下游數(shù)據(jù)

高房價洗劫了誰的財富 讓我們成為了誰的長工

2006年03月09日18:17   來源：西本資訊
摘要：
　　編者按：本文系沈曉杰“中國房地產(chǎn)十大批判”系列文章之三，作者授權(quán)新浪財經(jīng)獨家全文發(fā)表。我們將陸續(xù)刊出全部系列文章，敬請期待。
　　當(dāng)“居住權(quán)”由國民與生具有的基本人權(quán)被“忽悠”成百姓生存的最大成本的時候，暴漲的高價房同樣也正在重新洗牌全社會各階層財產(chǎn)。一方面一個獨賺千億利潤的房地產(chǎn)大亨呼之欲出，另一方面千萬白領(lǐng)正在由“中產(chǎn)”變“負翁”。而更多數(shù)以億計的普通大眾對高價房更是無法問津。人們不禁要問：高房價 ，洗劫了誰的財富，讓我們成了誰的“長工”？
　　房地產(chǎn)，盛產(chǎn)中國“暴富”的獨特行業(yè)
　　前幾年，記者在加拿大溫哥華訪問的時候，發(fā)現(xiàn)一個很奇特的現(xiàn)象，南京好幾位知名的房地產(chǎn)商，早已悄悄的在這里買下了自己的“洋豪宅”。
　　在當(dāng)?shù)仫L(fēng)景最優(yōu)美的花園——伊麗莎白公園，旁邊一最佳位置上佇立著一棟三層樓的“大豪司”(豪華別墅)。住在這里的是一位在南京家喻戶曉的房地產(chǎn)商。這位南京的“名人”平時并不住在這里，只是夫人帶著孩子住在這兒。沒幾天在當(dāng)?shù)氐牧硗庖粋€富人區(qū)，其他朋友又告訴記者，在這里也有好幾位來自南京的房地產(chǎn)商。有人甚至連到超市買菜，都是用長城卡刷的。回國后，記者把在溫哥華的“見聞”告訴了南京房產(chǎn)界的幾位熟人，誰知“見怪不怪”的他們會心一笑，說南京房地產(chǎn)商到溫哥華“投資移民”，早已成了一種時尚。
　　當(dāng)時的第一印象，就是南京的百姓買高價房多花的“血汗錢”，一轉(zhuǎn)身就成了開發(fā)商在海外的豪華別墅。不知南京的市長和百姓，知道了這樣的“財富轉(zhuǎn)移大法”，會作怎樣的感想。據(jù)說，這幾年來自中國的房地產(chǎn)商在溫哥華買房，已再也不滿足在一般的富人區(qū)了。在溫哥華最豪華的西溫地區(qū)，九七前后在此地置辦豪宅的香港的富豪大亨們，已經(jīng)多了不少來自中國大陸的房產(chǎn)富豪鄰居。
　　其實，和像別墅這樣的有形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相比，更多的則是人們看不見的大量資產(chǎn)私下的悄悄流出。如果按照溫哥華當(dāng)?shù)氐膶ν顿Y移民的基本要求以及投資者在當(dāng)?shù)刭I房的費用，每個房地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)氐拈_支，至少在1000萬元以上。整個算起來，僅南京一地仍在“奔小康”的百姓，就為早已現(xiàn)代化的溫哥華的發(fā)展，貢獻了數(shù)億元的資金。
　　和這些“看的出來”的房地產(chǎn)商的“腰包”相比，中國房地產(chǎn)商的“暴富”的“水平”，往往是“偶爾露崢嶸”的時候，人們才能“窺見”其中的“威力”。
　　人們也許還記得，在前年北京舉辦的某次名人字畫拍賣會上，來自南京的某房地產(chǎn)商“面無表情地”用15分53秒的時間，花掉了6930萬元，買了一套名畫家的山水畫冊。據(jù)說這近七千萬的投資對這位房地產(chǎn)商來說還一筆“小”買賣。按照當(dāng)?shù)孛襟w的說法，該新富的收藏已多到“齋室盈滿，無下足處”。以他為主的幾位房地產(chǎn)商合搞的“國內(nèi)首屈一指”的民營博物館，現(xiàn)已“有6000多件書畫藏品，價值10億元人民幣”。并且每年還用超過一億元的資金“用于收藏”。
