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    賣家

    最怕

    想起拆遷頭就疼

    視點(diǎn)：舊城改造

    講述人：黃璽慶(萬(wàn)年花城副總經(jīng)理)

    最怕：拆遷不順影響開發(fā)進(jìn)程

    最不怕：市場(chǎng)定位較好的產(chǎn)品表現(xiàn)不佳

    解決拆遷問(wèn)題缺好辦法

    萬(wàn)年花城是個(gè)建筑面積達(dá)百萬(wàn)平方米的大盤，大盤操作難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建筑面積較小的項(xiàng)目。2005年萬(wàn)年花城銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但總體來(lái)講，操作萬(wàn)年花城的整個(gè)過(guò)程可以說(shuō)是酸甜苦辣一應(yīng)俱全。

    2006年對(duì)我來(lái)說(shuō)，最怕的就是拆遷工作，因?yàn)槿f(wàn)年花城后期還有一定數(shù)量的拆遷。從目前北京實(shí)際拆遷情況來(lái)看，開發(fā)商在拆遷過(guò)程中遇到的阻力很大，因此經(jīng)常會(huì)因拆遷工作不順而導(dǎo)致開發(fā)節(jié)奏放緩。就北京而言，目前還沒(méi)有很好的辦法解決、理順拆遷問(wèn)題，個(gè)別拆遷戶和開發(fā)商之間的僵持導(dǎo)致拆遷工作難度很大。政府主管部門、開發(fā)商和拆遷戶之間的關(guān)系表面上看很簡(jiǎn)單，但在實(shí)際操作過(guò)程中，開發(fā)商和個(gè)別拆遷戶因各自利益不同，導(dǎo)致所處立場(chǎng)不同，結(jié)果出現(xiàn)了雙方之間的博弈。

    去年收回的有些土地就是因拆遷問(wèn)題無(wú)法啟動(dòng)。同樣，北京還有很多需要通過(guò)拆遷進(jìn)行居住環(huán)境改善的區(qū)域，如果個(gè)別拆遷戶和開發(fā)商之間的利益糾紛無(wú)法解決，而主管部門也不能制定出一個(gè)合理且可行的政策，可以想象，今后舊城改造工作的難度會(huì)越來(lái)越大。在約束開發(fā)商拆遷過(guò)程中的野蠻行為時(shí)，政府也應(yīng)該出臺(tái)約束除開發(fā)商外其他涉及主體的政策，通過(guò)法律或政策來(lái)考核各方在拆遷過(guò)程中應(yīng)有的義務(wù)和權(quán)利。

    產(chǎn)品定位要與市場(chǎng)對(duì)接

    2006年我最不怕市場(chǎng)波動(dòng)，去年萬(wàn)年花城進(jìn)入北京銷售榜前十名，這進(jìn)一步說(shuō)明，高性價(jià)比的產(chǎn)品是具有穩(wěn)定客群的。回顧2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控中的表現(xiàn)，有些項(xiàng)目在調(diào)控中受政策影響非常明顯，但一些市場(chǎng)定位較好的項(xiàng)目依然有不俗的表現(xiàn)。

    萬(wàn)年花城是個(gè)具有多種產(chǎn)品形態(tài)的大盤，在前期規(guī)劃我們也做了大量市場(chǎng)調(diào)研，最后決定開發(fā)普通購(gòu)房者能夠買得起的房子。所以我們?cè)趦r(jià)格制定時(shí)，就控制在6000元/平方米以下，這是一個(gè)普通購(gòu)房者可以接受的價(jià)格。在戶型設(shè)計(jì)方面，我們提倡緊湊性、功能性戶型設(shè)計(jì)，因此房屋總價(jià)也是普通購(gòu)房者可以接受的。

    去年我們和其他開發(fā)商一樣經(jīng)受了市場(chǎng)波動(dòng)的考驗(yàn)。事實(shí)上，從去年政策調(diào)控后導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依舊是旺盛的，只是這段時(shí)期有些項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)銷售下降，這些項(xiàng)目多是沒(méi)有按照市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)的產(chǎn)品。所以只要能開發(fā)出市場(chǎng)真正需求的住宅產(chǎn)品，就不用擔(dān)心銷售。 （張學(xué)冬）

