下游數(shù)據(jù)

上海樓市沒(méi)理由進(jìn)入“低谷”周期

2006年03月10日12:51   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    調(diào)控不會(huì)對(duì)樓市發(fā)展產(chǎn)生方向性轉(zhuǎn)變
    房地產(chǎn)周期的運(yùn)轉(zhuǎn)一直以來(lái)并不是單獨(dú)存在的，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境往往與其有著密切的聯(lián)系，更多的時(shí)候，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定房地產(chǎn)周期的發(fā)展。它的波動(dòng)將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)周期變化。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本、新加坡、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能在當(dāng)時(shí)保持長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)發(fā)展，主要還是基于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好。例如，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能有20年的長(zhǎng)增長(zhǎng)周期，與其良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境密不可分。
    因此，無(wú)論是上海還是全國(guó)，目前可以預(yù)見(jiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然是健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展的，并且具有一定時(shí)間的可持續(xù)性。在此前提下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有理由進(jìn)入所謂的低谷周期，目前的調(diào)控只是一種居于高位的調(diào)整，是對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的企求，并不會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生方向性的轉(zhuǎn)變。
    城市間樓市供求差異化是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果
    中國(guó)地域廣闊，各個(gè)地區(qū)資源條件、經(jīng)濟(jì)地位，城市功能等方面的差異，導(dǎo)致區(qū)域樓市發(fā)展的不均衡，有的地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值被兌現(xiàn)，有的地區(qū)市場(chǎng)被低估。由于目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)配置資源型行業(yè)，而市場(chǎng)配置具有很強(qiáng)的敏感性和流動(dòng)性，導(dǎo)致市場(chǎng)資源（人口積聚和資金）向東部沿海地區(qū)和部分中心城區(qū)集中，造成這些地區(qū)供求失衡，需求持續(xù)大于供應(yīng)。因此，各個(gè)城市之間供求關(guān)系的差異化實(shí)際是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，屬于市場(chǎng)運(yùn)作下的正常現(xiàn)象。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場(chǎng)配置資源是起到基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，但也不是完美的，其盲目性和滯后性也會(huì)使市場(chǎng)誤入歧途。因此，政府將針對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的一些非理性現(xiàn)象及時(shí)進(jìn)行資源調(diào)整和政策調(diào)整，根據(jù)各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的特征，因勢(shì)利導(dǎo)，解決供求失衡問(wèn)題。
    經(jīng)濟(jì)向好為上海樓市留有巨大需求空間
    首先，上海本地需求將在未來(lái)得到持續(xù)釋放。以2004年上海人均居住面積14.8平方米，人均GDP6000美元為基點(diǎn)，按照上海每年將近10％的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度預(yù)測(cè)，未來(lái)58年，上海人均GDP將超過(guò)10000美元。按照聯(lián)合國(guó)相關(guān)指標(biāo)顯示，一個(gè)地區(qū)如果人均GDP達(dá)到10000美元，其人均居住面積一般在2530平方米之間，這與目前上海人均14.8平方米的居住水平相比，為上海樓市留有巨大的需求空間。其次，外地和境外需求將成為支撐上海樓市長(zhǎng)期快速發(fā)展的基石。由于上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，大量外地人才涌入上海，只要上海經(jīng)濟(jì)中心的地位不改變，人才將長(zhǎng)期向上海積聚，外地人購(gòu)房需求將得到鞏固。而境外人士的購(gòu)房，主要以投資為主。上海宏觀經(jīng)濟(jì)向好，城市發(fā)展速度飛快，定位世界城市為上海樓市留下了巨大的發(fā)展空間。
    面對(duì)調(diào)控，多空雙方博弈正酣，不管今后市場(chǎng)繼續(xù)高歌猛進(jìn)還是寬幅震蕩，市場(chǎng)總體向好的發(fā)展趨勢(shì)在未來(lái)58年內(nèi)并不會(huì)發(fā)生根本改變。（東方早報(bào)）
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