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    實(shí)際上，年末年初之際，上海樓市轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)或者說(shuō)已經(jīng)臨近到來(lái)。表層和深層的若干矛盾， 將制約和決定2006年的發(fā)展和變化。
　　2005年上海樓市宏觀調(diào)控之后，就是一盤(pán)僵局。
　　當(dāng)然，僵局并不是說(shuō)沒(méi)有變化，只是說(shuō)變化隱沒(méi)在僵態(tài)之 中。2005年從“金九銀十”開(kāi)始到年底，上海樓市每天成交 量從400～500套穩(wěn)步上升到700～800套，成交面積從五六萬(wàn)平方米穩(wěn)步上升到七八萬(wàn)平方米，存在逐月攀升態(tài)勢(shì)，成交 均價(jià)則沒(méi)有太大的波動(dòng)，維持在6500元/平方米左右。年末 11月、12月的成交量和成交面積已經(jīng)與年初1月、2月時(shí)沒(méi)有多大差異，呈現(xiàn)兩頭高中間低的“V”字形狀(最低是7月)， 只是每平方米成交均價(jià)從2005年1月的9250元下降到12月的6450元。
　　乍一看，“不得了”，2005年上海房?jī)r(jià)一年中總體下跌三 分之一。實(shí)際上，年初年末的數(shù)字包含截然不同的含義。年初成交量中60%是價(jià)格昂貴的中心城區(qū)，年末60%則是價(jià)格低廉的郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊，其中還包括政府行為的重大工程配套房和 定向銷(xiāo)售的廉價(jià)房。價(jià)格嚴(yán)重“稀釋”。扣除結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格 的影響，實(shí)際新房的成交均價(jià)大約只下跌3%左右。上海樓市主要的變化不是表面的外在變化，而是內(nèi)在的實(shí)質(zhì)性變化。
　　實(shí)際上，年末年初之際，上海樓市轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)或者說(shuō)已經(jīng)臨近到來(lái)。雖然從外表上看，包括整個(gè)2006年，上海樓市 還將處于僵局狀態(tài)，但是這并不妨礙博弈雙方力量在總體僵持之下，出現(xiàn)局部繼續(xù)退卻和局部有效反攻。上海樓市存在表層 和深層的八大矛盾，這些矛盾制約和決定上海樓市2006年的 發(fā)展和變化。
　　矛盾一：價(jià)格下降和仍不“到位”的矛盾
　　購(gòu)房者總是希望房?jī)r(jià)低一些，下行階段尤其如此。只要?jiǎng)?頭沒(méi)有明顯扭轉(zhuǎn)，只要有地方房?jī)r(jià)還在下降，購(gòu)房者總是以為 他們想買(mǎi)的房子也會(huì)降價(jià)，因此舉棋不動(dòng)，持幣待購(gòu)。這是目前上海樓市的基本寫(xiě)照和基本態(tài)勢(shì)。購(gòu)房和退房同時(shí)并存和互相交織正是反映了價(jià)格下降和仍不到位這對(duì)矛盾。
　　去年10月以來(lái)，上海連續(xù)發(fā)生好幾起大型樓盤(pán)購(gòu)房者集 體退房事件，“團(tuán)購(gòu)”之后又出現(xiàn)新名詞“團(tuán)退”。一邊是降 價(jià)之后大量新購(gòu)房者進(jìn)入，另一邊是新價(jià)之下(每平方米下 降1000～4000元不等)大量老購(gòu)房者要求毀約退出。在還有退房事件發(fā)生的情況下，誰(shuí)愿意冒著買(mǎi)房后又降價(jià)而退房的風(fēng)險(xiǎn)？
