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調控滿周年 三地樓市“表情不一”

2006年03月16日08:34   來源：西本資訊
摘要：
    2005年的今天,中國人民銀行出臺了取消個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。隨后,新老"國八條"等一系列對樓市進行宏觀調控的政策、措施相繼出臺,曾經一路狂飚的中國樓市也開始踏上漫長的調整之路。在國家和地方政府一系列稅收、金融等政策措施影響之下,北京、上海、廣州的樓市也出現(xiàn)了不同的"表情"。
    在對樓市的宏觀調控實施一周年之際,回首京滬穗三地樓市一年來的冷暖,不難發(fā)現(xiàn),里面有頗多值得玩味之處。
    北京、上海、廣州三地,可以說都是這次樓市宏觀調控重點"關照"的地區(qū)。但因市場自身情況不同等原因,三地樓市演繹了不同的故事。
    上海:走下巔峰
    今天是上海2006年首個大型房展------"上海之春"的開展首日。一年前的今天,在央行開始采取行動之前,上海市政府其實已經意識到房價長時間快速上漲的嚴重性,陸續(xù)出臺了一些地方性措施調控樓市:一方面調整供應結構,力爭中低價普通商品住房供應總量達到65％；另一方面出臺金融、稅收等方面的一些輔助政策,如對持有房產時間不到一年就轉讓的征收營業(yè)稅,取消轉按揭、提高多套購房貸款利率等等。
    在一系列從國家到地方的宏觀調控政策作用之下,上海的房地產市場交易量受到較為明顯的影響。中原地產的數據表明,上海新房市場成交量在2005年7月跌至谷底,僅為77.91萬平方米。而后逐步平穩(wěn)回升,但2005年9月至11月的三個月中,平均住宅成交量僅為154萬平方米,相當于2005年1月份成交量的55%；成交價格則緩慢回歸,除個別樓盤出現(xiàn)較大幅度的回調外,其余樓盤均保持平穩(wěn)走勢。
    美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總經理馮泓睿表示,上海的二手房市場在2005年的成交先揚后抑,漲幅呈現(xiàn)明顯回落。2005年1月至4月上海二手房市場沿襲了2004年的放量態(tài)勢,成交量逐月走高,到6月份首次出現(xiàn)下降,隨即進入盤整期。2005年7月至9月,每月成交量分別為97萬平方米、98萬平方米和97萬平方米。直至當年第四季度,二手房市場才走出低迷。
    北京:逆市大漲
    實施宏觀調控后的一年中,北京房地產市場由于不斷受到各項政策影響,供應源頭的土地市場供應數量明顯減少。據北京市中原地產研究部提供的資料表明,截至2005年12月8日,北京市土地招、拍、掛市場共成交土地272公頃,較2004年同期減少許多。宏觀調控政策不僅使得購房者開始持幣觀望,對于開發(fā)商同樣也造成了相當大的影響。2005年北京批準預售普通住宅面積約1882萬平方米,較2004年同期下降了10.2%。
    但權威報告卻指出,北京住房價格自2004年下半年起呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢,2005年勢頭更為明顯,商品住宅期房預售平均價格曾達到每平方米6725元,較2004年上漲19.2%,甚至一舉超過上海的每平方米6698元的水平。在抑制房地產市場過熱的大背景下,北京的房價反而出現(xiàn)了大幅增長。
    分析師指出,北京樓市住宅價格的上漲,根本原因在于商品住宅市場的供不應求。"一方面,北京住宅市場化的進度導致需求量顯著增長,本身就為價格上漲積蓄了巨大能量,另一方面,北京房地產市場中的竣工面積與銷售面積居然并無太大差距,如此緊張的供求關系,當然會導致價格上漲。"一位業(yè)內人士指出。
    廣州:前景不明
    相對比較成熟、市場態(tài)勢也較為穩(wěn)定的廣州房地產市場,也受到了宏觀調控的一些影響。統(tǒng)計數據顯示,2005年1月至10月,廣州的新建商品住宅供應量只有531.92萬平方米,受到供應量減少的制約,2005年新建商品住宅交易登記面積也同比減少4.7%。
    廣州中原地產研究部分析師指出,由于供不應求,廣州去年的房價從年初開始一路上揚。2005年廣州市新建商品住宅交易均價為5114元每平方米,比2004年上升496元,升幅達10.7%,這也是自2000年以來,廣州新建商品住宅交易均價首次突破5000元/平方米的關口。
    "自住需求增加加上新房在市場流通量減少使得二手房市場出現(xiàn)供求不均的局面,樓價有上升趨勢。"分析師指出,"政策方面的一些不確定因素、開發(fā)商宣揚的‘地荒論’都讓市場摸不透,購房者開始持幣觀望或轉而投向價格較低的二手房市場。"
    樓市調控政策要注意均衡
    可以說,從2005年實施以來至今已滿一年的宏觀調控政策,基本延續(xù)了2004年的政策基調,但卻采用了"組合拳法",即通過包括土地、金融、財稅等在內的各項政策全面調控房地產市場的供應與需求,以達到抑制房地產價格過快上漲的目的。
    對土地市場實施監(jiān)管是政府宏觀調控的主要手段之一。去年以來,在嚴格控制經營性住宅用地的同時,有關部門還加大了對閑置土地的處理力度,以期在供應上加強控制力度。另一方面,由于目前中國房地產市場的融資渠道仍然較為單一,開發(fā)商的資金主要源于銀行貸款,因此一年來的宏觀調控政策,加強了對房地產融資的監(jiān)管力度。而采用財稅政策調控房地產市場的需求,更成為一年來房地產宏觀調控的一大特色:通過個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等多種稅收杠桿,調節(jié)房地產市場不同層次的需求,嚴厲打擊投機需求,控制投資需求,鼓勵真實的自住需求。
    值得一提的是,對于住宅這種兼具消費、投資、投機的商品而言,供求關系的失調勢必會影響到其價格變化。同樣一帖藥,效果卻不同,上海樓市"退燒"了,但其他一些地方的地產市場卻出現(xiàn)價格上漲或前景難辨的情況,從而陷入不大不小的"尷尬"境地。看來,對于地方政府而言,如何把握好政策之間的均衡,將成為影響政策效果的關鍵。來源：上海證券報
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