下游數(shù)據(jù)

房價上漲為什么難以遏止？

2006年04月17日07:58   來源：西本資訊
摘要：

作者：中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立
　　國家統(tǒng)計局公布的最新房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)表明，全國70個主要城市中，只有上海、杭州等幾個城市的房價漲幅趨緩，大多數(shù)城市的房價仍然在上漲。以北京為例，去年下半年北京房價上升了20%，今年1～2月份北京的房價又上漲了17%，廣州、深圳也出現(xiàn)了類似的情況。  
　　在“國八條”出臺接近一周年之際（2005年4月27日，國務(wù)院召開常務(wù)會議專門討論房地產(chǎn)市場的調(diào)控問題，隨后出臺了七部委的文件，簡稱“國八條”），上述數(shù)據(jù)頗有些諷刺意味。“國八條”的核心思想（或目標(biāo)）是穩(wěn)定房價，從一年后的結(jié)果看，該初衷基本上落空。而有關(guān)決策部門也開始承認(rèn)政策的失效，4月8日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠就表示：當(dāng)前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯。

　　房價上漲為什么如此難以遏止？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度就可以給出許多解釋，筆者試圖換個角度分析該問題，從政治學(xué)和文化的角度分析房地產(chǎn)的政策問題。

行政手段局限重重

　　房價的調(diào)控，本質(zhì)上是利益的調(diào)整。任何溫和的手段都難以達(dá)到利益調(diào)整的目標(biāo)。在國外，早有人對此作過精辟的論述：一個政策建議所引起的沖突和導(dǎo)致的損失集中于特定的群體時就會產(chǎn)生較大沖突，而當(dāng)政策所引發(fā)的損失廣泛分散于各個階層時沖突就較小。

　　房地產(chǎn)新政的實施使房地產(chǎn)開發(fā)商以及和開發(fā)商有關(guān)的群體利益受到了損失，這是一個特定的強(qiáng)勢群體，并且非常集中，他們會通過各種方式阻止房地產(chǎn)新政的實施。因此，此前出臺的諸多行政手段舉步維艱。

　　2005年中央針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控或許是中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有史以來規(guī)模最大的一次多個部委之間的協(xié)調(diào)工作。然而，這卻是一場從部委協(xié)調(diào)開始，以部委博弈結(jié)束的調(diào)控。隨著固定資產(chǎn)投資總額和房價漲幅的“雙降”，部委之間的利益沖突逐漸明晰起來。其中比較有代表性的就是國稅總局與建設(shè)部的二手房個稅，以及建設(shè)部和央行之間的關(guān)于取消房屋預(yù)售制度的博弈，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控效果不明顯和這些部門博弈不無關(guān)系。

　　實質(zhì)上，此前房地產(chǎn)行業(yè)便因為涉及相關(guān)部委眾多，而始終難以解決政出多門造成的矛盾與難題。如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過后，也是房地產(chǎn)市場的多個主管部門需要長期面對和解決的問題。

地方政府“陽奉陰違”

　　抵制房地產(chǎn)新政實施的還有地方政府。不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時“陽奉陰違”。2005年6月初，國務(wù)院派出了四個檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，結(jié)果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習(xí)了國務(wù)院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實這些精神。

　　例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例。但統(tǒng)計結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實。甚至有些城市連稅收政策（對非普通住宅和兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)征收5%的營業(yè)稅）都沒有得到落實。

儒家文化傳統(tǒng)助長“炒房”

　　除了不同部門和群體的利益博弈影響打擊炒房政策的落實之外，我國的特殊文化傳統(tǒng)可能也是助長炒房行為的一個重要因素。儒家文化是以“家”為核心的文化，而維系“家”文化的物質(zhì)載體則是住宅。因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，這是儒家文化圈國家國民的特殊消費習(xí)慣。這與歐美國家有很大的不同，歐美國家屬于“游牧民族”，可以四海為家，他們的精神靈魂不是“家”而是“神”。因此，歐美國家的最豪華的建筑一定是教堂，而中國古代的最豪華的建筑則是皇宮（它也是“家”的載體）和豪宅，。

　　儒家文化對住宅消費的偏好使東南亞、東亞國家具有炒房的群眾基礎(chǔ)，非常容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫事件。上個世紀(jì)末的東南亞金融危機(jī)與東南亞國家普遍存在的房地產(chǎn)泡沫有直接的關(guān)系。而如今房地產(chǎn)泡沫破滅還不到10年時間，東南亞國家的炒房行為又開始泛濫。中國經(jīng)營報

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