筆共4億多元的貸款。其中錢江新城A地塊的3萬余平方米，在宋都集團(tuán)還貸后的兩個月內(nèi)作為抵押物，向建行杭州秋濤支行貸款2.6億元，貸款用途是新城國際項(xiàng)目(A地塊)建設(shè)。

　　同屬于錢江新城地塊的椒江路南B地塊的1.8萬余平方米土地，和南D地塊的5000余平方米，也在2005年11月被分別作為抵押物，兩次向工行杭州市城站支行貸款總共約1.7億元。

　　從記者得到的宋都房產(chǎn)年檢報(bào)告看，截至2004年12月(獲得貸款前)，其負(fù)債項(xiàng)中應(yīng)付款高達(dá)6.3億元，負(fù)債合計(jì)近6.5億元，所有者權(quán)益僅為不到3600萬元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)94.7%。此外，其資產(chǎn)項(xiàng)中存貨所占的比例很大，標(biāo)志著償還能力的速動比率僅為0.3，遠(yuǎn)不到正常值1。2005年12月(獲得貸款后),宋都房產(chǎn)的損益表顯示，該公司2005年累計(jì)營業(yè)收入只有143.9132萬元，利潤只有2507.34 元。

　　記者持上述數(shù)據(jù)向給宋都集團(tuán)放貸的相關(guān)銀行咨詢，未獲正面回復(fù)。

　　根據(jù)以上材料計(jì)算，宋都房產(chǎn)以錢江新城項(xiàng)目申請的項(xiàng)目貸款總額合計(jì)超過5個億。而該地塊的總面積為59152平方米，據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的測算，算上6月18日左右開盤的新城國際二期和之前已經(jīng)開盤的一期，截至今年6月，總共支付的工程款約為 5000 萬~8000 萬元。

　　從目前資料來看，2005年，宋都集團(tuán)2002年前在浙商銀行一筆5500萬的貸款和在興業(yè)銀行杭州分行一筆6000萬貸款，已經(jīng)到期。同時，南京和合肥兩個地塊的土地出讓金和開發(fā)資金也正在催討中。不過，按照2003年央行出臺的121號文件規(guī)定，支付的土地出讓金必須是自有資金。

　　建行秋濤支行辦公室主任告知記者，對于該貸款用途是否改變，該行已經(jīng)向前來調(diào)查的浙江省銀監(jiān)局作出說明。記者聯(lián)系浙江省銀監(jiān)局受理此項(xiàng)舉報(bào)的梁姓工作人員，該工作人員稱銀監(jiān)局各處室正在匯總有關(guān)材料。來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)