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    上海樓市的三大重要指標均發(fā)出降價信號，但房價卻依然堅挺，這讓許多人感到困惑不解。

　　“上海樓市目前正處在一種怪異的狀態(tài)之中。對普通老百姓而言，目前的房價肯定是承受不起的，對投資者來說，目前上海樓市也缺乏吸引力。但是，從種種跡象來看，上海房價卻仍在高位徘徊，2005年上海房價仍有9.2％的漲幅，今年這種市場態(tài)勢依舊。這是個怪圈。”上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司首席顧問姜新國在接受記者采訪時，用了“怪圈”這個詞來形容上海樓市。
　　盡管從供求關系等關鍵指標上，上海樓市存在著強烈的調整需求，但從整體上看，上海樓市的價格卻依然堅挺。如何破解這個“怪圈”，成為許多業(yè)內人士努力尋找的答案。
　　三指標唱空樓市
　　在一輪房價瘋狂的上漲之后，上海樓市遭受了宏觀調控政策的重拳狙擊，在市場狂熱中被掩蓋的種種矛盾也一一暴露。其中，供求關系、租金回報率和空置率三個指標逐漸惡化。
　　供求關系的變化在宏觀調控前后表現得非常明顯。在宏觀調控前，上海樓市是典型的賣方市場，供不應求導致購房者瘋狂搶房局面的出現。據業(yè)界機構的統計顯示，2005年2月份，上海樓市的供求比例竟高達1：2.26；但宏觀調控政策出臺后，上海樓市的供求關系來了個一百八十度大轉彎，由供不應求瞬間轉變成供過于求，2005年9月，上海樓市供求比例達到全年低點1：0.37，同時整個2005年供求比例也由2004年的1：1下降到1：0.72。業(yè)內人士指出，由于在一個市場化的行業(yè)中，供求關系發(fā)生根本性變化往往代表這個行業(yè)周期性拐點出現，因此，上海樓市由供不應求快速轉換為供過于求，等于宣告上海樓市這一輪上漲周期已經結束。由于房地產開發(fā)周期較長，前兩年啟動開發(fā)的樓盤會陸續(xù)入市，供給與需求的失衡在今后幾年會體現的更加明顯。據了解，在去年，有不少開發(fā)商為了避開宏觀調控的壓力，不同程度地采取了捂盤的策略，這些樓盤都將在今年陸續(xù)上市交易，這對上海樓市無疑是一個嚴峻的考驗。
　　在供求關系惡化的同時，國際上通行的考核房地產市場是否正常的重要指標———租金回報率也向人們發(fā)出了上海樓市不健康的警告。記者抽取了近期上海內環(huán)、中環(huán)和外環(huán)三個區(qū)域的樓盤進行了測算（不考慮購買房屋稅費和利息成本），假設購房者是一次性付款購房。內環(huán)，以盧灣區(qū)匯龍新城為例，118平米的房子總價為204萬元，掛牌出租的價格為5000元/月，年回報率為2.9％，租售比為1：408（總價/月租金）；中環(huán)則以徐匯區(qū)望族城為例，110平米的房子總價為135萬，掛牌出租的價格為3500元/月，年回報率為3.1％，租售比為1：386；外環(huán)以閔行區(qū)蓮浦府邸為例，115平米的房子總價為87萬元，掛牌出租的價格為1800元/月，年回報率為2.48%，租售比為1：483。以年回報率來計算，即便不考慮房租應當交納的稅金，內中外環(huán)的租金年回報率也均低于目前3.24%的銀行3年期存款利率，這意味著，將錢投入上海樓市投資所得還不如存銀行的利息收益，如果考慮到樓市的風險和通貨膨脹率因素，上海樓市的投資空間幾乎全無；以租售比計算，目前國際上公認的租售比合理區(qū)間為1：150—1：230，而內中外環(huán)的租售比均大大高于區(qū)間上限，有的甚至在區(qū)間上限的兩倍以上。業(yè)內人士指出，這種測算表明，上海樓市目前的價格已經大大偏離了正常軌道，價值被過度透支，正處在一個高風險區(qū)域。