　　但是，退房事件不僅并不普遍，而且主要集中在中環(huán)線附近的大型樓盤(pán)。因?yàn)榻?jīng)歷了大半年的調(diào)整和演變，上海房?jī)r(jià)下跌和仍不到位的矛盾已經(jīng)分化，中環(huán)線最為突出。最近幾個(gè)月，每平方米4000～4500元左右的郊區(qū)或者遠(yuǎn)郊樓盤(pán)銷(xiāo)售占了上海一半以上。因?yàn)橘?gòu)房者認(rèn)為那里的房?jī)r(jià)基本到位。反之，那些“說(shuō)近不近，說(shuō)遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，說(shuō)熟不熟，說(shuō)生不生”的中 環(huán)線樓盤(pán)，房?jī)r(jià)一方面已經(jīng)大幅度下降，另一方面因?yàn)闃潜P(pán)大，銷(xiāo)售難，周期長(zhǎng)，還存在大幅下降的空間和壓力(目前房?jī)r(jià)為每平方米13000～16000元)，造成購(gòu)房和退房同時(shí)并存互相交織。
　　上海并不是沒(méi)有購(gòu)房需求，購(gòu)房需求是以房?jī)r(jià)下降是不是到位，來(lái)決定是不是轉(zhuǎn)為實(shí)際需求而釋放。目前處在這種情況的不僅有中低價(jià)位房子，還有大量經(jīng)濟(jì)型別墅和高檔獨(dú)棟別墅；如果已經(jīng)到位甚至可能反彈，那么這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售就變得非常熱門(mén)，甚至不做廣告也可以銷(xiāo)售一空。去年七八月上海樓 市最“冷”的時(shí)候，這種情況已經(jīng)出現(xiàn)。上海房?jī)r(jià)下降已經(jīng)從一開(kāi)始的比較急迫，比較鮮明，比較全面，轉(zhuǎn)變?yōu)楹觳磺澹?走走停停，是是非非的下降。房?jī)r(jià)下降目前已經(jīng)處在“走臺(tái)階” 階段，即在下降中求穩(wěn)，在求穩(wěn)不得中繼續(xù)下降；或者在下降中求穩(wěn)，在求穩(wěn)獲得中積聚回升的力量。
　　矛盾二：供應(yīng)過(guò)大和需求偏小的矛盾
　　2006年,上海將存在供大于求的突出矛盾。2005年,上海 銷(xiāo)售了2100萬(wàn)平方米的新房，比火爆的2004年減少1000萬(wàn)平方米(約1/3，其中主要減少發(fā)生在5-8月份這四個(gè)月里)。 年初上海有1200萬(wàn)平方米可售面積，年末留下2400萬(wàn)平方米，可售面積增加一倍。2006年至少還有2000萬(wàn)平方米的 配套房和經(jīng)濟(jì)適用房上市，全年供應(yīng)量不會(huì)少于3000萬(wàn)平方 米,供需矛盾十分突出。
　　但是仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，供需矛盾突出的主要是郊區(qū)和遠(yuǎn)郊。上海的基本狀況是，樓盤(pán)越是由市中心向外延伸，供大于求矛盾越是突出。郊區(qū)巨大的供需矛盾將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，需要周邊環(huán)境(包括輕軌等公共交通)的根本完善；接近市中心的供求矛盾比較容易化解，2006年甚至可能出現(xiàn)供需逆轉(zhuǎn)。
　　上海中環(huán)線附近供過(guò)于求的矛盾主要靠繼續(xù)保持降價(jià)態(tài)勢(shì)才能解決，但是每次降幅又不能太大，以避免新的退房事件。
　　矛盾三：剛性自住需求和柔性投資需求的矛盾
　　一般認(rèn)為，自住需求是剛性需求，投資需求為柔性需求，上海樓市在宏觀調(diào)控中打擊了投資需求，上海樓市的回升和轉(zhuǎn) 折只能依靠自住需求。實(shí)際上，上海樓市目前的狀況是：剛性不剛，柔性不柔，剛?cè)峄祀s，互相制約和影響。上海樓市的回升和轉(zhuǎn)折既離不開(kāi)剛性的自住需求也離不開(kāi)柔性的投資需求，后者甚至比前者更為重要。
