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    “如果項(xiàng)目的70%做90平方米以下住宅，不僅僅是未來(lái)的項(xiàng)目、客戶(hù)無(wú)法定位，成本也勢(shì)必會(huì)成倍的增長(zhǎng)”。“90平方米限制”政策被地產(chǎn)商認(rèn)為是一刀切，缺乏緩沖期。
　　隨著“國(guó)六條”及九部委新政的相繼出臺(tái)，地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)也越來(lái)越明朗。調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)正確的住房消費(fèi)觀念成為此次宏觀調(diào)控的主要特點(diǎn)。其中新政對(duì)于土地供應(yīng)的要求更是指明了方向——“年度土地供應(yīng)中，限制套型、限價(jià)商品房的土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。”
　　顯然，“限制套型、限價(jià)商品房”成為地產(chǎn)“雙限”政策不可缺少的重要內(nèi)容。
　　為什么是90平米
　　在《穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)》中規(guī)定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。
　　“90平方米”的限制線成為目前對(duì)于地產(chǎn)新政中爭(zhēng)議最大的內(nèi)容。中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃玉在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，因地域的不同存在差異，比如在深圳等南方城市推崇高的使用率，90平方米做成三室兩廳尚感舒適，而在北方，90平方米的兩室兩廳可能還覺(jué)得不夠?qū)挸āＲ虼耍皯?hù)型的大小應(yīng)該由市場(chǎng)決定。”
　　為什么“90平方米”會(huì)成為戶(hù)型面積的分界線？一位接近調(diào)控政策決策層的人士向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》透露，之所以選擇“90平方米”主要出于如下幾個(gè)方面的考慮：
　　一是調(diào)控的方向，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的最新數(shù)據(jù)表明，在全國(guó)24個(gè)大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%。相關(guān)部門(mén)所做的另外一項(xiàng)調(diào)查卻表示，接近70%的購(gòu)房者青睞面積在60～100平方米的中小戶(hù)型。而在國(guó)家政策層面，“90平方米”正好是國(guó)人2010年住房的“小康”標(biāo)準(zhǔn)(按照一家三口平均每人30平方米的標(biāo)準(zhǔn))。
　　二是引導(dǎo)購(gòu)房者正確而理性地消費(fèi)。去年，“國(guó)八條”明確提出，要改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的狀況，鼓勵(lì)多建適宜普通百姓居住的房子。但實(shí)際情況卻是：在全國(guó)完成商品房投資總額同比增長(zhǎng)21.9%的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房投資總額同比下降6.8%，且連續(xù)13個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。去年定的戶(hù)型面積標(biāo)準(zhǔn)是120平方米，再加上可上浮20%的松動(dòng)政策，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)令120平方米以上大戶(hù)型的風(fēng)行，一定程度上助長(zhǎng)了購(gòu)房者的奢侈消費(fèi)觀念。
　　“限價(jià)房”難解渴
　　“解決中低收入者的住房保障問(wèn)題，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，緩解房?jī)r(jià)的上漲壓力，正是限價(jià)商品房登場(chǎng)的直接原因。”新華聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳海旭對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》說(shuō)。
　　5月30日，北京市國(guó)土局對(duì)外公布了六個(gè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目用地。總土地面積約126公頃，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積200多萬(wàn)平方米，約占今年北京市住宅供應(yīng)計(jì)劃的一成。全國(guó)各大中城市也都相繼推出了自己的“限價(jià)房”土地供應(yīng)計(jì)劃。
　　“如果將來(lái)的房子都這么做，一個(gè)是政府限價(jià)，一個(gè)是限制面積，這樣一來(lái)最重要的結(jié)果就是整個(gè)房屋的容積率大幅度上漲，將來(lái)開(kāi)發(fā)后小區(qū)都變成了經(jīng)濟(jì)適用房了。”陳海旭說(shuō)。
