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    日前，建設(shè)部及中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)人士表示：２００６年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年，今年，政府將大力發(fā)展自住型普通住宅消費(fèi)進(jìn)一步改善中國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。此言一出，許多開發(fā)商如獲至寶。
　　“鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年不等于就是住宅消費(fèi)年。”２月２６日，針對(duì)近來一些開發(fā)商盲目的樂觀和高漲的熱情，北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水潑了一回“冷水”，蔡金水說，“２００６年能否成為住宅消費(fèi)年，最終還要看老百姓是否買賬，是否愿意拿出錢來買房。”
　　有關(guān)專家學(xué)者表示，２００６年能否從“鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年”，變成真正意義上的住宅消費(fèi)年，還需要邁過數(shù)道“門檻”——
　　樓市能否邁向理性繁榮
　　“２００６仍是一個(gè)不確定的年份。”前不久，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受記者采訪時(shí)說。眾所周知，近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱，房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等景象，局部地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，威脅到我國經(jīng)濟(jì)安全。
　　為使房地產(chǎn)市場(chǎng)重回平穩(wěn)、持續(xù)和健康發(fā)展的軌道，國家采取了一系列調(diào)控政策，“新政”在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過熱、房價(jià)上漲過快和局部泡沫的產(chǎn)生與進(jìn)一步膨脹。房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的上海房價(jià)應(yīng)聲下跌，全國新一輪房地產(chǎn)熱也得到了一定程度的降溫。
　　易憲容認(rèn)為，從目前的情況來看，雖然新政效果已經(jīng)初見成效，但房地產(chǎn)調(diào)控的目的還尚未完全達(dá)到，２００６年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多的不確定性。蔡金水也表示，眼下樓市正處于一個(gè)調(diào)整期，今年能不能成為住宅消費(fèi)年，首先取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持穩(wěn)定，尤其是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)步地回歸理性的繁榮，告別過去非理性的所謂的“繁榮”階段。
　　人民收入預(yù)期及實(shí)際收入能否保持雙增長
　　“打個(gè)比方，假設(shè)我們每個(gè)月能掙到１３００美金，那么我們現(xiàn)在去購買每平方米１００００元人民幣的房子，就不會(huì)覺得房價(jià)難以接受。”蔡金水認(rèn)為，制約當(dāng)前老百姓住宅消費(fèi)的一個(gè)關(guān)鍵因素，是房價(jià)收入比即一套住宅的總價(jià)與家庭年收入的比例過高。
　　蔡金水說，房價(jià)收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。目前，世界銀行制定的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是５∶１聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是３∶１。美國目前的比例是３∶１日本則是４∶１。而在我國，這個(gè)比例大約是１０∶１－１５∶１。“一個(gè)家庭傾一生積蓄都不一定能買得起一套房子，在這種情況下，即使居民有強(qiáng)烈的改善居住條件買房的愿望，除了富裕階層，又有多少人真敢傾一生積蓄買房呢？”
　　“要想成為住宅消費(fèi)年，房價(jià)必須要降到老百姓都能接受。”蔡金水向記者表示，倘若房價(jià)不降，則只有提高老百姓的收入，只有老百姓收入預(yù)期及實(shí)際收入雙雙見漲，住宅消費(fèi)年才有可能實(shí)現(xiàn)。
　　刺激內(nèi)需措施是否得力到位
　　“２００５年，我國國民經(jīng)濟(jì)取得了巨大發(fā)展，但是也潛藏了很多深層次的危機(jī)。“北京科技大學(xué)教授趙曉強(qiáng)調(diào)，“從目前看雖然２００６年經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)整體較好但也存在一些問題。除了資源環(huán)境約束國際競(jìng)爭(zhēng)力加大中小企業(yè)融資困難農(nóng)民收入增長緩慢等老問題外還可能出現(xiàn)１９９８年那樣較為嚴(yán)重的需求不足。”
　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至２００５年底，我國銀行中積累的居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)高達(dá)１４．１萬億元。這１４萬億是一個(gè)過大的數(shù)字，是造成內(nèi)需不足的直接原因。當(dāng)前，一些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重，內(nèi)需嚴(yán)重不足，已然形成一種矛盾。趙曉認(rèn)為，在此情況下房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈中延伸較長的產(chǎn)業(yè)其帶動(dòng)內(nèi)需的作用被重視，本是理所當(dāng)然的。但眼下的問題是，今年國家采取的有關(guān)刺激居民消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的政策措施，能否真正發(fā)揮好作用，從而進(jìn)一步帶動(dòng)住宅汽車等大件消費(fèi)需求，這才是這一問題的關(guān)鍵。
