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　　不能再把反常當正常

　　開發(fā)商在經(jīng)歷了一段時間的陣痛和迷茫之后，肯定會使出渾身解數(shù)想出各種“堤內(nèi)損失堤內(nèi)補”，技術(shù)層面的小打小鬧終難成大器。“滄海橫流方顯英雄本色”，今后的房地產(chǎn)不是沒有空間，而是商機無限，但房地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延都將發(fā)生根本性的變革

　　王志綱/文

　　種種跡象表明，一場開發(fā)商與中央政府之間的空前博弈正在展開。有人不平、有人觀望、有人拍手、有人哀嘆、有人較勁、有人迷茫……但無論如何，每一個開發(fā)商都不得不追問：此次宏觀調(diào)控往開發(fā)商最不愿意看到的方向發(fā)展，房地產(chǎn)還能做嗎，明天的“奶酪”究竟在哪里呢？

　　房地產(chǎn)暴利時代不再

　　此次中央政府的宏觀調(diào)控與以往不同，既是與發(fā)展商之間一次面對面的博弈，同時也是一場只能贏不能輸?shù)牟┺模绻f以往的調(diào)控是揚湯止沸，那么這次調(diào)控卻是釜底抽薪，對發(fā)展商最直接的后果是，就像一架轟鳴的攪肉機突然端到了發(fā)展商的宴席之上，一夜之間把發(fā)展商們長達8年之久的盛宴與狂歡攪得七零八落。

　　為什么說只能贏不能輸？放眼今天的中國，可以說沒有一個行業(yè)能夠像房地產(chǎn)這樣有如此豐厚的利潤，以至于外地、外行、外資都一擁而入，以至于年年的福布斯排行榜上都擠滿了發(fā)展商的身影，這一方面說明，隨著中國城市化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)商機無限，但另一方面也預(yù)示著，當一個行業(yè)所吸納的資金和資本到了無以復(fù)加的程度，勢必將影響到整個社會經(jīng)濟發(fā)展的全局，弄不好會引起國家經(jīng)濟的整體性動蕩。

　　早在此次宏觀調(diào)控之前，今天中國的房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個簡單的行業(yè)問題，也不是某一個專家能夠解釋清楚的專業(yè)問題，而是一個關(guān)乎全局的政治問題，同時也是一個牽一發(fā)而動全身的戰(zhàn)略性問題。長達近10年的暴利催肥了無數(shù)發(fā)展商的腰包，造就了層出不窮的地產(chǎn)大鱷，但由于供求關(guān)系的巨大失衡，房地產(chǎn)價格的居高不下，也使得極少數(shù)人的財富建立在對大多數(shù)人來說財富和心態(tài)的不平衡之上，而這種情況對旨在構(gòu)建和諧社會的中央政府來說，無疑是非常不愿意看到的。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)成了影響社會經(jīng)濟發(fā)展的一個肺瘤細胞，由于地產(chǎn)的暴利，地方政府與銀行也毫不猶豫地卷入其中，政府靠地價支撐財政，靠房價支撐GDP的高速增長，銀行則看中了在一個景氣周期里房貸的穩(wěn)定收益，于是風(fēng)借火勢，火助風(fēng)勢，只要樓市不崩盤，哪個地方政府也不愿意承認自己的房價高了，潛分詞是，一些地方政府、銀行與發(fā)展商之間已經(jīng)形成了強大的利益聯(lián)盟，這也是為什么屢次宏觀調(diào)控都無疾而終之用，如此再“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”地調(diào)控下去，一旦洪水決堤，后果不堪設(shè)想。

　　建立新的財富分配法則

　　在“國六條”中，最令發(fā)展商們不能接受的是“70%的90平方米戶型”的量化指標，認為是計劃經(jīng)濟的做法，是開市場經(jīng)濟的倒車。但我認為，在中國這樣一個國情極其特殊的國家，必要時不能排除行政手段的干預(yù)，甚至要將這種指標的落實直接與地方政府官員的政績考核掛鉤，治重疴必須下猛藥，這次中央政府重拳出擊雖是不得已而為之，但從長遠看利大于弊。

　　“70%的90平方米戶型”指標的出臺其實意味著中央政府對房地產(chǎn)的理解發(fā)生了深刻的變化。房地產(chǎn)不是普通的大宗商品，它至少具備三大屬性：其一是商品屬性，需求決定價格；其二是公共產(chǎn)品，即使在西方發(fā)達國家也非常注重廉價房的建設(shè)，因為住宅直接關(guān)系到國計民生，是政府維護社會穩(wěn)定、保障弱勢群體的重要依托；其三是投資屬性，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)有很大的增值空間。

　　正因為這三大屬性的并存，看著火箭般上升的房價，于是才出現(xiàn)了使用購買、超前性購買、恐慌性購買和投資投機購買幾股洪流的同時共振，那些買不起房子的人也想一步到位，生怕以后再也買不起房子，甚至幾代人勒緊褲腰帶也要為兒孫在大城市購買一套房子，結(jié)果需求無限擴張，使原本就供求嚴重失衡的房地產(chǎn)價格一路飆升，以至于民怨沸騰，出現(xiàn)了令西方國家都感到不可思議的奇特景象。其根本原因就在于長期以來我們過于看重住宅的商品屬性，而忽略了住宅的公共屬性。

　　這次中央政府的宏觀調(diào)控是一個信號，它說明政府正在試圖改變以往那種把解決人民大眾的安居樂業(yè)問題一股腦兒往商品市場推的做法，有意強化住宅物業(yè)的公共產(chǎn)品屬性及其居住功能，而淡化其商品屬性和投資功能，從而解決長治久安的問題。