　　但陳海旭也表達(dá)了他的擔(dān)憂：“將來(lái)最終的受害者是買(mǎi)房者，雖然直覺(jué)上房?jī)r(jià)降低了，但是實(shí)際上住宅的品質(zhì)也降低了。”
　　不過(guò)，也有分析人士認(rèn)為，按照目前首批規(guī)劃建筑面積為200萬(wàn)平方米的中低價(jià)位商品房的供應(yīng)量，還無(wú)法達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。“這些地塊分散在幾個(gè)不同的區(qū)域，在各個(gè)區(qū)域中這些供應(yīng)量給市場(chǎng)帶來(lái)的影響不是非常明顯。只有大量的中低價(jià)位土地進(jìn)入市場(chǎng)，才可以拉低商品房的銷(xiāo)售價(jià)格。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰說(shuō)。
　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)較早推出限價(jià)商品房的城市是寧波，在個(gè)人收入難以作為審核資格依據(jù)的時(shí)候，寧波的做法是拿房子作為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)象為無(wú)房住或人均住房建筑面積小于18平方米的城鎮(zhèn)居民家庭。此后，大連等城市也借鑒了這一做法。
　　而在北京，今年1月份建限價(jià)商品房的風(fēng)聲傳出時(shí)，市建委有關(guān)人士曾透露，對(duì)限價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象準(zhǔn)備借鑒外地部分城市做法，對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的戶(hù)籍、收入水平以及購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型做出限定。
　　“什么人可以購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房？這個(gè)老百姓非常關(guān)心的問(wèn)題，目前都沒(méi)有最后定下來(lái)，要等市政府認(rèn)可之后才可以落實(shí)。”北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示。
　　地產(chǎn)商有對(duì)策
　　對(duì)于“90平方米限制”政策，地產(chǎn)商們普遍認(rèn)為是“一刀切”，執(zhí)行起來(lái)較為困難。一位廣東的開(kāi)發(fā)商就公開(kāi)表示，這一規(guī)定缺乏緩沖期，將會(huì)使企業(yè)蒙受損失。
　　北京一個(gè)很知名的低密度住宅的開(kāi)發(fā)商也抱怨說(shuō)，他們當(dāng)初審批下來(lái)的土地是低密度住宅，而且是坡地，只有做花園洋房能夠達(dá)到贏利。如果項(xiàng)目的70%做90平方米以下住宅，不僅僅是未來(lái)的項(xiàng)目、客戶(hù)無(wú)法定位，成本也勢(shì)必會(huì)成倍的增長(zhǎng)。
　　俗話說(shuō)，上有政策下有對(duì)策。其實(shí)這種上書(shū)只是地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的一種手段而已。中國(guó)指數(shù)研究院華中分院的一位專(zhuān)家向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》分析說(shuō)，“90平方米”的限制，可能會(huì)造成90～120平方米戶(hù)型的走俏，而且不排除今后的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者采取迂回對(duì)策，購(gòu)買(mǎi)相鄰的兩套小戶(hù)型，打通之后構(gòu)成一個(gè)面積大的戶(hù)型。
　　事實(shí)正是如此。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商告訴《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，他們目前采取的“化解辦法”就是對(duì)房源面積“平分”或“豎分”。所謂“平分”就是指在同一樓層建造幾套相鄰的小面積套型，如50平方米、60平方米，中間設(shè)置非承重墻，買(mǎi)下兩套房源后可以打通成一套。“豎分”則是指消費(fèi)者買(mǎi)下相鄰樓層相同位置的兩套房源，將其上下打通便成了躍層。
　　而對(duì)于所謂的“限價(jià)房”政策，一些地產(chǎn)分析人士表示，政府部門(mén)如果能劃出部分土地建設(shè)限價(jià)房的確是好事，但須制定完善的政策，否則一樣會(huì)成為地產(chǎn)商鉆空子賺錢(qián)的工具。如預(yù)售房，地產(chǎn)商可以通過(guò)假認(rèn)購(gòu)獲利。樓盤(pán)出了預(yù)售證后，首先把房子賣(mài)給中間人，普通市民希望買(mǎi)房的話，須給中間人“手續(xù)費(fèi)”才能買(mǎi)到房子。
　　因此，分析人士認(rèn)為，要推行限價(jià)房，首先制定完備的保障制度，這樣才能讓中低收入者真正買(mǎi)到價(jià)廉物美的住房。（財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)）