　　另外，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所況偉大博士認(rèn)為，要擴(kuò)大消費(fèi)，必須使開發(fā)商響應(yīng)政府號(hào)召，開發(fā)適合中低收入者的中低檔商品房，而要讓惟利是圖的開發(fā)商自覺地響應(yīng)政府號(hào)召無疑是癡人說夢(mèng)，因此這就要求在鼓勵(lì)居民消費(fèi)的同時(shí)，從規(guī)劃等方面對(duì)開發(fā)商的開發(fā)行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束。
　　地方政府能否貫徹中央政策
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏認(rèn)為，２００６年有關(guān)部門提出鼓勵(lì)居民進(jìn)行住宅消費(fèi)，目的十分明顯，針對(duì)的是居民普通自住型住宅，這就要求市場(chǎng)增加普通中低檔住宅供應(yīng)。這在很大程度上，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，需要地方政府具體去安排、組織實(shí)施好住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整，需要地方政府去長期關(guān)注住宅結(jié)構(gòu)是否合理這樣的事情。
　　“去年中央提出了調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)，雖然當(dāng)時(shí)提出了這樣一個(gè)要求，但是一直沒有調(diào)整好。”廖英敏說，“去年，七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的通知》，一個(gè)主要的內(nèi)容，就是‘強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)’。但從去年——準(zhǔn)確地說是從前年開始的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中低價(jià)位住宅偏少、結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)整來看，地方政府重視的調(diào)整得好一點(diǎn)。而上海、華南江浙一帶及北京等地房價(jià)增長快，調(diào)整就不太好，房價(jià)沒降下來，結(jié)構(gòu)仍然不合理。”
　　“現(xiàn)在有的地方政府比較擔(dān)心：一旦積極貫徹中央的有關(guān)政策，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、ＧＤＰ的增長造成負(fù)面影響。加上金融上也有風(fēng)險(xiǎn)，這些擔(dān)憂和顧慮，必然影響到地方政府對(duì)中央有關(guān)政策措施的認(rèn)識(shí)和貫徹實(shí)施。”廖英敏說，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大中低檔自住型住宅的消費(fèi)，關(guān)鍵不在中央，而在于地方政府能否按照中央提出的要求，采取切實(shí)有力的措施，制定一些相關(guān)配套細(xì)則，真正將中央的政策落到實(shí)處。”
　　二手房市場(chǎng)能否真正啟動(dòng)
　　“中國要解決住房消費(fèi)的另一個(gè)重要途徑是大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。”況偉大表示，但中國的現(xiàn)實(shí)情況恰恰相反，大都是通過住房投資來解決住房消費(fèi)，也就是說，中國是通過買房來解決住房消費(fèi)的。
　　“嚴(yán)格來講，租房是住房消費(fèi)，買房是住房投資。政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi)無非是采取各種措施提高居民的支付能力，這對(duì)開發(fā)商而言無疑是如獲至寶，他們開發(fā)的住宅有市場(chǎng)了，有需求了，有買主了。但是，國際經(jīng)驗(yàn)表明，很少有國家是通過住宅投資來完全解決住房消費(fèi)問題。即便是發(fā)達(dá)的歐美國家，其住房自有化率也在６５％左右。”況偉大說，“中國許多城市的住房自有化率已超過了這一比率。”
　　盡管如此，“對(duì)開發(fā)商而言，現(xiàn)在顯然還不能高興得太早。他們面臨的最大的限制性因素首先是能否取得開發(fā)項(xiàng)目或能否獲得土地，其次才是資金問題。”況偉大說，“住房消費(fèi)年的標(biāo)志應(yīng)是‘居者有其屋’。但這并非意味著居民完全擁有住房，而是意味著有房住。”
　　況偉大認(rèn)為，真正要解決居民的住房消費(fèi)問題，不能完全依靠住房投資（買房）來解決，必須大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。就像前面提到的現(xiàn)象一樣，雖然中國二手房市場(chǎng)近年來發(fā)展比較迅速，但由于人們的住宅消費(fèi)觀念未有根本轉(zhuǎn)變，可以說我國二手房交易還沒有真正放量。
　　“如果房價(jià)收入比過高，居民很難通過住房投資（買房）來解決住房消費(fèi)。”在這種情況下，租賃市場(chǎng)能否興起就成了決定２００６年能否成為住宅消費(fèi)年的一個(gè)重要條件。（中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）