　　上海作為中國(guó)最大的商業(yè)城市和國(guó)際化大都市，想徹底遏制投資需求是不可能、不現(xiàn)實(shí)的，而且是有害的。換句話說(shuō)，如果徹底消滅了投資需求，上海 房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不可能健康和健全地發(fā)展和建立。
　　目前上海自住的剛性需求由于受到房?jī)r(jià)下跌還不到位和供大于求的影響， 遲遲不肯“盡情”地釋放和到位，表現(xiàn)出很大的柔性特征。與此同時(shí)，上海投 資的柔性需求由于人民幣升值，境外人士對(duì)宏觀調(diào)控影響較小和境內(nèi)人士長(zhǎng)期 看好等原因，表現(xiàn)出相當(dāng)大的剛性特征。除了有報(bào)道山西煤礦主購(gòu)房團(tuán)一次 購(gòu)買(mǎi)16套外，更多的零散的本地或者外地的投資者逢低吸納。
　　剛性需求和柔性需求又是互相影響和制約，共同“作用”市場(chǎng)的變化，實(shí) 際上，如果大量的投資需求確立，變得“剛性”，必然引起和引導(dǎo)“柔性”的自 住需求迅速“剛化”。上海樓市目前狀況目前狀況已經(jīng)表明，沒(méi)有投資需求的回升和重新起動(dòng)，單靠自助需求的回升，整個(gè)市場(chǎng)的回升和重新啟動(dòng)不僅時(shí)間長(zhǎng)，而且還是不可能的。
　　矛盾四：高端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)的矛盾
　　1999年以來(lái)上海樓市的迅速崛起，實(shí)際上就是高端樓市 的迅速崛起和形成，在全國(guó)獨(dú)樹(shù)一幟，這種狀況造成高端市場(chǎng)過(guò)于強(qiáng)大，低端市場(chǎng)過(guò)于脆弱。治理“頭重腳輕”、“身高底窄” 的毛病是本次宏觀調(diào)控的又一目的。有一種說(shuō)法，最近幾年上 海房?jī)r(jià)“火箭式的上漲”，是被高端房?jī)r(jià)“拔高”的。在結(jié)構(gòu)過(guò)于單薄的情況下，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。
　　在2005年的宏觀調(diào)控中，上海高端房?jī)r(jià)尤其是最高端的房?jī)r(jià)，繼續(xù)“義無(wú)反顧”地上漲，“天文數(shù)字”輕易地從每平方米3萬(wàn)元上升到6萬(wàn)元，甚至上升到每平方米11萬(wàn)、12萬(wàn)元。但是，這一次高、低端市場(chǎng)徹底分化，低端市場(chǎng)不僅沒(méi) 有跟著往上漲，而是大量地、持續(xù)地、普遍地往下走。這是和 2005年政府堅(jiān)定地實(shí)施兩個(gè)“1000萬(wàn)平方米”政策分不開(kāi)的。 2005年上海僅“配套房”成交量就達(dá)到900多萬(wàn)平方米，占全年銷(xiāo)售總量的36%。2006年中低價(jià)房的供應(yīng)力度還將大大加強(qiáng)，對(duì)樓市已經(jīng)和將要產(chǎn)生深刻地影響。上海樓市在不斷提 升高度的同時(shí)，通過(guò)2005年的宏觀調(diào)控，確實(shí)是在加強(qiáng)和“夯 實(shí)”底部，增加寬度、深度和厚度。美國(guó)大紐約地區(qū)高低端房?jī)r(jià)相差100倍，宏觀調(diào)控之前，上海最高和最低房?jī)r(jià)僅相差十來(lái)倍， 目前相差二十來(lái)倍。上海高低端房?jī)r(jià)之間的差距還要拉開(kāi)，結(jié)構(gòu)和層次還要更加多元化。
　　矛盾五：一、二手房的矛盾
　　2004年，上海的二手房交易量一舉超過(guò)一手房，完成具有歷史意義的重大轉(zhuǎn)折。2005年受政策出臺(tái)和不確定的因素，二手房交易量有所下降，但是二手房比重越來(lái)越大的趨勢(shì)是不會(huì)改 變的，上海樓市在全國(guó)率先從“年輕時(shí)代”步入“成年時(shí)代”。