　　原來幾乎80%的發(fā)展商都盯著具有高額利潤的市場，滿足了少數(shù)社會財富階層投資和投機的需求，以至可以看到許多新建的高檔樓盤，黑燈瞎火成了鬼城，一打聽全賣完了卻沒有人住。而另一方面中低收入者要么望樓興嘆，要么被裹脅其中，祖宗三代傾其所有，就此背上了沉重的銀行債務(wù)。這種一面捆著草，一面餓著牛的現(xiàn)象不僅是社會資源的極大浪費，而且加劇了社會矛盾和人們的心理失衡。如果“70%的90平方米戶型”這一強制性措施真能夠落實，則可以大大增加對中低收入尤其是城市白領(lǐng)們(對房價最敏感、反應(yīng)最強烈的一群)購房的供應(yīng)量，對普通市民住房的供應(yīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供略大于求，這時價格自然會降下來。而開發(fā)商只能是堤內(nèi)損失堤外補，30%的豪宅市場隨行就市，即便價格再高也是一個愿打一個愿挨，對國計民生的影響不大。

　　在新的政策環(huán)境下，發(fā)展商不能再對未來抱任何僥幸心理，不能再把反常當正常，要知道“坐地日行八萬里、日進百萬金”的時代從此一去不復(fù)返了，發(fā)展商必須學(xué)會怎樣做一個真正的好孩子，怎樣與時俱進去開拓新的生存空間。

　　尋找明天的“奶酪”

　　那么，利潤空間受到空前擠壓的發(fā)展商將去往何方，明天的奶酪在哪里？我認為是“泛地產(chǎn)”。泛地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，其深層次的背景是中國特色的國土整治。

　　今后的房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)巨大的分化，一方面政府會允許20%到30%的高檔住宅開發(fā)，這部分市場依然會按照商品的市場規(guī)律運行，有什么樣的需求就有什么樣的價格，反正是周瑜打黃蓋，一個愿打，一個愿挨；另一方面政府會大力引導(dǎo)廉價房的建設(shè)以解決社會民生問題，這同時也意味著中國房地產(chǎn)由住宅地產(chǎn)市場化主導(dǎo)的時代將逐漸退出歷史的舞臺，3/4的常規(guī)地產(chǎn)發(fā)展商將會淘汰出局，隨著住宅純粹市場化空間的縮小，每個發(fā)展商都必須重新思考新的戰(zhàn)略抉擇。

　　應(yīng)該看到，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)仍然是一股積極的力量，不能徹底地否定，隨著中國城市化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的作用仍不容忽視，但在中國這樣一個特殊的社會也不能放任自流，關(guān)鍵在于政府如何利用看得見的手去引導(dǎo)一個行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　可以想象，隨著新政的出臺，開發(fā)商在經(jīng)歷了一段時間的陣痛和迷茫之后，肯定會使出渾身解數(shù)想出各種“堤內(nèi)損失堤內(nèi)補”的辦法，比如用商業(yè)面積來彌補住宅地產(chǎn)的利潤等，但對于一個具有長遠眼光的發(fā)展商來說，技術(shù)層面的小打小鬧終難成大器。“滄海橫流方顯英雄本色”，與今天發(fā)展商普遍感到的陣陣寒意恰恰相反，今后的房地產(chǎn)不是沒有空間，而是商機無限，但房地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延都將發(fā)生根本性的變革。

　　區(qū)域經(jīng)濟一體化背景下的城市群整合為今后的房地產(chǎn)開發(fā)提供了足夠的想象空間。以正在裂變中的長三角城市群和珠三角城市群為例，未來這兩大城市群有可能成長為世界級的都市群，隨著城市群內(nèi)部各個城市的協(xié)同發(fā)展，原來那種小而全、大而全的發(fā)展模式已經(jīng)行不通了，城市之間的分工協(xié)作和經(jīng)濟融合將不斷加速，這些都為房地產(chǎn)開發(fā)在傳統(tǒng)的住宅市場以外提供了全新的舞臺。

　　對于中心城市而言，隨著城市化的高速推進，土地資源越來越緊張，原來那種粗放式的城市開發(fā)模式已走到盡頭，這就要求發(fā)展商要不斷升級原有的地產(chǎn)形態(tài)，學(xué)會將房地產(chǎn)開發(fā)與城市功能的變遷結(jié)合起來，探索各種復(fù)合形態(tài)的地產(chǎn)開發(fā)模式，最大限度地為城市增加價值。因此，開發(fā)商只有擺脫千軍萬馬同擠獨木橋的狹義地產(chǎn)，才能找到新的出路。

　　實際上，中國特色的國土整治的帷幕已經(jīng)拉開了。中央“十一五”規(guī)劃中一再強調(diào)的建設(shè)社會主義新農(nóng)村就是中國特色的國土整治。

　　此次中央宏觀調(diào)控的歷史意義將不限于一時一地，對一個有進取心的發(fā)展商來說，既是一次痛苦的磨煉，也將是一次全新的契。發(fā)展商只要順應(yīng)時勢，調(diào)整戰(zhàn)略，再造自身的核心能力，敢于率先走出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的狹小天地，那么壞事就能變成好事。道理很簡單，隨著中國國土整治運動和區(qū)域經(jīng)濟一體化的提速，地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的機遇，一個時代的結(jié)束，也往往意味著另一個時代的悄悄開始。來源：第一財經(jīng)日報(作者系王志綱工作室首席戰(zhàn)略顧問)