　　除此之外，空置面積的快速增加，也讓上海樓市感到了沉甸甸的壓力。由于宏觀調控后成交量的不斷萎縮，上海一手房的可售面積不斷攀升。截至2005年12月31日，上海可售商品房（不含配套房）為1582.44萬平方米，其中住宅（不含配套房）為1071.58萬平方米，如果加上配套房，2005年將有超過2000萬平方米的商品房需要轉入到2006年繼續(xù)銷售。而隨著眾多延遲開盤的樓盤在2006年集中上市，這種可售面積還將會出現大規(guī)模的增長。據了解，今年上半年上海將有近200個樓盤集中上市，而中原研究機構稱，今年前幾個月的增量就可能達到800萬平方米。加上累計存量房源，全年的可售商品房勢必超過3000萬平方米。即便按照2005年全年銷售掉的商品住宅房2845.7萬平方米（含配套商品房850.36萬平方米）來計算，這些可售面積都需要整整一年來消化。
　　房價仍高位盤整
　　盡管多項指標唱空上海樓市，但步入2006年，上海樓市的價格不僅繼續(xù)拒絕調整，還出現了一定的反彈。上海房產之窗網的數據顯示，2月17日———2月23日一周內，上海共成交新盤32.5萬平方米，成交均價為8138元，環(huán)比上漲3.1%；其中住宅成交26.9萬平米，住宅類均價8244元，成交均價環(huán)比居然上漲了11.3%。
　　背負著三大指標的唱空壓力，上海樓市的價格卻逆市上揚，結果導致指標進一步唱空，這個不合邏輯的“怪圈”讓許多業(yè)內人士在分析上海樓市前景時變得分外謹慎。在記者的采訪過程中，經常聽到不同人士對上海樓市前景截然不同的觀點，但對于自己的觀點。
　　“如果按照西方計算房價的標準，上海樓市的有些房源價格可能要折價50％，但現在上海樓市的這種狀況的確令人費解。房價是由供求關系決定的，要么偏高，要么偏低，而上海樓市現在是明顯偏高，如果堅持不肯調整，累計的風險會越來越大。”張健稱。
　　張健向記者表示，上海房地產市場對海外基金的吸引力很大，許多海外基金在投資中國房地產時都首選上海，作為一家專門從事房地產投資銀行服務的公司，自己目前已經接到了許多海外基金的委托投資意向。但上海樓市目前這種“怪圈”現象已經嚴重干擾了自己的分析，讓自己不敢輕易作出判斷，只好將這些單子暫時擱置，走一步看一步再說。
　　事實上，在上海樓市“怪圈”背后，還有成交量的快速萎縮和開發(fā)商的慘淡經營。繼今年1月份成交量環(huán)比下滑之后，2月份的成交量呈現出快速下跌態(tài)勢。網上房地產日前公布的數據顯示，2月份，全市實現商品房成交面積100.38萬平方米，比1月份下跌了45.65％，其中，住宅商品房成交面積為82.03萬元，比1月份下跌了46.75％，日均成交套數僅為258套，比1月份的479套下跌了46.14％。這種萎靡的成交狀態(tài)讓開發(fā)商的經營舉步維艱，一個鮮明的例子就是，成交量的萎靡讓為開發(fā)商代理銷售樓盤的代理商們的利潤迅速縮水，一些代理商甚至出現了拿的項目越多，虧得越多的現象。
　　多管齊下破解“怪圈”
　　這種呈現病態(tài)的“怪圈”現象已經妨礙了上海樓市的健康發(fā)展。如何破解這個怪圈，成為眾多業(yè)內人士關心的話題。
　　張健的觀點非常鮮明：既然各項指標顯示上海樓市必須在價格上有所調整，那么，降價就是破解這個“怪圈”的最好辦法。現在困擾上海樓市的最大問題就是成交量過于低迷，而成交量低迷的重要原因就是剛性需求在目前的價位上被極大地壓抑了。上海有很多剛性需求，但目前的價位大大高于他們的承受能力，要想使這種需求釋放出來，就只有通過降價來解決。美國房地產泡沫破滅的時候，最多一次房價曾經下跌過50％，中國憑什么不能？
　　在中國指數研究院（華東分院）副院長陳晟的眼里，深層次的結構性調整或者有助于破解這個“怪圈”。陳晟告訴記者，通過近期的調研，他發(fā)現宏觀調控已經對房地產市場產生了非常大的影響，而這種影響主要體現在結構性調整上。具有品牌優(yōu)勢、符合當前需求熱點的樓盤在市場上仍能熱銷，但那些不具備這些優(yōu)勢的樓盤在市場上就面臨著被淘汰的局面。通過優(yōu)勝劣汰的結構性調整，上海樓市會逐步走向健康。
　　陳晟也認同降價是打破這個“怪圈”的方式之一。他認為，相對于去年3月份的價格，上海樓市存在30％的降價空間，結構性調整中部分樓盤的降幅還有可能高于這個幅度。（中國證券報）