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    一年前，國家接連出臺樓市調(diào)控政策，樓市逐漸降溫；一年后，北京、廣州、深圳的房價(jià)一路走高，有關(guān)決策部門開始承認(rèn)政策的失效。而政府既需要樓市對拉動內(nèi)需的合理貢獻(xiàn)，又要保持房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)健康、有序，這就決定了今年的樓市延續(xù)宏觀調(diào)控的主線仍將不會改變，行政調(diào)控很可能將在調(diào)整結(jié)構(gòu)與關(guān)注供求的市場蹺蹺板上“滑行”。
    部分地區(qū)房價(jià)抬頭
    剛剛進(jìn)入4月份，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的企業(yè)景氣指數(shù)顯示，今年一季度的房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)比上季度上升1.9點(diǎn)。這已是該數(shù)字連續(xù)第二個(gè)季度上升。與此相映襯的是上海、北京、廣州、深圳等地的房地產(chǎn)市場成交放量，價(jià)格走高。
    3月份，上海商品住宅交易量達(dá)179.67萬平方米、計(jì)16140套。這一成交規(guī)模達(dá)到了去年樓市宏觀調(diào)控前的水平。在北京，今年1-2月份北京的房價(jià)又上漲了17%。近兩年來房價(jià)相對平穩(wěn)的廣州，今年首季也大漲14％。
    國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心日前在一份報(bào)告中指出，2005年全國房地產(chǎn)購置土地面積中，有一半以上，即近1.7億平方米的土地未完成開發(fā)；去年前11個(gè)月全國房屋建筑面積竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面積占商品房空置面積的55.3%，住宅成空置主體。未開發(fā)土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面積增長，這三個(gè)信息“碰頭”則表明：房屋潛在過剩風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。那么，在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房價(jià)為什么仍在往上走呢？專家分析認(rèn)為，這至少有兩個(gè)方面的原因：一方面，一些調(diào)控措施可能受到一些因素的干擾；另一方面金融開放帶來的外資對房地產(chǎn)的需求，可能對房價(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家作出這樣的解釋，即土地資源的稀缺和未來的通貨膨脹壓力，使房地產(chǎn)資產(chǎn)成為貨幣資產(chǎn)保值增值的替代品。即使政策重點(diǎn)打壓的投資性需求，下降幅度也不會太大。
    行政力量介入樓市
    日前，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠表示，當(dāng)前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點(diǎn)城市將動用行政手段予以調(diào)節(jié)。“近日，建設(shè)部先后收到了中央高層關(guān)于房價(jià)、外資和物業(yè)管理的三個(gè)批示，這表明中央仍然比較關(guān)注房地產(chǎn)問題。”沈建忠稱，解決部分城市過高房價(jià)和房地產(chǎn)供需中結(jié)構(gòu)性矛盾仍是調(diào)控的主要方向。主管部委提出利用行政手段調(diào)節(jié)尚屬首次，而針對過熱城市的措施，也顯示出房地產(chǎn)調(diào)控正在從2005年的全面開花向2006年度精確導(dǎo)向過渡。
    在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，對于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，最常見的做法是通過貨幣政策和財(cái)政政策的變化來體現(xiàn)。但在最近一年出臺的政策中，更多的是走宏觀調(diào)控的第三條路———行政調(diào)控。對于這樣的政策選擇，行政調(diào)控迄今為止未能達(dá)到預(yù)期效果。今后，宏觀調(diào)控將會逐漸向市場化的調(diào)控過渡，但并不意味著完全放棄必要的行政調(diào)控。實(shí)際上，即便是發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，階段性和局部性的行政手段也是必不可少的。在我國，行政手段的必要性更是無法否認(rèn)。央行征信管理局局長戴根有頗為無奈地表示，行政調(diào)控是沒有辦法的事，由于缺乏必要的金融環(huán)境和條件，特別是中國的貨幣市場工具還相當(dāng)缺乏，甚至可以說是單一，中國目前尚無法完全依靠價(jià)格調(diào)控來對信貸和貨幣供應(yīng)加以控制。除了金融市場發(fā)育不足外，地方行政干預(yù)也嚴(yán)重影響了貨幣政策的有效性。
