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    5月17日，國務院召開常務會議，提出改善商品住房結構，嚴格土地管理等六項措施；5月29日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。以此為發(fā)端，中國房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)控已經(jīng)拉開大幕。方向已經(jīng)明確，規(guī)則已經(jīng)制定，但如何收到切實效果，仍有待各界努力。本欄三位作者針對調(diào)控中的具體問題提出了一些建設性的意見，值得一讀。
　　落實調(diào)控政策 信貸首當其沖
　　■ 易憲容
　　5月29日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。《意見》是“國六條”細化之后的執(zhí)行細則，給出了個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%等具體執(zhí)行意見。
　　《意見》包含“供應結構調(diào)整量化指標”、“信貸政策調(diào)整及分類對待”、“稅收政策調(diào)整”等方面的內(nèi)容，而地方政府將承擔很大部分調(diào)控任務。仔細研究《意見》可以發(fā)現(xiàn)，政策整體的著眼點是房地產(chǎn)市場結構的調(diào)整——無論是調(diào)整住房供應結構，還是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，在中長期肯定起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和價值回歸的作用。但就短期而言，《意見》所給出的政策仍然顯得比較溫和，能起到多大的作用，還有待市場的檢驗。
　　在抑制短期非理性需求方面，有區(qū)別的信貸政策應該是大有作為的。所以就目前看來，信貸政策的調(diào)整及分類對待最有可能承擔起迅速穩(wěn)定國內(nèi)房地產(chǎn)市場之重任。那么，在一個統(tǒng)一的金融市場，區(qū)別性的信貸政策何以可能？在什么條件下及什么限度內(nèi)采取有區(qū)別的信貸政策才能有效呢？
　　信貸政策從兩個方面對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。它們又分為價格調(diào)整即利率變化以及市場準入限定。《意見》提及的信貸調(diào)整主要是以下幾個方面：嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但90平方米以下中小戶型可維持20％的原有規(guī)定等。這些信貸政策的調(diào)整都是正確的，但如果僅限于此，還是遠遠不夠的。
　　比如房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本金比例將提高到35%，這一條在2004年銀監(jiān)會的信貸指引中就有明確規(guī)定，理應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)會有很大的改善。但這一政策的落實情況一直不太理想，首先是監(jiān)管機構的監(jiān)督無法跟上；二是有嚴重缺陷的住房預售制度為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件。可以說，國內(nèi)住房預售制度不取消或不改善，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)商準入門檻提得再高也對其影響不大。
　　針對購買者，可以從兩方面來推出區(qū)別性的銀行信貸政策。一是從利率方面來說，對中低收入民眾購買第一套住房采取優(yōu)惠利率，購買第二套以上的住房采取市場利率。但政府要這樣做必須制定嚴格的可操作性的規(guī)則，以便對對象進行嚴格的識別，否則容易扭曲金融市場的價格機制。
　　二是在市場準入上，購買90平方米以下中小戶型的首付比例仍然維持20%，這是合理的，但對于購買二套以上住房、購買高檔住房的，完全應該實行高于三成以上的首付比例，而目前僅是采取三成首付比例仍然是不夠的。因為，在國外發(fā)達的市場中，基本上都是采取三成的首付款。
　　總之，區(qū)別性信貸政策可作為的地方很多，問題是如何真正地把握到市場之要害。可以從房地產(chǎn)開發(fā)商市場準入的嚴格監(jiān)管、住房預售制度的取消或改善、利率與首期付款的差別性及消費者嚴格市場準入上入手。如果能夠在信貸政策方面加大調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場所面臨的問題應當可以在較短的時間內(nèi)得到改善。否則，房地產(chǎn)市場問題會越來越多，甚至會出現(xiàn)尾大不掉之勢。
　　（作者為中國社科院金融研究所研究員）
　　讓受益者承擔調(diào)控成本
　　■ 傅勇
　　今年的兒童節(jié)注定將成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展史上的一個標志性節(jié)點，5月29日公布的由建設部等九部門制定的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》正式實施。在筆者看來，這個“分水嶺”開啟了一個新時代。
　　有很多理由表明，這將是一個更加理性的時代。“國六條”的15條實施細則不僅對房地產(chǎn)市場的癥結把握準確，而且各項政策明確了具體的量化指標和時間大限。更為重要的是，房地產(chǎn)市場調(diào)控的著力點已然發(fā)生了根本性的變化：讓房地產(chǎn)過度繁榮的受益者直接承擔了房地產(chǎn)調(diào)控的大部分成本。在這種情況下，原先那些推動房市膨脹的力量也就失去了原始沖動。
　  對照近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)控，我們不難發(fā)現(xiàn)針對地方政府的政策發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。回顧2005年的調(diào)控，對地方政府的要求多為框架性條款，措施的語焉不詳在很大程度上解釋了調(diào)控的無果而終。而此次調(diào)控最大的特色就是，直接給地方政府開出了數(shù)字化的任務單：90平方米以下套型必須占總面積的70％以上；中低價位、中小套型、廉租房的土地供應，占居住房用地供應總量的70％以上；拆遷規(guī)模不能高于2005年的規(guī)模，等等。
