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    繼去年8月以來兩次調(diào)整貸款額度后，近日，上海市公積金管理中心又傳出“正在醞釀提高公積金個人住房貸款額度”的消息，上海公積金貸款條件或?qū)⑦M一步放寬。
　　據(jù)悉，此次公積金調(diào)整，有關(guān)部門醞釀以每位繳存者為單位進行貸款，亦即一戶兩人交納公積金的家庭，貸款總額將比原來以戶為單位最高30萬元的貸款額度高出不少。
　　上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認為，提高公積金貸款額度，對目前樓市影響并不大，而是旨在改變預(yù)期，傳達一個信號：“政府擬出臺此政策意在‘暖市’。”
　　公積金放寬
　　一個月前，上海市公積金管理中心已將購買5年內(nèi)次新房的公積金貸款成數(shù)，由原先的七成增加到八成。
　　“消除公積金沉淀，提高貸款限額應(yīng)該是最直接也是最有效的渠道之一。”上海公積金管理中心政策法規(guī)處副研究員叢誠稱，上海公積金利用率日趨下降的現(xiàn)狀正有待合理化解。
　　“公積金制度是政策性的購房金融業(yè)務(wù)，主要目的之一就是對中低收入家庭住房給予金融扶持。”叢誠表示，一旦醞釀的新政通過，就意味著激發(fā)了一部分消費群體的熱情。“這從一定程度上將對房地產(chǎn)銷售起到促進作用。”
　　“如果這一消息屬實，實質(zhì)上就擴大了政策的受益面，將有利于自住需求者購房置業(yè)。”在搏邦地產(chǎn)副總經(jīng)理蔣國雄看來，這體現(xiàn)了政府部門面對銷售放緩的局面，意欲鼓勵自住需求、促進上海房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)合理調(diào)整的思路。
　　蔣國雄表示，2005年政策的收緊使得二手房交易量持續(xù)下滑，市場已經(jīng)進入一個比較理性的階段，部分區(qū)域房價下調(diào)也給自住性購房者更大的選擇空間。如果貸款額度可以達到60萬元，那么，一套100萬元以內(nèi)的住宅通過組合貸款的方式，購買者相對容易承受，“這樣可降低購房成本，應(yīng)該對中低收入家庭更有幫助。”
　　中房華東指數(shù)研究院副院長陳晟表示，這可以將其與銀行采用多種形式推出房貸新品、變相放寬房貸視為同一系列的調(diào)控措施，這一可能出臺的新政策是對自住購房需求的扶持。
　　‘十一五’期間，上海還將進一步拓展公積金制度的覆蓋面，”叢誠透露，將逐步取消現(xiàn)行繳存政策中對戶籍、身份的限制；同時拓寬公積金使用渠道。此外，有關(guān)部門還在研究對組合房貸中的還貸次序進行調(diào)整，允許借款人使用公積金優(yōu)先沖抵商業(yè)貸款。
　　“對購買中低價房、重大工程配套商品房的市民，除自籌資金外，將提供全額住房公積金貸款。”這是叢誠透露的另一個有助于拉動樓市的利好消息。據(jù)悉，目前上海市公積金管理中心的政策法規(guī)部門正在研究針對不同收入和家庭條件的購房者采取不同級別的公積金貸款政策。
　　陳晟也持相同觀點，“政府對于公積金的管理應(yīng)當實行差別貸款政策，把有限的公積金用在需要真正購房的市民中去，尤其是因重大工程而拆遷的中低收入居民可以多貸，這樣才能保障中低收入群體的購房利益。”
　　政策不宜過“猛”
　　雖然“提高繳存額度，放寬貸款條件”的做法是提高公積金利用率的最有效途徑，不過，仍有業(yè)內(nèi)人士認為，最近有關(guān)公積金的相關(guān)政策在一定程度上提供了優(yōu)惠，但目前樓市仍在較高價位運行，每次關(guān)于公積金的調(diào)整對于解決購房者的實際資金困難并無決定性作用。
　　尹伯成同樣認為該項政策的信號意義大于實際意義，“對投資需求，公積金額度提高作用相當有限，對自住需求可能略有拉動。”
　　尹伯成認為，上海出臺該政策更大程度上是希望通過政策傳達一個信號——有關(guān)部門要暖市了，從而來改變觀望者對后市的預(yù)期。
　　“上海是房地產(chǎn)調(diào)控的重點城市之一，政府部門不可能一下子出臺很‘猛’的利好政策。”尹伯成告訴記者，春節(jié)以后，杭州出臺了“購房入戶”等暖市政策，但上海目前不大可能出臺類似政策。
　　他認為，上海會逐步通過一些小政策來調(diào)節(jié)，“如果這些政策取得效果，那就不需要再采取其他政策。”
　　在公積金政策調(diào)整消息傳出之前，上海市有關(guān)部門已透露出對房地產(chǎn)松綁的意思，如取消一些限制性的規(guī)定，并出臺相應(yīng)的鼓勵消費的政策。
　　一位參加過上海市政協(xié)會議的房地產(chǎn)專家告訴記者，在會上，“宏觀調(diào)控已經(jīng)到位”的聲音很高，部分參會人士甚至建議取消轉(zhuǎn)按揭限制等眾多限制政策。
　　默許正常投資需求？
　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長印堃華提出五項促進樓市回暖的建議。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，作為對上海市政府決策“智囊團”專家，印堃華的觀點在某種意義上與上海市政府部門的想法比較接近。
　　印堃華認為，在目前市場持續(xù)低迷的情況下可以采取幾項措施來激活市場：開放轉(zhuǎn)按揭、擴大貼息貸款、重啟退稅政策、藍印戶口以及大力發(fā)展租賃市場等。
　　他認為，可將現(xiàn)在的貼息房價標準4500元/平方米提高到6500元/平方米。現(xiàn)在上海市中心區(qū)中低價商品房的價格為6000～7000元/平方米，提高貼息標準后，可直接讓低收入家庭受惠。
　　他認為，市場上有多種渠道來規(guī)避轉(zhuǎn)按揭限制，轉(zhuǎn)按揭不如干脆放開。
　　對于投資型需求，印堃華認為，投資是需要鼓勵的，對第二套住房收取重稅的觀點有待商榷。
　　一直以來，對宏觀調(diào)控爭論的焦點集中于如何處理投資需求的問題上。
　　尹伯成告訴記者，宏觀調(diào)控的基本思路是打擊投機、抑制投資、鼓勵自住。去年以來，投資型消費大部分退出了市場，自住型消費占了主導(dǎo)。
　　“作為一個長期研究房地產(chǎn)的專家，我希望全中國的老百姓都能居者有其屋，但客觀上來講，我們還做不到。”印堃華說，能做到的是居者有屋住，應(yīng)有一部分人租房住。
　　印堃華認為，上海的流動人口越來越多，打工者大部分租房，這需要有人出租，但不可能走老路，由國家來造房子用于出租，那只能用市場化辦法。“要采用市場化的辦法，就只有鼓勵投資，要有人對房地產(chǎn)長期投資用來出租。我們需要鼓勵投資，投資的背后也是自住型消費。”印堃華說。
　　業(yè)內(nèi)專家暗示，除了鼓勵消費之外，在接下來一段時間里，正常的投資行為也有可能被鼓勵或被默許。（中國房地產(chǎn)報）