    擔(dān)心今年拿不到地

    視點(diǎn)：土地資源

    講述人：陳云峰(明天地產(chǎn)發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān))

    最怕：土地供應(yīng)少，地價(jià)漲得太高太快

    最不怕：與同行比現(xiàn)金流，不擔(dān)心產(chǎn)品賣不好

    房賣得越快拿地壓力越大

    現(xiàn)在我們最怕的就是拿不著好地。2005年我們銷售業(yè)績(jī)很好，國(guó)美第一城賣了5800套住宅，明天第一城賣了1600套。但也正因房子賣得快，我們才更需要土地，因此拿地壓力很大。

    現(xiàn)在拿地不外乎三種方式：一是參加政府的招拍掛；二是利用資金優(yōu)勢(shì)，收購(gòu)有地的項(xiàng)目公司；三是參與一級(jí)開發(fā)，為之后摘牌拿地創(chuàng)造條件。不過(guò)現(xiàn)在這三個(gè)途徑拿地都不容易。

    因?yàn)檎信膾焱瞥龅耐恋剌^少，市場(chǎng)上缺地的開發(fā)商多，不論是清河地塊、馬駒橋地塊，還是最近的工體北4號(hào)地，哪一塊地都是高價(jià)成交。這對(duì)定位于開發(fā)普通住宅產(chǎn)品的明天地產(chǎn)來(lái)說(shuō)壓力很大。

    收購(gòu)項(xiàng)目公司也越來(lái)越難。一是市場(chǎng)上有成熟土地的項(xiàng)目公司越來(lái)越少，二是由于招拍掛土地價(jià)格持續(xù)攀高，收購(gòu)項(xiàng)目公司的成本也越來(lái)越大。我們最近正在接觸通州一地塊，總建筑面積30萬(wàn)平方米以上，談到收購(gòu)資金，土地方反問(wèn)我們，“金地拿馬駒橋地塊每平方米多少錢？我們的地塊從位置上講比馬駒橋好，你說(shuō)該給多少錢？”

    參與一級(jí)開發(fā)目前從政策層面來(lái)看也有很多不明朗因素。利潤(rùn)相對(duì)固定，招拍掛等相關(guān)實(shí)施細(xì)節(jié)也并不明確，同時(shí)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大。

    總之，我們現(xiàn)在最怕的就是土地供應(yīng)少，地價(jià)漲得太高太快。從目前招拍掛成交的幾塊熱地來(lái)看，價(jià)格總是會(huì)超出此前預(yù)期。

    除了土地，央行如果持續(xù)加息、第二套房子如果被課以重稅都會(huì)影響到今年的銷售。不過(guò)這對(duì)于中低價(jià)位普通住宅影響不大。因?yàn)榉慨a(chǎn)總價(jià)低，即使加息，購(gòu)房者還款壓力增加不明顯，因此相對(duì)于其他開發(fā)商的產(chǎn)品，品質(zhì)好的普通住宅反而有一定優(yōu)勢(shì)。

    產(chǎn)品定位把握需準(zhǔn)確

    我們最不怕的就是與同行比銷售。2005年明天地產(chǎn)賣了7400套房子，銷售額38億元，我們有充足的現(xiàn)金流。而且在去年的銷售過(guò)程中我們逐漸熟悉了市場(chǎng)，知道消費(fèi)者想要什么樣的房子和什么價(jià)位的產(chǎn)品，所以以后我們對(duì)市場(chǎng)的定位也會(huì)越來(lái)越準(zhǔn)確。同時(shí)在銷售過(guò)程中，我們還磨煉了一支非常成熟的銷售隊(duì)伍。

    明天地產(chǎn)的品牌已經(jīng)打出來(lái)了，消費(fèi)者非常認(rèn)可我們的產(chǎn)品。因此我們不怕與同行比現(xiàn)金流，不怕我們的產(chǎn)品不好賣。來(lái)源：新華網(wǎng)