    對于行政手段的爭論，與一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家純理論的批判相比，實(shí)務(wù)部門的分析恐怕更具有參考意義。他們認(rèn)為，行政手段雖然廣為學(xué)界詬病，但是在某些領(lǐng)域，特別是對于本輪調(diào)控中最受關(guān)注的土地政策而言，行政甚至應(yīng)該屬于常規(guī)的調(diào)控手段，關(guān)鍵在于制定者要有準(zhǔn)確的事前預(yù)期。
    行政調(diào)控效果難料
    事實(shí)上，對房價(jià)的調(diào)控，本質(zhì)上是利益的調(diào)整。任何溫和的手段都難以達(dá)到利益調(diào)整的目標(biāo)。2005年中央針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控是規(guī)模較大的一次多個(gè)部委之間的協(xié)調(diào)工作。然而，這卻是一場從部委協(xié)調(diào)開始，以部委博弈結(jié)束的調(diào)控。隨著固定資產(chǎn)投資總額和房價(jià)漲幅的“雙降”，部委之間的利益沖突逐漸明晰起來。其中比較有代表性的就是國稅總局與建設(shè)部的二手房個(gè)稅，以及建設(shè)部和央行之間的關(guān)于取消房屋預(yù)售制度的博弈，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控效果不明顯和這些部門博弈不無關(guān)系。值得一提的是，4月8日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠稱：建設(shè)部先后收到了中央高層關(guān)于房價(jià)、外資和物業(yè)管理的三個(gè)批示，這表明中央仍然比較關(guān)注房地產(chǎn)問題；當(dāng)前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點(diǎn)城市，還將動用行政手段予以調(diào)節(jié)。
    此前，房地產(chǎn)行業(yè)便因涉及相關(guān)部委眾多，而始終難以解決政出多門造成的矛盾與難題。如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過后，也是房地產(chǎn)市場的多個(gè)主管部門需要長期面對和解決的問題。再有，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)“陽奉陰違”，也是房地產(chǎn)新政難以落實(shí)的原因之一。2005年6月初，國務(wù)院派出了四個(gè)檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，結(jié)果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習(xí)了國務(wù)院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實(shí)這些精神。例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例。但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實(shí)。甚至有些城市連稅收政策（對非普通住宅和兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)征收5%的營業(yè)稅）都沒有得到落實(shí)。
    經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)是有地域性的，而資金卻沒有地域性，即使建設(shè)部對部分熱點(diǎn)城市下手也解決不了房價(jià)問題，只會驅(qū)動資金游向其它城市。銀行亦比較傾向于這一觀點(diǎn)。力圖在這一波房地產(chǎn)熱中著力開發(fā)房貸市場的大有人在，猶以光大銀行、農(nóng)行等銀行為甚。中國農(nóng)業(yè)銀行副行長楊琨近日表示，為扭轉(zhuǎn)市場份額下滑的不利局面，農(nóng)行將從明確房貸投入政策、優(yōu)化房貸結(jié)構(gòu)、提升營銷與管理層次等五方面，加大房貸業(yè)務(wù)的投放力度。光大銀行更為激進(jìn)，其4月10日發(fā)布的“陽光生活住房套餐”組合貸款業(yè)務(wù)以所購一手房設(shè)定抵押，為借款人提供一攬子金融服務(wù)，最高的額度可以放到房價(jià)的總價(jià)，房貸八成，其余部分可以滿足客戶在車位(庫)、住房裝修、大額耐用消費(fèi)品等多方面的需求。
    除了不同部門和群體的利益博弈影響打擊炒房政策的落實(shí)之外，我國的特殊文化傳統(tǒng)可能也是助長炒房行為的一個(gè)重要因素。儒家文化是以“家”為核心的文化，而維系“家”文化的物質(zhì)載體則是住宅。因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，這是儒家文化圈國家國民的特殊消費(fèi)習(xí)慣。（來源：中國證券報(bào)）