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    近日，記者獲悉，受上海市發(fā)改委委托編制的《上海十一五房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)已經(jīng)定稿，這份規(guī)劃為未來五年上海房地產(chǎn)的走勢定下了基調(diào)。
　　《規(guī)劃》的參與者，上海固定資產(chǎn)投資建設(shè)研究會副理事長戴曉波告訴記者，未來五年上海房地產(chǎn)投資將占全市固定資產(chǎn)投資總額的三分之一，總額約為5000億元。按該發(fā)展思路，上海“十一五”時(shí)期每年房地產(chǎn)投資將在1000億左右，這只相當(dāng)于2004年前后上海房地產(chǎn)投資的規(guī)模。雖然這個(gè)額度延續(xù)了“十五”時(shí)期房地產(chǎn)的投資比重，但由于上海固定資產(chǎn)投資整體增長速度已經(jīng)明顯放緩，房地產(chǎn)投資增幅也將明顯低于“十五”水平。
　　“未來的五年對上海來說，比刺激房地產(chǎn)發(fā)展更為‘緊迫’的任務(wù)，也許倒是控制房地產(chǎn)投資增長速度，使之不至于發(fā)展過快。”戴曉波說。
　　土地大量批租時(shí)代終結(jié)
　　《規(guī)劃》課題組在報(bào)告中建議：未來上海房地產(chǎn)理想的發(fā)展速度，應(yīng)是對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)保持在8%-9%左右，以維持上海房地產(chǎn)“可持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展”。
　　而為了實(shí)現(xiàn)這樣的增長速度，上海未來五年將通過控制土地開發(fā)速度來牽制房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。“這就是說，未來約一半左右的房地產(chǎn)開發(fā)，將是存量土地開發(fā)，以前曾經(jīng)出現(xiàn)的土地大量批租的時(shí)代結(jié)束了。” 戴曉波說。
　　戴曉波表示，上海固定資產(chǎn)投資的增長軌跡，遵循了經(jīng)濟(jì)增長方式從資源階段、投資階段到創(chuàng)新階段的軌跡。他認(rèn)為，“十一五”將是上海邁進(jìn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)，屆時(shí)，房地產(chǎn)的比重將有所減弱。
　　據(jù)介紹，8%-9%的增速實(shí)際上低于新加坡、香港平均12%的水平。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心印堃華接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，由于上海房地產(chǎn)在過去五年累計(jì)形成的發(fā)展慣性，控制其發(fā)展規(guī)模不是上策。他認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到8%的貢獻(xiàn)率，從長遠(yuǎn)看，保持在12%-15%將是較好的狀態(tài)。
　　“支柱產(chǎn)業(yè)”頭銜之爭
　　數(shù)據(jù)顯示，過去十年，上海工業(yè)建設(shè)投資比重從60%降至30%左右。房地產(chǎn)業(yè)從2000年開始填補(bǔ)工業(yè)“部分退出”留出的空白，增加值從3.75億元增長到373.2億元，增長近10倍。投資從90年代初不足10億元，增至2002年的720億元，占全市固定資產(chǎn)投資比重的33%。此后，上海房地產(chǎn)的投資規(guī)模每年都保持著“三分天下有其一”的地位。增加值則更是從2003年的980億元起，按每年10%以上的速度增加，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)也在7%以上，成為名副其實(shí)的“支柱”。
　　從金融方面看，房地產(chǎn)的支配程度日益加深。上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款在2004年已經(jīng)累計(jì)增加1023億元，占全部貸款新增額的76%，這1023億相當(dāng)于當(dāng)年上海新房銷售總額的一半還多。也就是說，上海中資銀行的絕大多數(shù)業(yè)績增長依賴于房地產(chǎn)。
　　國民經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，引起了政府的憂慮。去年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策出臺后，情況開始急轉(zhuǎn)直下。政府基于打壓房產(chǎn)投機(jī)為目的的調(diào)控措施，其效果已經(jīng)出現(xiàn)了某種偏離，表現(xiàn)為房地產(chǎn)消費(fèi)需求受到了抑制。同時(shí)，在上海“十一五”規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)未被列入“支柱產(chǎn)業(yè)”行列，而是被定位為“階段性支柱產(chǎn)業(yè)”。
　　實(shí)際上，按照支柱產(chǎn)業(yè)的定義，對GDP貢獻(xiàn)率在6%以上即成為支柱產(chǎn)業(yè)。上海房地產(chǎn)在2001年就已經(jīng)達(dá)到6.4%，此后一直以超過10%的速度增加，到目前已經(jīng)穩(wěn)定保持在8%以上。戴曉波認(rèn)為，由于上海在新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中尋找新支柱產(chǎn)業(yè)尚未有結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位至少應(yīng)該堅(jiān)持到2020年。
　　無法回避的房價(jià)上漲問題
　　4月以來，據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心發(fā)布的抽樣調(diào)查顯示，由于市中心供應(yīng)量有限，刺激了掛牌房源的成交率和成交速度，內(nèi)環(huán)區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了微漲。部分地區(qū)的樓盤銷售再度出現(xiàn)火爆場面。
　　據(jù)了解，中央對房價(jià)上漲的嚴(yán)控態(tài)度，使上海方面將“穩(wěn)定房價(jià)”當(dāng)作一項(xiàng)政治任務(wù)來抓，官方?jīng)]有就房市轉(zhuǎn)暖發(fā)表評論，對房價(jià)可能的上揚(yáng)更是諱莫如深。
　　《規(guī)劃》課題組有關(guān)專家告訴記者，上海從部門經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的過程中，房地產(chǎn)業(yè)是最早向市場放開的，發(fā)展到如今已經(jīng)成為上海市市場化程度最高的產(chǎn)業(yè)：超過80%的上海房源掌握在市場主體而不是部門手中，房地產(chǎn)帶動的就業(yè)人口超過6.5萬人，比90年代末翻了三番。
　　而由于市場化程度較高，在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了與我國現(xiàn)行體制不相容的問題，比如房價(jià)上漲過快等問題。現(xiàn)在針對房價(jià)所采取的一系列調(diào)控措施，大多帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的某些烙印。從長遠(yuǎn)看，這是否有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，將有待時(shí)間的檢驗(yàn)。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）