　　事態(tài)的發(fā)展表明，上述要求還不是地方政府需要承擔的成本的全部。新近有媒體證實，財政部、國土資源部和建設部正在醞釀分配土地出讓金，中央也要分享一部分或者是至少15％用于廉租房建設。長期以來，土地出讓金被稱為地方政府的“第二財政”，屬預算外收入。在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。這給地方政府的財政收支留下了巨大的操作空間，并有利于地方和房地產(chǎn)開發(fā)商形成攻守同盟。同時，中央和社會公眾被“邊緣化”，對房地產(chǎn)市場任何有價值的具體細節(jié)不得而知，不可避免地處于信息劣勢。
　　我們看到，如果房屋供給結構的硬性要求得到嚴格執(zhí)行，而地方政府又必須與中央共享土地出讓的收益，那么地方政府從房地產(chǎn)市場過度繁榮中所得到的好處將大大降低，其推波助瀾的積極性也將隨之下降。
　　另外，新規(guī)之下，投機活動也受到了“精確制導”式的打擊。對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，必須按其售房收入全額征收營業(yè)稅。這幾天，趕在6月1日之前辦理過戶的售房者明顯增多，這顯示抑制投機行為已經(jīng)收到了立竿見影的效果。同樣，對于投機沖動高漲的房地產(chǎn)開發(fā)商，新規(guī)也沒有手軟：如果不符合條件擅自預售商品房，將責令停止并依法予以處罰；而對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，新規(guī)更是施加了其不可承受的成本。
　　最后，更應該看到，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，最具沖擊力的政策是限制開發(fā)商囤積土地、設置開發(fā)面積和開發(fā)時間節(jié)點的第七條規(guī)定。在此前的“8.31”調(diào)控中，政府強力收緊了“地根”，這直接導致招拍掛的土地增量受限，房源供應受制于土地張力。而在“8·31”之前囤積了大量土地的開發(fā)商則擾亂了土地供應市場。此番，量化政策的出臺將有效地把這一塊土地擠出來。這表明整個房地產(chǎn)行業(yè)將步入較為充分的競爭時代。
　　可以想象，如果房地產(chǎn)市場繁榮的受益者同時要承擔政策調(diào)控的巨大成本，那么這個市場就沒有了非理性繁榮的可能性。
　　（作者為復旦大學中國經(jīng)濟研究中心博士）
　　房地產(chǎn)調(diào)控必須對癥下藥
　　■ 喬新生
　　中央政府新的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，并沒有采取一刀切的方式，要求各地采取行政措施降低房地產(chǎn)市場價格，而只是要求各地根據(jù)實際情況，為普通市民提供基本住宅。
　　一般認為，決定房地產(chǎn)市場價格的主要因素是土地成本、建筑成本、銷售成本、管理費用、合理利潤、國家稅費等。其實，供求關系才是決定房地產(chǎn)市場價格的重要因素。由于不同城市房地產(chǎn)供求關系存在著極大的差異，我們很難按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價格形成標準來衡量不同城市房地產(chǎn)市場的價格。因此，在對過熱的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時，有關部門必須注意防止簡單化地對市場進行“一刀切”的治理，而是應該看到各個城市在發(fā)展中的不同“個性”，對癥下藥，來實現(xiàn)調(diào)控的目標。
　　比如，在我國沿海城市中，深圳緊鄰香港，隨著兩地交往的日益密切，越來越多的香港人到深圳購買房屋，深圳的房地產(chǎn)市場價格因此有別于內(nèi)地許多城市的房地產(chǎn)市場價格。但是，深圳的房地產(chǎn)市場價格絕對不應該隨著香港房地產(chǎn)市場的價格而波動，因為那意味著普通的深圳市民將難以承受不斷增長的房地產(chǎn)市場價格。正確的解決方案是，深圳市政府必須對城市規(guī)劃進行必要的修改，在充分考慮到香港消費者購買因素的情況下，在城市交通便利的地區(qū)，為深圳市民建造標準化住宅，滿足深圳常住人口的基本需要。由于深圳市屬于移民城市，除了常住人口之外，還有許多暫住人口。為了解決暫住人口的住房問題，深圳市政府必須出臺特殊的政策，要求深圳的投資者必須在工廠或者開發(fā)區(qū)內(nèi)為外來務工人員提供必要的居住條件，只有這樣，深圳的住房問題才能得到有效的緩解。
　　再比如，北京市的房地產(chǎn)市場價格極為特殊，當前北京市房屋空置率高達443萬平方米，比2005年同期增長22.3%，但是，北京市商品房價格不但沒有下降，反而在今年上半年上漲了15%。這種現(xiàn)象說明，北京市房地產(chǎn)市場開發(fā)商正在囤積居奇，等待更高的房地產(chǎn)市場價格到來。這樣的反常情況之所以出現(xiàn)，是因為北京將在2008年舉辦夏季奧運會，城市房地產(chǎn)開發(fā)商預測到那時，北京市的房地產(chǎn)市場價格將會進一步提高。對北京市的消費者來說，同樣期待著夏季奧運會，他們認為在夏季奧運會舉辦期間或者之后，北京市的房地產(chǎn)市場價格還會繼續(xù)上漲。正是在這樣樂觀的預期中，北京市的房地產(chǎn)市場供需的矛盾越來越突出，開發(fā)商不斷地制造緊張空氣，緩慢地出售商品房，而消費者急不可耐，希望盡快能夠購買到商品房。因此，研究北京市的房地產(chǎn)市場價格，必須考慮到2008年夏季奧運會的因素。
　　決定主要城市房地產(chǎn)價格的永遠是供求因素，但是，具體到不同的城市，供求的變化將會受到不同因素的制約，各個城市的房地產(chǎn)市場價格將會呈現(xiàn)出不同的走向。所以，我們在調(diào)控城市房地產(chǎn)市場價格的時候，既要看到它們的“共性”，同時也要看到它們的“個性”，敏銳地捕捉到影響城市房地產(chǎn)價格的主要因素，對癥下藥，解決問題。只有這樣，才能最終實現(xiàn)市場調(diào)控的預期目標。
　　（作者為中南財經(jīng)政法大學教授）來源：《國際金融報》