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　　5月17日，國務院常務工作會議最終確定了地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的總體方向，提出了以調(diào)整供應結構等6點意見。

　　然而，當調(diào)控將逐步進入實際操作階段的時候，選擇實際路徑仍左右為難。值得注意的是，國務院的六點意見并未明確對地產(chǎn)行業(yè)過熱的原因做判斷，這與宏觀經(jīng)濟局勢密切相關。顯然，在“調(diào)控實操”開始后，政策的著眼點將絕不是單純的房地產(chǎn)行業(yè)，而將通盤考慮宏觀經(jīng)濟的因素。

投資過度

　　記者了解到，對于房地產(chǎn)行業(yè)的過熱原因，即便在決策層咨詢機構的層面也都存在不同的認識，其主要分歧在于投資規(guī)模和貨幣政策。

　　王小廣是國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研室的主任，在爭論中，他是堅定的“投資派”。王小廣告訴記者，他在對地方的調(diào)研當中發(fā)現(xiàn)，不少城市固定資產(chǎn)投資總額的一半都來自于房地產(chǎn)或者相關行業(yè)。“連續(xù)三年，北京固定資產(chǎn)投資總額當中房地產(chǎn)項目比例超過一半。”他強調(diào)，最近三年恰恰是北京房價水平增長最快的三年。

　　為此，王小廣所在的國家發(fā)改委在今年年初曾公布了若干產(chǎn)能過剩行業(yè)的名單，意在控制這些行業(yè)的投資規(guī)模，地產(chǎn)行業(yè)位列其中，然而效果卻并不理想。“我們在調(diào)研當中發(fā)現(xiàn)，越是發(fā)改委控制產(chǎn)能的項目，地方‘上項目’的熱情也就越高。”王小廣向記者坦言。

　　然而，就在今年一季度北京房價呈現(xiàn)17.3%驚人漲幅的同時，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額卻比去年4季度呈現(xiàn)下降趨勢。對此，“投資派”的解釋是，固定資產(chǎn)投資總額的統(tǒng)計有滯后性，今年1季度的數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)的是去年的情況。“去年的調(diào)控政策，包括嚴把土地閘門等措施，都讓今年1季度的房地產(chǎn)投資總額下降”，王小廣說。

　　按照“投資派”的邏輯，如果目前的情況持續(xù)下去，隨后幾個季度的房地產(chǎn)投資總額肯定將大幅度上揚，從而造成過熱。“投資派”認定，之所以目前普遍對投資過熱的認識不足，在相當大的程度上是由于目前統(tǒng)計出的房價數(shù)據(jù)并未能真實體現(xiàn)房價的漲幅。

　　“國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計辦法是先抽樣，再加上一個權重，得出平均房價。”一位經(jīng)濟學家對記者說。但是，在他看來，真正能夠體現(xiàn)房價真實上漲情況的應該是盯住若干樣本，測算其在過去幾年的價格上漲情況。“如果按照這個方法進行測算，重點城市的房價漲幅都已經(jīng)超過了30%。而在這樣的情況下，投資還在增長。”這位經(jīng)濟學家對記者說。

　　顯然，這恰恰是國家發(fā)改委的擔心所在，也是“投資過度導致過熱局面”說法的來源。

資金過剩

　　然而，投資過度導致過熱的判斷并沒有得到所有人的認同。一個值得關注的現(xiàn)象是，就在全國房價走到新一輪上漲當口的時候，一直低迷的股市突然復蘇，股市、樓市同時上漲，這并不符合一般規(guī)律。在不少人看來樓市、股市的同時上漲中，隱藏著房地產(chǎn)行業(yè)過剩的原因。

　　在國務院發(fā)展研究中心金融所所長巴曙松看來，過剩的貨幣流動性在相當大的程度上造成了這樣的局面。他的判斷依據(jù)來自于今年一季度央行公布的貨幣發(fā)行量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣義貨幣供應量（M2）增幅達到17.2%，市場當中的資金顯然流動性過剩。