　　不過，你要是以為這位把頃刻間甩手近7000萬視為“小買賣”的地產(chǎn)商是房地產(chǎn)界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地產(chǎn)大亨的力量了。在某媒體去年評出的江蘇富豪榜中，盡管前10名中有6名以房地產(chǎn)為主業(yè)或者和房地產(chǎn)有關(guān)，但并不能見到他的名字。別說拿到全國和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份量”就“一般”了。
　　其實早在2001年也就是房改剛剛開始的2-3年的時候，人們就注意到房地產(chǎn)業(yè)成為制造中國巨富的“特別行業(yè)”。在當(dāng)年評出的《福布斯》2000年度中國大陸首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要從事房地產(chǎn)，房地產(chǎn)商成為富豪榜人氣最旺的“族群”。這種“造富”的勢頭近年來一直不減。到了2005年，《福布斯》當(dāng)年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共計六人都從事房地產(chǎn)業(yè)，而這還是在當(dāng)年國家對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控、使房地產(chǎn)商財富的積累速度受到制約的情況下的結(jié)果。
　　據(jù)了解，由于不規(guī)范造成的“極大的尋租和投機空間”，中國房地產(chǎn)商比全球其他地方的同行更有“點石成金”的“運氣”。和《福布斯》中國大陸富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地產(chǎn)業(yè)形成強烈對比的是，《福布斯》全球500富豪榜中卻只有30人左右是地產(chǎn)商。
　　不過，與房地產(chǎn)商暴富同樣急劇高速增長的，是大眾對中國房地產(chǎn)公認的批判。從掠奪式的城鄉(xiāng)拆遷、土地尋租中的腐敗合謀，到哄抬操縱房價暴利、以及暴富后各種目無法紀的偷漏稅等，房地產(chǎn)不僅成了中國腐敗的集聚地，而且也成為社會不安的制造者。眾多房地產(chǎn)商的“為富不仁”，不僅使其在公眾心目中名譽掃地，八成以上的網(wǎng)民對其持負面印象，而且就是其他行業(yè)的富翁也因其“太臭”而不屑于與之為伍。
　　預(yù)期利潤達千億？一個房地產(chǎn)富豪的財富讀本
　　那么，房地產(chǎn)商又是通過怎樣的運作，像巨大無比的高速泵一樣，把國家和社會的財富頃刻“抽吸“到自己的懷中的呢？讓我們以一個中國房地產(chǎn)大亨為標本來解剖起。
　　許榮茂，去年《福布斯》中國大陸富豪榜中的第九名，在國內(nèi)房地產(chǎn)界算的上地地道道的“大碗”級人物。據(jù)報道，他去年的房地產(chǎn)的銷售額就在70億元左右(據(jù)說這還是受到宏觀調(diào)控的影響，否則可以做到100億)。根據(jù)其執(zhí)行董事許世壇(也是許的兒子)對外的公布，“利潤估計是銷售額的 30 %”。就按照他的“謙虛的說法”推算，世茂集團一年的利潤就在21億元以上。那么，世茂又是憑借何方“魔力”，一年就“輕輕松松”的幾十億到手的呢？
　　據(jù)許世壇向媒體介紹，世茂集團房地產(chǎn)利潤，主要來源于地產(chǎn)而不是房產(chǎn)。據(jù)以調(diào)查和給中國富豪排行而著名的胡潤領(lǐng)銜的《百富》雜志報道：“許世壇透露說，世茂集團七八成利潤來源于地產(chǎn)，房產(chǎn)的利潤來源只占到兩三成。”這也是世茂極為重視買地的原因所在，他還坦率承認：世茂集團一般將土地價格控制在成本的20%以內(nèi)，遠遠低于業(yè)界50%的水平。他還舉例說，當(dāng)年世茂在江蘇常熟買了200萬平米地，價格大約是80萬一畝，而現(xiàn)在市值已經(jīng)翻了一番僅此一項世茂便已經(jīng)賺到了20多億元。另外，他們4年前購買的上海北外灘項目的土地在，當(dāng)時的價格是每平米4000元一平米，花費4億元，而現(xiàn)在的市值上漲到了30多億元。這也就是說，房子還沒蓋，他們已經(jīng)先賺了20多各億。
