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    東方網(wǎng)4月10日消息：今年的初春尤其溫暖，幾乎隨著溫度走高的同時(shí)，上海樓市也出現(xiàn)銷(xiāo)售回暖。整個(gè)3月，成交量近乎洶涌的上升勢(shì)頭讓人們聞到樓市復(fù)蘇的氣息。從今年年初開(kāi)始，市場(chǎng)傳出諸多利好因素，比如上海迪斯尼樂(lè)園的立項(xiàng)計(jì)劃，政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi)的論調(diào)，兩會(huì)明確上海未來(lái)金融中心建設(shè)目標(biāo)等，加上上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿@人，目前各方的共識(shí)是，上海的經(jīng)濟(jì)實(shí)力足以支撐樓市的走好。全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)合商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)分享經(jīng)濟(jì)的繁榮，經(jīng)濟(jì)榮樓市榮是普遍規(guī)律。上海作為國(guó)際性大都市，它的房?jī)r(jià)和其地位以及價(jià)值是同等的，也就是說(shuō)，除非上海的GDP不上升了，如果不是這樣的話，上海依然是一個(gè)蓬勃發(fā)展的城市。
　　聶梅生認(rèn)為，由于世博概念等因素的炒作提前透支了上海的房?jī)r(jià)，使得上海先期漲了“不該漲的6個(gè)月”，而一旦樓市價(jià)位回歸到合理軌道上來(lái)，上海樓市將會(huì)繼續(xù)走好。
　　當(dāng)然，雖然最近樓市成交出現(xiàn)巨量增幅，但并不意味著樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。業(yè)內(nèi)人士表示，3月行情是一股“補(bǔ)量行情”，是傳統(tǒng)淡季和對(duì)政策不明引發(fā)的觀望導(dǎo)致的積壓被釋放的過(guò)程，這種情形能否在今后得到保持，關(guān)鍵要看后市的供應(yīng)行情。
　　小面積房、高檔房銷(xiāo)售火爆
　　在以小面積合理分割房型推出的閔行某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售樓處前，再次出現(xiàn)了連綿的排隊(duì)人群，開(kāi)盤(pán)房源短時(shí)間之內(nèi)消化了大部分。浦東中外環(huán)間某大型社區(qū)樓盤(pán)成交情況也逐步走好。
　　低總價(jià)、小戶型房源走俏的同時(shí)，高檔板塊樓盤(pán)同樣出現(xiàn)成交量的大幅攀升。高端和低端兩個(gè)檔次的樓盤(pán)成為最近一段時(shí)間內(nèi)最為活躍的成交主力。
　　房產(chǎn)之窗提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份中心城區(qū)中成交表現(xiàn)最好的盧灣區(qū)，成交量較上月環(huán)比增長(zhǎng)305.9％，而長(zhǎng)寧區(qū)在古北天山板塊的帶動(dòng)下，成交量較上月環(huán)比增長(zhǎng)283％。而樓盤(pán)價(jià)位較低的嘉定區(qū)，成交量環(huán)比增幅甚至大到了驚人的325.8%。
　　內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間，外環(huán)以外的成交面積分別增長(zhǎng)了134.8%，149.0%，133.9%。均價(jià)在8000元以下和均價(jià)在10000元以上的樓盤(pán)都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，由于市場(chǎng)的利好對(duì)于這兩種樓盤(pán)的購(gòu)房者都有影響，出現(xiàn)了“兩頭翹”的情況。
　　3月新盤(pán)成交量猛增
　　整個(gè)3月份，上海新盤(pán)成交量呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從3月中旬開(kāi)始，成交量與當(dāng)時(shí)上海的氣溫一樣不
　　3月17日-3月23日，上海共成交新盤(pán)套數(shù)4615套，面積49.2萬(wàn)平方米，成交量比前一周增加10.2%，成交均價(jià)8593元，環(huán)比上漲5.2%；其中住宅3673套，成交面積41萬(wàn)平方米，住宅類(lèi)均價(jià)8223元，成交量增加17.3%，價(jià)格環(huán)比上漲6.1%。
　　3月24日-3月30日，成交新盤(pán)套數(shù)5717套，面積62.1萬(wàn)平方米，成交量比前一周增加26.2%，成交均價(jià)9611元，環(huán)比上漲11.8%；其中住宅4942套，成交面積55.8萬(wàn)平方米。
　　3月份，上海住宅供應(yīng)量環(huán)比增加55%，成交量上升120%。普通商品住宅（去除動(dòng)遷房、重大工程配套房和別墅）成交面積為129.3萬(wàn)平方米，較上月增幅更是達(dá)到140.6%，成交均價(jià)為9501元/平方米，較上月上漲5.3%。