　　“不是說我們的房子或者上市公司的資產(chǎn)更值錢了，而是在貨幣流動性過剩的情況下，持有這些資產(chǎn)比持有貨幣更值錢。” 巴曙松向記者分析。而這也恰恰導致了“投資沖動”，以及銀行信貸總量的激增。

　　一個明顯的現(xiàn)實就是，在央行一再緊縮信貸的政策背景下，商業(yè)銀行的放貸壓力仍然十分巨大。“資金總要有一個出口，無論是通過信貸還是通過直接投資，而房地產(chǎn)在此前相當長的時間內(nèi)扮演了流動性過剩之后的資金出口角色。”巴曙松如是判斷。

　　但是，央行的貨幣供應量增大也是不得已而為之。5月16日，人民幣兌美元匯率首次突破8元關口，即便如此，人民幣升值預期仍十分嚴重。因此仍有大量美元進入中國持有以人民幣計價的資產(chǎn)，以獲取升值收益。為了穩(wěn)定人民幣對美元的匯率相對穩(wěn)定，央行不得不印發(fā)等量的人民幣，避免匯率過快上漲。

　　更值得關注的是，實際上大量的外資是通過房地產(chǎn)渠道進入中國內(nèi)地的。“由于資本項目下的外匯是有QFII管制的，而房地產(chǎn)是非資本項目，不受管制，而且還處在被鼓勵的范圍內(nèi)。”銀河證券首席經(jīng)濟學家佐小蕾對記者說。

　　記者還了解到，目前，除了摩根、美林等國際資本正大舉進入中國內(nèi)地房地產(chǎn)之外，先前從未染指內(nèi)地房地產(chǎn)市場的淡馬錫、老虎兩只基金進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場也已經(jīng)到了實操階段，資金額度都在百億美元以上，而英國信誠甚至也成立了專門針對亞洲房地產(chǎn)的投資基金。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)外資的進入，在一定程度上導致了目前市場中的人民幣資金過剩。

左右為難

　　“采取什么樣的調(diào)控手段，4月份的數(shù)據(jù)很重要。”就在人們猜測宏觀調(diào)控將以什么手段出手時，一位接近國務院的專家向記者表示。“雖然對外只公布了價格情況，但其他的統(tǒng)計實際都已經(jīng)出來了，只是沒有對外公布。過一陣會陸續(xù)公布出來，現(xiàn)在國務院正在研究這些經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)。”他說。

　　記者從這位專家處了解到，上述兩個爭論中的原因國務院都已經(jīng)注意到，但如何進行最終的原因判斷還尚未確定。但是可以確定的是，無論是調(diào)控需求還是控制投資，或者是調(diào)整貨幣政策，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其著眼點絕不是單純的房地產(chǎn)行業(yè)，而是要通盤考慮宏觀經(jīng)濟的因素。

　　這實際上讓中央政府左右為難。巴曙松建議，對房地產(chǎn)業(yè)過熱原因的爭論可以放緩，可以先行解決貨幣流動性過剩的問題。但是，一旦執(zhí)行緊縮性的貨幣政策，雖然可以解決流入地產(chǎn)行業(yè)資金過剩的問題，但是卻可能加大人民幣的升值壓力，從而對出口造成不利的影響。已經(jīng)屢遭反傾銷之苦的出口行業(yè)如果因此遭受打擊，顯然是中央政府不愿意看到的。

　　“如果按照控制投資的思路進行，國土資源部就應該放慢供地的節(jié)奏，這樣可以從土地的‘閘門’控制住投資規(guī)模的增長。”前述國務院的專家對記者說。但是，一旦放慢供應節(jié)奏，很可能造成未來樓市供應量的減少，從而推漲本已很高的房價。

　　而通過信貸手段控制需求的辦法就更是悖論。“這實際上調(diào)控目的與調(diào)控手段的背離，調(diào)控是為了讓中低收入者能買的起房，但這樣的政策，實際上是讓中低收入者更難以買房。”經(jīng)濟學家徐顛慶對記者說。

　　由此看來，雖然針對樓市的調(diào)控政策已經(jīng)接近出臺，但最終中央政府的著眼點顯然將放在宏觀經(jīng)濟整體，而非房地產(chǎn)一個行業(yè)。來源：中國經(jīng)營報