　　其實，世茂在房產(chǎn)上所取得的高利潤率及巨額利潤，一點也不比地產(chǎn)遜色。。世茂在上海的世茂濱江花園，每平方米售價24000-28000元左右，在南京的世茂濱江新城，住宅類均價也高達10500元上下。如果按“30%的利潤率”來計算，前者每平米給世茂帶來的利潤是7000-9000多元，后者也達到了3000多元，相當(dāng)于去年南京平均房價的68%。
　　我們拿世茂在南京的世茂濱江新城為例做個簡單的剖析。2004年7月以2億元注冊南京世茂開發(fā)的這項占地面積51.89萬平米、總建筑面積150萬平米，由17幢53層的超高層組成的酒店、住宅與商業(yè)項目由超大建筑群，對外公布的投資有50億、75億和100億三種。
　　實際上，世茂買下這塊土地花費了18個億(據(jù)說還是分期向南京市政府付款)，150萬平米的高層建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30個億，基本上符合最早有些股東所知道的50億元投資總額。而世茂在這項操作上得到的回報究竟是多少呢？在南京市房管局的“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，住宅的均價為10500左右(而住宅和商業(yè)項目及酒店比較是價格最低的)。我們就以1.05萬×150萬(總建筑面積)來計算世茂得到的回報。得出的結(jié)果是世茂在南京這一個項目上銷售收入高達157.5億元。如果按照50億元總投資的說法，世茂的利潤107.5億元；如果按照政府網(wǎng)站的“投資75億元”的說法，世茂的利潤總和也達到82.5億元。就算是按照不知“根據(jù)何在”的100億元投資額的話，世茂的利潤額也高達57.5億元。按算法的不同，世茂的投資回報率最低的達到57.5%，中間的及政府的算法也有110%，高的則達到215%。
　　據(jù)媒體引用許世壇的話，目前許氏家族現(xiàn)在全國“已經(jīng)儲備了1000萬平米的土地”用來開發(fā)房地產(chǎn)。這比北京市2005年一年的全部住宅供地(為880公頃)還要多出120萬平米。業(yè)內(nèi)人士推算，如果這1000萬平米土地按容積率1.5來算，可以造1500萬平米的房子；而按照世茂擅長的以建高層和小高層來獲得利益最大化的話，我們以2.2為其平均容積率，就可以建2200萬以上平米的房子。
　　2200萬平米的待建房，如果在今后一段時間陸續(xù)完成，可以給世茂帶來多少巨額財富呢？綜合考慮今后房價的走向和世茂在不同城市布局的因素，我們以它的每平米6000元的中間銷售價、30%的利潤率來計算，每平米的利潤為1800元，2200萬平米就是396億元。而按照世茂在南京這樣二線城市的可能利潤率來類推(投資及成本在房價中的比例分別為32%、，48%和63%，也就是利潤率在68%、52%和37%)，世茂最低每平米可以賺取利潤2220元，最高達到4080元。這就標志著，世茂如果在今后一段時間開發(fā)完這1000萬平米的房地產(chǎn)用地，應(yīng)該至少可以賺取利潤586.08億元(每平米利潤2220元× 2200萬平米待建房，今后一段時間預(yù)期房價整體加權(quán)漲幅為20%)，如果按現(xiàn)在房價增長勢頭發(fā)展下去的話，最多也不應(yīng)該少于1077.12億元(4080元×2200萬平米＝897.6億元，今后一段時間預(yù)期房價整體加權(quán)漲幅為20%)。
　　用現(xiàn)在已經(jīng)掌控的土地資源，在今后一段不是很長的時間，最高可能賺取上千億利潤，這會是一個中國房地產(chǎn)大亨“抽吸”社會財富的能量嗎？！
　　一個城市的利益搏殺：七萬五千家庭，戶均“進貢”16.5萬給開發(fā)商。