　　成熟的、到位的中心城區(qū)尤其是市中心，是二手房交易量最 大而一手房成交量最小的地區(qū)；新興的、不成熟的郊區(qū)是上海一手房成交量最大而二手房交易量最小的地區(qū)。二手房的大量成交 保證了一手房定價(jià)的準(zhǔn)確和銷(xiāo)售的穩(wěn)定。在上一波周期(1999 年)啟動(dòng)之初開(kāi)始建造的成熟和成功的板塊，比如浦東新區(qū)陸家 嘴濱江板塊，碧云國(guó)際社區(qū)板塊，世紀(jì)公園板塊，長(zhǎng)寧區(qū)古北國(guó) 際社區(qū)板塊等，在本次宏觀調(diào)控中，二手房買(mǎi)賣(mài)活躍，成交價(jià)格穩(wěn)定，造成一手房市場(chǎng)的穩(wěn)定和同化。相反，在那些一手房供應(yīng)和價(jià)格變化“驚濤駭浪”的地區(qū)，二手房的“小船”徹底“迷失 方向”，一、二手房互相影響使得市場(chǎng)前景更加不確定。
　　矛盾六：長(zhǎng)期看好和短期看糟的矛盾
　　由于市場(chǎng)各方都持有短期看糟，長(zhǎng)期看好的相同觀點(diǎn)，上海樓市的“難關(guān)”就變成了各方如何完成自己短期和長(zhǎng)期，看糟和 看好的轉(zhuǎn)變和過(guò)渡。實(shí)際上，目前的“僵”就是總體反映了這種 矛盾特征。
　　在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，渡過(guò)難關(guān)最大的訣竅就是在資金鏈不破裂的情況下，盡可能地減少銷(xiāo)售或者干脆推遲銷(xiāo)售，避免因?yàn)槭袌?chǎng)暫 時(shí)不利而帶來(lái)的銷(xiāo)售收入的銳減，等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖手中“籌碼”變 得更加值錢(qián)。在購(gòu)房者看來(lái)，買(mǎi)房的大局肯定不錯(cuò)，只是還要等 待和選擇更佳時(shí)機(jī)。
　　在末端市場(chǎng)(即消費(fèi)市場(chǎng))和初端市場(chǎng)(即開(kāi)發(fā)市場(chǎng))，短 期看糟和長(zhǎng)期看好矛盾的表現(xiàn)正好截然相反。前者著重“短”和 “糟”，后者著重“長(zhǎng)”和“好”。如同前兩個(gè)房地產(chǎn)周期，即1993 年～1994年，1999年～2000年的時(shí)候，消費(fèi)市場(chǎng)低迷彷徨之日，正是開(kāi)發(fā)市場(chǎng)掀起新一波投資涌動(dòng)之時(shí)。
　　宏觀調(diào)控最困難的2005年，也正是境外資本掀起1994年 以來(lái)最大投資熱潮的一年。在上海2005年超過(guò)10億元以上的重 大土地出讓項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)企業(yè)很少斬獲，幾乎都被香港、新加坡和 泰國(guó)等東南亞華人集團(tuán)收入麾下。由此可以預(yù)見(jiàn)，5年后一大批 高檔住宅和商業(yè)樓宇問(wèn)世，正好趕上下一波上海樓市高潮，將長(zhǎng) 期看好的上海樓市推向又一個(gè)新高潮。
　　矛盾七：國(guó)內(nèi)調(diào)控和境外基金的矛盾
　　繼續(xù)宏觀控制使得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在2005年遭受前所未有的 “切膚之痛”。據(jù)說(shuō)繼續(xù)調(diào)控，國(guó)內(nèi)幾千家開(kāi)發(fā)商將瀕臨破產(chǎn)，這樣做不僅有利于優(yōu)勝劣汰，有利于資本整合，而且更有利于強(qiáng)大 的、富有經(jīng)驗(yàn)、手段靈活的境外基金長(zhǎng)驅(qū)直入，占領(lǐng)更多地盤(pán)， 獲取更多暴利。“螳螂捕蟬，黃雀在后”。加入WTO的中國(guó)(更 不要說(shuō)沒(méi)有任何遮擋的房地產(chǎn)業(yè))應(yīng)該給予境外企業(yè)和資金“一 視同仁”的待遇(事實(shí)上早就如此)，而轉(zhuǎn)軌和發(fā)展中的國(guó)內(nèi)企業(yè)是不是就必須因?yàn)檎咝?yīng)，處在“厚此薄彼”境地？
