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    新出臺(tái)的“國六條”，面面俱到地平衡了各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升
　　由于房?jī)r(jià)暴漲，住房問題已經(jīng)演變成為社會(huì)問題或政治問題。社會(huì)各個(gè)階層的人，只要擁有一定的話語權(quán)，都想通過房?jī)r(jià)問題的討論來表達(dá)其自身經(jīng)濟(jì)或社會(huì)立場(chǎng)。從而使房?jī)r(jià)問題的討論遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了住房的本身，并通過對(duì)這個(gè)行業(yè)的評(píng)論延伸到不同社會(huì)階層的利益沖突。
　　平衡輿論回避利益
　　由于對(duì)住宅市場(chǎng)的看法不一致，立場(chǎng)不客觀，從而決策也很難客觀。相繼出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，其客觀結(jié)果只是在平衡各方的輿論，回避或掩蓋在輿論背后的利益沖突。實(shí)際上，在房?jī)r(jià)問題上最大的犧牲者是沒有話語權(quán)的社會(huì)群體，主要是農(nóng)民。不少農(nóng)民在城市化進(jìn)程中失去了土地，現(xiàn)在又由于城市房?jī)r(jià)的上漲，使他們永遠(yuǎn)不再有機(jī)會(huì)買得起房。
　　中國傳統(tǒng)中的農(nóng)民一直是靠一畝三分地來傳宗接代。這種傳統(tǒng)就使得中國農(nóng)民既不可能成為美國農(nóng)場(chǎng)主，也很難成為真正的城市居民。城市化以及市場(chǎng)化伴隨的房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果，就是城鄉(xiāng)差距拉大，使農(nóng)民再度成為犧牲品。中國經(jīng)濟(jì)改革的原始動(dòng)力來自于農(nóng)民，而今農(nóng)民又成為改革的最大受害者，所以政府主導(dǎo)的新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)具有深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義。
　　新出臺(tái)的“國六條”，可以說面面俱到地平衡了各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升，只是上升的速度有可能較為平緩。
　　兩年前開始調(diào)控的時(shí)候，筆者就說過，房?jī)r(jià)下跌只能是幻想。這個(gè)評(píng)論是當(dāng)時(shí)與諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者莫里斯討論信息不對(duì)稱定理時(shí)講的。通俗地說，所謂信息不對(duì)稱定理就是“買的不如賣的精”。任何人在市場(chǎng)上都要選擇站在買方還是賣方，而買方永遠(yuǎn)處于劣勢(shì)。當(dāng)政府參與到住房市場(chǎng)的時(shí)候，它毫無疑問主要代表賣方，這就強(qiáng)化了賣方的力量，加劇了買賣雙方的信息不對(duì)稱。
　　富人兩級(jí)市場(chǎng)獲益
　　提高首付比率等措施，是針對(duì)富人的做法，其結(jié)果是高檔房?jī)r(jià)穩(wěn)中看跌，驅(qū)使炒高檔房的人把資金用來炒中低檔房，從而使得中低檔房?jī)r(jià)上漲。
　　這樣富人從兩級(jí)市場(chǎng)獲益：一方面，富人的資金優(yōu)勢(shì)使得他們能夠在中低檔房炒作中謀取暴利；而另一方面，在謀取暴利的過程中，高檔房的價(jià)格沒有上漲。
　　高檔房歷來是富人市場(chǎng)，是富人與富人之間的博弈，輸家贏家都是富人，誰輸誰贏對(duì)社會(huì)其實(shí)無所謂，不會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。因?yàn)檫@場(chǎng)博弈窮人不參與，富人不在乎。通過政策限制炒高檔房的結(jié)果，是限制了富人之間的博弈，從而使富人聯(lián)手向中產(chǎn)階層開戰(zhàn)。
　　如果在一線城市如北京的四環(huán)開出三五千元一平米的樓盤，窮人不會(huì)買，中產(chǎn)階層一套一套地買，而富人是一層一層地買，結(jié)果使樓盤均價(jià)迅速上漲到八九千元。這時(shí)大家反而會(huì)認(rèn)為樓盤價(jià)格合理了，中產(chǎn)階層也認(rèn)同這個(gè)價(jià)格，于是從富人手里接盤。富人從這里多賺一筆錢，再去炒一平米一萬元到一萬五千元以上的樓盤，因?yàn)檎呀?jīng)將高檔房的下一輪暴漲的機(jī)會(huì)留下來了。
　　當(dāng)政府控制土地，控制開發(fā)商的授信，必然使未來樓盤供給不足。而當(dāng)中低檔房炒高之后，中低檔房和高檔房之間的差價(jià)就明顯不合理，而當(dāng)大家都認(rèn)為這種差價(jià)不合理時(shí)，就會(huì)一致去炒高檔房，而這時(shí)能夠進(jìn)入這級(jí)市場(chǎng)的只有富人。這就給富人創(chuàng)造了兩次機(jī)會(huì)，使中產(chǎn)階級(jí)增加了住房成本，社會(huì)提高了解決低檔房的難度。因此，平衡輿論而回避利益沖突的調(diào)控政策，結(jié)果適得其反。
　　如果政策只管說法，不管利益，永遠(yuǎn)也不可能真正解決問題。因?yàn)槭袌?chǎng)上有兩類人，一類人沒有話語權(quán)，而另一類人有話語權(quán)。有話語權(quán)的可以賺錢不說話。結(jié)果一邊是農(nóng)民和窮人偷著哭，一邊是富人賺錢偷著樂。表面上綜合指數(shù)下降了，房?jī)r(jià)升勢(shì)放緩了，輿論暫時(shí)平息了。