　　數(shù)百房地產(chǎn)商，一年“多吃”百億“民脂民膏”
　　社會再怎么發(fā)展，總有個漸進的過程。財富的增長，也一定和經(jīng)濟發(fā)展的相同步的。開發(fā)商動輒上億、甚至數(shù)十億、上百億的急劇增長的財富，又是從何而來的呢？他們掘富的“金礦”又是在哪呢？讓我們從一個城市——南京的房地產(chǎn)市場的情況來分析。
　　據(jù)南京市房管局不久前對媒體公布的材料：2005年南京市共銷售商品房916萬m2，比2004年上漲13.4%；商品住宅銷售806萬m2，比2004年同期上漲12%。去年全市商品房均價約4800元/m2，同比上漲5.0%；商品住宅均價4400元/m2出頭，同比上漲3.5%。2005年套均住房面積107平米。我們在這里暫先不管每平米4400元的價格可否在南京市的主城六區(qū)買到新老住房，就根據(jù)這個“官方的口徑”統(tǒng)計，來進行相關(guān)的計算。
　　同時，根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)的資料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容積率，多層的一般在1.5-1.8，高層小高層的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我們粗略的把它平均在1.8。也就是說，南京市商品房的平均樓面地價，定在1000元。
　　4400元的住宅平均房價，1000元的樓面地價，806萬平米的銷售面積，套均107平米，這就表示當(dāng)年有75327戶南京家庭買了新房。按照“官方統(tǒng)計”，我們也可以算出南京市開發(fā)商一年的“紅利”。
　　一般來說，房地產(chǎn)商的建房成本有這么幾塊組成。
　　首先，是開發(fā)商的樓面地價成本，南京市平均在1000元；
　　第二，建筑商建造房屋的建安費，包括包括建材費、人工成本、機器使用費等等，一般多層建筑每平米在700多元，小高層在1000多元，高層在1500-2000元之間。由于在“降低平均房價”中“貢獻最大”的郊區(qū)縣房基本上都是多層，而且加權(quán)的比例也最大，所以建安費估算也是每平米1000元；這兩項一般來說是房地產(chǎn)商建房分最大的成本。至于其他費用，瑣碎而十分煩雜，南京市物價局在“南京市商品房作價辦法”中，僅“成本構(gòu)成”一項就有幾十條之多，非專業(yè)人士所能明了。前一段時間由于公布南京河西部分樓盤價格成本“民間版”而名聲大振的南京自建房網(wǎng)的邵角等人告訴記者，其他的成本可以分為兩大類：
　　第三， 配套建設(shè)費用：包括勘察設(shè)計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費兩大項。前者包括勘察費、設(shè)計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設(shè)費、環(huán)保工程費、消防建設(shè)費、監(jiān)理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。南京市平均的收費標準應(yīng)該在500元；
　　第四，開發(fā)商的運營成本：包括開發(fā)商的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等等。人工費、廣告、貸款利息和納稅等都在該大項內(nèi)。他們認為，該大項費用一般不超過商品房銷售價格的10%，我們以400元為平均數(shù)。
　　南京市2005年商品住宅平均成本就應(yīng)該為：
　　1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。