　　二手市場(chǎng)的啟動(dòng)出現(xiàn)得更早。上海中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸成介紹，從去年年底開(kāi)始，中高檔二手房市場(chǎng)就出現(xiàn)了明顯的回暖勢(shì)頭，表現(xiàn)最為突出的是看房量增加迅速，近一個(gè)月，門(mén)店成交業(yè)績(jī)不斷攀升，到今年3月，上海中原業(yè)績(jī)突破3000萬(wàn)元，已經(jīng)接近去年樓市鼎盛時(shí)期。
　　部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)
　　王先生這個(gè)星期剛剛看中了一套別墅，正準(zhǔn)備付定金時(shí)，卻傳出業(yè)主的加價(jià)要求，這套500萬(wàn)元的別墅，業(yè)主提出加價(jià)30萬(wàn)元。
　　這種情況的出現(xiàn)已經(jīng)不再是特例，價(jià)格上調(diào)已經(jīng)逐步取代了之前的大幅下降。一中介人員告訴記者，目前在二手市場(chǎng)上，大部分業(yè)主不會(huì)輕易作出讓價(jià)承諾。部分業(yè)主通知中介經(jīng)辦人員將此前報(bào)價(jià)提高，而從最近一段時(shí)間的成交案例來(lái)看，業(yè)主報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)之間最多只會(huì)相差2~3個(gè)百分點(diǎn)，樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)趨向穩(wěn)定。
　　新盤(pán)方面，在中環(huán)附近的樓盤(pán)都出現(xiàn)了價(jià)格上調(diào)的跡象，如普陀萬(wàn)里板塊、浦東上南三林板塊、寶山共康板塊，內(nèi)外環(huán)間的樓盤(pán)成交均價(jià)上漲8%。而即使如此，成交情況依然保持平穩(wěn)狀態(tài)。
　　實(shí)際上，目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為在市場(chǎng)上幾近絕跡。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，次新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，加之各銀行適時(shí)推出的優(yōu)惠貸款品種，還有公積金貸款醞釀的重大改革，使得不少自住客在面對(duì)性價(jià)比較高的樓盤(pán)時(shí),開(kāi)始心動(dòng)，并入市交易。
　　投資客重新現(xiàn)身
　　日前，一個(gè)由9名溫州人組成的小型購(gòu)房團(tuán)來(lái)到上海浦東的東晶國(guó)際項(xiàng)目售樓處咨詢。而此前，另一個(gè)具相當(dāng)規(guī)模的溫州購(gòu)房團(tuán)也曾“光臨”這一樓盤(pán)。
　　去年幾乎已在上海樓市銷(xiāo)聲匿跡的溫州購(gòu)房團(tuán)，近來(lái)又開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在上海、杭州市場(chǎng)。這批投資者在春節(jié)過(guò)后正逐步活躍起來(lái)。據(jù)組織者介紹，由于全國(guó)樓市正出現(xiàn)回暖跡象，投資者的購(gòu)房意愿正越來(lái)越強(qiáng)烈。
　　上海東方早報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤(pán)售樓處最近幾周里都迎來(lái)了投資者的光顧，其中不乏之前熟悉的溫州客的身影。
　　人民幣升值成為海外華僑購(gòu)樓的主要目的之一。專(zhuān)業(yè)人士指出，由于手頭持有外幣，人民幣升值的同時(shí)，眾多海外華僑明顯意識(shí)到用外幣換得穩(wěn)定回報(bào)的人民幣資產(chǎn)成為投資的不錯(cuò)的選擇。
　　海外基金持續(xù)看好
　　上海商業(yè)樓宇市場(chǎng)在過(guò)去兩年里幾乎成為回報(bào)率最高的物業(yè)品種之一。仲量聯(lián)行的最新報(bào)告顯示，去年?yáng)|京高檔寫(xiě)字樓的售價(jià)上漲了5%，孟買(mǎi)上漲4%，上海浦東新區(qū)－浦西地區(qū)上漲23%。主要城市的零售地產(chǎn)價(jià)格上漲更為迅猛，孟買(mǎi)上漲29%，上海上漲40%。
　　高額的利潤(rùn)回報(bào)使得眾多海外地產(chǎn)基金公司將投資重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到中國(guó)內(nèi)地，尤其是上海。
　　短短一個(gè)多星期內(nèi)，包括通用不動(dòng)產(chǎn)、荷蘭ING銀行、新加坡凱德置地、美林國(guó)際、麥格理等全球知名公司先后宣布計(jì)劃于今年增加在中國(guó)等亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。
　　摩根士丹利(MorganStanley)宣布，今年計(jì)劃追加30億美元資金投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上此前投入的15億美元，總投資額累計(jì)將達(dá)45億美元。
　　荷蘭ING房地產(chǎn)投資管理公司亞太區(qū)研究戰(zhàn)略部主任Timo－thyBellman透露擬在今年第二季度成立新的地產(chǎn)基金，募集資金2.5億~3億美元，投資全國(guó)10~15個(gè)城市，其中上海依然是投資重心之一。