　　在這種情況下，中產(chǎn)階層似乎受到了保護(hù)，因?yàn)樗麄儏⑴c的市場(chǎng)交易突然活躍了，早買房的看到房?jī)r(jià)上漲了，但他們往往并沒有注意到，房市活躍是因?yàn)楦蝗说腻X進(jìn)來了，是一種財(cái)富升值的假象。結(jié)果是中低價(jià)房出來一批少一批，買到房的人要是賣了沒有地方住，沒買房的人還是沒買到。
　　最典型的就是上海，誰都看到上海的房?jī)r(jià)在下跌，其實(shí)是因?yàn)閮扇f元以上的房子沒有人炒了，大家掉頭炒七八千元的房子。因?yàn)檎邔?shí)際上是鼓勵(lì)富人賣掉高檔房來炒中低檔房，等將來賣掉低檔房之后再買高檔房。市場(chǎng)上的資金被激活了，是因?yàn)楦邫n房市場(chǎng)上的資金流動(dòng)被封死了，中低檔房的價(jià)格被抬起來了。
　　房產(chǎn)的投資屬性來自于兩個(gè)方面，一是來源于房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲；二是因?yàn)榉慨a(chǎn)是融資功能，可以放大個(gè)人信用，從而使房地產(chǎn)成為大眾投融資的平臺(tái)。
　　下一輪高檔房暴漲
　　因此，房地產(chǎn)下一輪的趨勢(shì)將是高檔房?jī)r(jià)的非理性上升，甚至有可能超過美國的房?jī)r(jià)。因?yàn)椋@些人是拿炒中低檔房的利潤來買高檔房的。由于宏觀調(diào)控，暫時(shí)壓住了高檔房的漲勢(shì)，降低了高檔房的交易量。表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，是房?jī)r(jià)指數(shù)企穩(wěn)了。這是由于高檔房的交易量下來了，中低檔房的交易量上升了，自住型房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格實(shí)際上仍然在上升。
　　中低檔房是住宅需求導(dǎo)向的。所以房?jī)r(jià)指數(shù)的下降不等于居住成本的下降，反而可能隱含著居住成本的上升。比如說同期交易的房子30%是高檔房，50%是中低檔房，20%是廉租。現(xiàn)在一下子變?yōu)?0%是高檔房，70%是中低檔，20%是廉租。那么中低檔房的交投活躍了，財(cái)富效應(yīng)出來了，但是房?jī)r(jià)指數(shù)下來了。結(jié)果是中產(chǎn)階層的白領(lǐng)們看著指數(shù)下降勒緊褲帶買房。
　　分析中國城市的住房市場(chǎng)，要看市場(chǎng)頂端的40%。通常會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)群體中的買房人是“兩外”(外國人和外地人)，他們和本地人無關(guān)，他們買房的錢也和本地收入無關(guān)，而他們的購房意向決定著指數(shù)的升降。
　　當(dāng)“兩外”人口購房相對(duì)下降，由原來的30%萎縮到10%甚至是5%，就會(huì)出現(xiàn)虛假的房?jī)r(jià)指數(shù)下降。
　　對(duì)于住房市場(chǎng)空置率的解讀也很有誤導(dǎo)性。站在“兩外”的立場(chǎng)上，買房有時(shí)就是要空著，其目的非常明確，將來想在哪個(gè)城市待，就先在哪個(gè)城市買房。如果房?jī)r(jià)漲了，就把它賣掉。如果不漲將來就住。這實(shí)際上是未來生活方式的選擇權(quán)，是為十年以后的選擇做投資，所以這種空置是很正常的。
　　人民幣升值預(yù)期推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格
　　當(dāng)然，中國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲跟人民幣升值的預(yù)期有一定的關(guān)系，這就涉及到所謂熱錢的問題。
　　現(xiàn)在熱錢進(jìn)入中國有三種渠道：一個(gè)是通過正式申報(bào)的FDI(外商直接投資)。FDI資金中有一部分投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)，在過去的五年中，持續(xù)在30%以上。中國每年的FDI持續(xù)在500億美元以上。也就是說，每年持續(xù)有150億到200億美元直接進(jìn)入房地產(chǎn)和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)。可以說熱錢進(jìn)來的這條路叫“明修棧道”。
　　還有一條道路叫“暗渡陳倉”，主要是通過貿(mào)易渠道實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)檫M(jìn)出口的報(bào)價(jià)單，有一些可調(diào)整的空間，而對(duì)進(jìn)出口報(bào)價(jià)單的調(diào)整有可能轉(zhuǎn)化為可交易的外匯額度，從而變成二級(jí)外匯額度調(diào)劑市場(chǎng)。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過對(duì)進(jìn)出口報(bào)價(jià)的比較分析，發(fā)現(xiàn)中國在上個(gè)世紀(jì)80年代傾向通過外貿(mào)報(bào)價(jià)實(shí)現(xiàn)資金外逃，而從上世紀(jì)90年代末開始，同類數(shù)據(jù)有反向趨勢(shì)，因此，可以猜測(cè)有外資流入，但實(shí)際數(shù)字難以確定。
　　第三種渠道是“螞蟻雄兵”，是境外流通的人民幣積少成多，轉(zhuǎn)化為某種跨境流動(dòng)的購買力。由于人們預(yù)期人民幣遲早會(huì)成為亞洲區(qū)域性貨幣，從而使人民幣在亞洲某些區(qū)域自由流通，就像“亞洲美元”一樣。假定每一個(gè)出境旅游者能帶出1000元人民幣到境外流通，這個(gè)量積少成多，就成為不可忽視的跨境資金流動(dòng)了。
　　人民幣升值預(yù)期驅(qū)使上述三種渠道的資金流入中國的房市、股市，從而推高了中國國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格。（財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)）