　　應(yīng)該說，這樣的推出的成本，符合南京的實際。前幾年在南京房價最高的鼓樓區(qū)邊上，有個國家級的康居示范工程智能化示范小區(qū)，采用了很多新材料。如外墻所用的保溫隔熱新材料，使空調(diào)制冷節(jié)能達50%，連電梯也是配置進口的。就這樣的高標準住宅，最低的售價也只有2500元上下。由此不難看出，就是剔除地價上漲的因素，南京建房的其他成本也不像開發(fā)商渲染的那樣“玄妙”。
　　算出了建房的平均成本，南京市房地產(chǎn)商的平均利潤就一目了然。等于：
　　住宅每平米的平均利潤為： 4400元-2900元＝1500元；
　　住宅平均利潤率為：1500÷4400=34%
　　平均每戶買房人給房地產(chǎn)商貢獻的利潤為：107平米×1500元＝16.05萬元
　　南京人一年買商品住宅給房地產(chǎn)商貢獻的利潤：806萬×1500＝120.9億元
　　根據(jù)以前對商品房價格管理的有關(guān)規(guī)定，普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8%。也就是說南京市住宅商品房的利潤率，高出了有關(guān)方面認可的最高標準26個百分點，“超標”幅度在3倍以上。
　　如果按“約定俗成”的普通商品住宅最高8%的利潤率，那么：
　　南京市普通商品住宅的價格應(yīng)該為：2900元×1.08＝3132元
　　房地產(chǎn)商從每戶買房人多拿利潤為：(4400-3132)×107＝13.5676萬元(占85%)
　　房地產(chǎn)商一年從南京買住宅百姓多拿利潤：(4400-3132)×806萬＝102.億元
　　每戶買房人向房地產(chǎn)商戶均多交13.56萬元“銀子”意味著什么呢？按照南京市人均年工資2萬元計算，夫妻兩個都有單位工作，一方的工資用于日常的所有開銷，以維持基本的生活，一方的工資全部用于支付房款(相當(dāng)于用家庭收入的50%用在買房，遠遠超過一般國家不超過30%的水平)，平均每個買房的家庭要為房地產(chǎn)商的暴利多打工6.78年。如果這些家庭不因為買房而對自己生活極為“苛刻”到處處節(jié)衣縮食，只把家庭收入的30%用在支付房款，那么，平均每個買房的家庭就要為房地產(chǎn)商的暴利多打工11.3年。
　　這里要特別提示的是，以上還是根據(jù)“官方統(tǒng)計”的材料而做出的。其實，南京城區(qū)的房價要比房管局公布的房價高得多早已為“人所皆知”。如果相關(guān)部門敢于公布真實的、經(jīng)得起嚴格審計南京市區(qū)的房地產(chǎn)市場一手材料的話，人們會發(fā)現(xiàn)，高房價對社會各階層財富“洗牌”的效應(yīng)要比人們想象的還要大的多。
　　如果根據(jù)現(xiàn)實中可以買到房子的價格(每平米6000元，地點還是主城區(qū)邊緣的地方)來計算，南京房地產(chǎn)商實際上可能在商品住宅每平米上所賺取的利潤就是(6000-2900)3100元(這些地方平均地價雖然稍貴一些，但房屋的容積率更高)。按照8%的利潤上限，他們在每平米上多拿的錢是(6000-3132)2868元。
　　也就是說，如果一個南京的家庭是在現(xiàn)實中買房(而不是在房管局的“官方數(shù)據(jù)”中“夢房”)，他們每戶為開發(fā)商的暴利所多交的“銀子”可能是30.6876萬元(2868元×戶均107平米)。一個家庭如果每月克儉生活、用50%的工資來支付房款的話，就意味著要房地產(chǎn)商的暴利多打工15.3年，如果他們是正常的節(jié)衣縮食、只用30%家庭工資所得來支付房款的話，就可能要用25.6年的時間來為房地產(chǎn)商的暴利打工賣命。如果一個人一生的工作時間是30年的話，那就意味著他有85%的工作是為了房地產(chǎn)商的暴利的積累，而為自己的還不到15%。
　　和舊社會的“長工”相比，買房人是不是有過之而無不及？從經(jīng)濟利益博弈的角度來說，今天的買房人，是不是更像房地產(chǎn)商暴利下的“奴隸”！