　　2005年是境外基金大舉進(jìn)入中國(guó)的一年。雖然之前也有，但是基本上是試探性的，比如摩根士丹利投資復(fù)地集團(tuán)，區(qū)區(qū)幾千萬(wàn)美元何足掛齒，并且事先講好退出時(shí)間和條件。宏觀調(diào)控之后， 則是實(shí)質(zhì)性的、謀利性的、進(jìn)攻性的，而且投資的方式更加多樣 化、多元化：有買(mǎi)下整棟樓的，有買(mǎi)下部分股權(quán)的，有重新包裝 準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手賣(mài)掉的，有實(shí)質(zhì)上是“抵押貸款性質(zhì)”的，也有所謂共 同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的……基金的本質(zhì)是“逐利性”的，因此，其實(shí)質(zhì)上的“參與”除了彌補(bǔ)資金不足外，并無(wú)其他任何好處，甚至還有 “攪局之嫌”。
　　矛盾八：樓市調(diào)控和其他政策的矛盾
　　2006年，樓市宏觀調(diào)控還將繼續(xù)，以保證政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性。但是很多具體政策，尤其是銀行貸款政策已經(jīng)放松；同 時(shí)，2006年又是“十一五計(jì)劃”開(kāi)局之年，“定性”為“鼓勵(lì)消費(fèi)之年”，要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)和有效的刺 激消費(fèi)作用。因此權(quán)威人士表示，房地產(chǎn)業(yè)要從去年的“破”轉(zhuǎn) 變?yōu)榻衲甑摹傲ⅰ保安黄撇涣ⅲ绕坪罅ⅰ薄Ｗ鳛椤耙坏馗忻埃?國(guó)吃藥”的上海，能不能在“破”“立”之間，“先”“后”之間迅 速轉(zhuǎn)換，進(jìn)退自如？
　　房地產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)“情同手足”。在樓市調(diào)控“濤聲依舊” 的形勢(shì)下，上海銀行貸款政策差不多已經(jīng)“恢復(fù)如故”，從“審慎 放貸”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮膭?lì)房貸”，除了徹底取消對(duì)老公房和邊遠(yuǎn)地區(qū)的 限制，還將貸款成數(shù)恢復(fù)到八成，對(duì)第二、第三套購(gòu)房也少有限 制。在連續(xù)7個(gè)月貸款負(fù)增長(zhǎng)，累計(jì)減少70多億元貸款的情況下， 為了防止到手的貸款再度流失，上海各大銀行2006年房貸新政幾乎無(wú)一例外地對(duì)所有老客戶(hù)以“沒(méi)有不良記錄名義”(只要逾期 付款當(dāng)月還清)給予九折利率優(yōu)惠(北京則少有銀行如此慷慨)。 但是迄今為止，銀行的“松綁”或者說(shuō)“獻(xiàn)媚”并沒(méi)有給自己和 房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)太多的起色。
　　可以預(yù)見(jiàn)，2006年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”中，外貿(mào)增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)都出現(xiàn)明顯下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任“托付”在國(guó)內(nèi) 需求這駕“馬車(chē)”上。在這種情況下，上海經(jīng)濟(jì)十分需要房地產(chǎn) 業(yè)的“支柱作用”和“刺激作用”。（來(lái)源：新地產(chǎn)）