　　大中城市買房人，早已成為高房價下的“長工”
　　其實，中國的大中城市居民為買房需要有一種“畢其生之所有”的“大無畏的獻身精神”，早已不是什么調(diào)侃和笑談，而是買房者發(fā)自內(nèi)心的切膚之痛。
　　記得曾有一張網(wǎng)上的帖子，引來眾多人的唏噓不已。這份帖子的題目就是“為一套房子你要奮斗多少年？”其中對居高不下的房價發(fā)出“無奈的感嘆”，引起了太多普通人的共鳴。
　　這位上海的網(wǎng)民有一天買了份房地產(chǎn)報，看見過去曾經(jīng)居住過像城鄉(xiāng)結(jié)合處上海浦東花木路一帶的二手房居然也可以賣到每平米萬元以上，90平米左右的兩房一廳就要花上100萬，驚嚇得“舌頭半天沒縮回去”。他算了一下在上海這還沒“脫掉郊區(qū)身影”的地方，買這樣一套房究竟要化掉各種不同人多少年的“血汗所得”。結(jié)果是：一個有田種、有雞養(yǎng)的農(nóng)民不吃不喝要種田1000年；一個“不抽煙，不喝酒，不結(jié)婚，不吃飯”的下崗工人，需要連續(xù)工作100年；一個“不貪污、不受賄、不挪用公款”同樣也不吃不喝的公務(wù)員，得熬上33年！
　　無獨有偶，有份專門幫人理財?shù)拿襟w——《個人理財》雜志，去年初對我國最具有影響力的37個大中城市市區(qū)商品房平均房價和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胱隽苏{(diào)查。他們以一個城市的普通三口之家為例，按該市公布的2004年人均可支配收入為標準，得出3口之家的可支配收入，再按照目前我國居民43%的消費率計算出該三口之家的平均年節(jié)余(年收入的57%)。再用該城市市區(qū)的平均商品房房價，按每戶70平米、普通的兩居室的低標準，算出了每個家庭按照現(xiàn)在的收入、房價水平，買這樣一套連小康也達不到的住房所需要的時間。
　　這就是說：這些城市的居民每年拿出近六成(57%)的家庭收入，來買一個極為普通的、連小康標準都達不到的住房，需要花上14到21多年的時間，才能實現(xiàn)這基本的居住權(quán)利。
　　中國大中城市的居民，在形式上看，已經(jīng)不折不扣的成為高房價的“長工”。但從本質(zhì)上來說，真正最大的“地主”，是房地產(chǎn)商及高房價的暴利。地方政府以靠買掉城市百姓的居住地來“經(jīng)營城市”和“經(jīng)營政績”，也負有相當(dāng)部分的責(zé)任。根據(jù)對南京房地產(chǎn)市場高房價的分析，地方政府?dāng)傇谫I房人中的“樓面地價”，有一半是不合理的。它和房地產(chǎn)商的暴利一起，導(dǎo)致了城市居民住房價格的高高在上。從這點來說，城市居民買房買成了“長工”，而且一干就是十幾和二十多年。其中有85%的時間是在為開發(fā)商的暴利“扛活”，有15的時間，是在為地方政府的“政績”做奉獻。由于各個城市的具體情況不同，并缺乏基本的信息透明公開，所以這也是一個推論。但高房價已成為壓在居民頭上最重的新的“三座大山”，卻早已是不爭的事實。這也難怪在最近剛剛公布的一項調(diào)查中，“住房成為老百姓最關(guān)注的‘兩會’話題”。
　　面對這樣的現(xiàn)狀，面對居高不下的城市高房價，任何有責(zé)任感的公民和官員都會由衷的感到：高房價及老百姓的住房權(quán)利和保障問題，早已不是一個經(jīng)濟問題，而是一個地地道道的“大政治”。為什么高房價成了全民財富的最大“洗牌器”？為什么老百姓為了得到基本的居住權(quán)而成了房地產(chǎn)商的“長工”？為什么房地產(chǎn)商可以靠倒賣公民的居住權(quán)而暴富？我們究竟是“執(zhí)政為民”還是“執(zhí)政為商”？……這些根本大是大非問題，
　　迫切需要我們做出社會主義中國的解答。
□ 沈曉杰　 新浪財經(jīng)
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