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    潮起潮落
    整個中國房地產(chǎn)的開發(fā)，起起落落，大體可以分為四個時期，即萌芽期、爆發(fā)與停頓期、發(fā)展期和成熟期。
    萌芽期(1988年-1991年)。萌芽的地點只在深圳和廣州，主要在深圳。由于香港商人的大批進入，開始有了一些邊緣狀態(tài)的房地產(chǎn)需求和交易。大概是1988年，深圳率先出臺政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。
    爆發(fā)與停頓期(1991年-1992年)。1991年至1992年是中國房地產(chǎn)的山洪爆發(fā)期，千軍萬馬卷進來。誰都不懂房地產(chǎn)，但誰都知道房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，都拼命往房地產(chǎn)里擠。這一時期房地產(chǎn)巨大的暴利空間，使進入者處于非理性狀態(tài)，人們對于房地產(chǎn)的理解只停留在淺層次上，沒人去悉心研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品、服務(wù)、長線，而這一切的背后是一種強烈的投機心理。1993年6月，中央采取緊急剎車，海南、北海、惠州等地區(qū)的一批房地業(yè)成為重災(zāi)區(qū)，之后的房地產(chǎn)基本上處于停頓狀態(tài)。
    發(fā)展期和成熟期(1996年-2001年)。中國真正意義上的房地產(chǎn)是從1996年開始，而率先起步的是廣州和深圳。由于改革開放和市場化的程度不同，形成了三種很有趣的房地產(chǎn)格局。南方，市場主導(dǎo)型，尤其是廣東甚至全部市場化。北方，公費購買主導(dǎo)型。上海則是內(nèi)銷、外銷兼容。
    廣東人最早開始對房地產(chǎn)進行個性化開發(fā)，產(chǎn)品打造以消費者為本，體現(xiàn)出明確的規(guī)劃意識、設(shè)計意識、戶型意識以及目標(biāo)市場定位，等等。然后，又把香港的營銷代理、物業(yè)管理、小區(qū)管理，全部移植過來。這一切的前提就是，這里有市場氣氛，有個性化需求，消費者成為上帝。
    1998年中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個新事物——房改，將單位直接分房改為貨幣化分房。貨幣化分房一出臺，銀行按揭順勢推出。從此，全國房地產(chǎn)漸次進入市場化的高速發(fā)展期。
    火紅歲月
    2001年，我把它叫做中國房地產(chǎn)業(yè)的真正成熟期，消費者維權(quán)運動在中國此起彼伏。業(yè)主、業(yè)主委員會選出他們的代表，帶領(lǐng)大家與房地產(chǎn)商展開博弈，達到一種平衡。進而產(chǎn)生了監(jiān)理，促使發(fā)展商更加成熟。
    2001年值得關(guān)注的另一現(xiàn)象是，中國出現(xiàn)了房地產(chǎn)商像“文革”期間紅衛(wèi)兵大串聯(lián)那樣的奇觀——大串聯(lián)，大考察。整個中國從北邊到南邊、從西邊到東邊，凡有漂亮樓盤的地方，幾乎都能看到前來踩盤的人群。我們將這種現(xiàn)象叫做“踩盤經(jīng)濟學(xué)”。這其中影響最大的就是廣州的華南板塊。全國做地產(chǎn)的公司幾乎都來考察過。
    當(dāng)華南板塊成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，成為一個標(biāo)志性板塊和踩盤勝地以后，還引發(fā)了一種新的現(xiàn)象——催生了一大批服務(wù)性公司，從事規(guī)劃的、設(shè)計的、廣告的、策劃的……他們不僅在廣東市場上興風(fēng)作浪，還操起家伙大舉北伐。由此催生的房地產(chǎn)演講市場也異常火爆。
    “踩盤經(jīng)濟學(xué)”促使整個中國的房地產(chǎn)上了一個很大的臺階，也使得區(qū)域之間的產(chǎn)品差距縮小，在設(shè)計和風(fēng)格上出現(xiàn)兼容并蓄。比如廣東的園林可以克隆到長江以北，上海的可以克隆到別的省份，進而促進了房地產(chǎn)操作的精細化和房地產(chǎn)市場的細分。總之，雖然伴隨著各種不協(xié)調(diào)音，但房地產(chǎn)一路高歌猛進，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。
    中國房地產(chǎn)的成熟有幾個標(biāo)志。第一個標(biāo)志就是整體水平的提高。中國的房地產(chǎn)，尤其是廣東的房地產(chǎn)，跟世界任何國家的房地產(chǎn)相比，在開發(fā)水平上都是不落后的。最經(jīng)典的是李嘉誠在福田中心區(qū)搞了一個樓盤，最后房子一蓋完，全傻眼了——成了那一片最丑的一個樓盤。他完全低估了大陸的房地產(chǎn)水平，老革命遇上新問題。
    第二個標(biāo)志是，幾乎全世界的規(guī)劃設(shè)計公司全到了中國。你有多高的鑒賞本事，幾乎就可以搞多高水平的樓盤。整個中國就像在開一個萬國建筑博覽會。還有一個更精彩的現(xiàn)象，老百姓都成了房地產(chǎn)專家。
    在這個背景下面，中國房地產(chǎn)界還出現(xiàn)一個景象，就是“三外”——外行、外資、外地企業(yè)紛紛搶灘三大中心城市地產(chǎn)，為本來就已經(jīng)很火的房地產(chǎn)再加一把柴。
    前大盤時代結(jié)束
    各路地產(chǎn)商擴張?zhí)欤鸪醯姆磻?yīng)是人才、管理等軟件跟不上，到了2003年，硬件也跟不上了。鋼鐵暴漲50%，水泥暴漲了40%，全中國到處都缺電。更可怕的是石油，中國從一個石油輸出國變成了石油進口大國，整個中國的經(jīng)濟安全遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。
    在這個背景下面，中央宏觀調(diào)控的一系列措施終于出來了。
    按揭稍微緊一點，貸款控制嚴(yán)一點，金融政策趨緊；土地指標(biāo)——凍結(jié)；農(nóng)轉(zhuǎn)非——停止；對土地使用權(quán)的嚴(yán)格控制，基本上只剩下省里面留一個對接點，地縣的權(quán)利一律上繳。原來鎮(zhèn)委書記都可以簽合同，中央、省、地、縣、鎮(zhèn)，五個輪子一起轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在是一個半輪子，一個輪子在中央，半個輪子在省里。這一系列措施，預(yù)示著中國房地產(chǎn)前大盤時代結(jié)束了。
    2004年，隨著中央宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)界，尤其是中小開發(fā)商，對未來的前景感到迷茫、感到悲觀。對這一問題應(yīng)該怎樣看？這不禁使人想起自然界的一種現(xiàn)象：在內(nèi)蒙草原上，羊的數(shù)量和草場的面積必須有一個合適的比例，才能維持良好的生態(tài)平衡，羊兒們才能活得歡快。如果人不對羊群的數(shù)量加以控制，老天爺就要調(diào)節(jié)它，這是生存競爭，優(yōu)勝劣汰。
    美國等資本主義發(fā)達國家有很多手段對經(jīng)濟進行調(diào)控，如通過國家儲備銀行，通過格林斯潘，調(diào)一點，降一點，作用就不得了。中國這次宏觀調(diào)控是點剎，不是急剎，從房地產(chǎn)的一個周期率來講，它會使強大的更強大，弱小的被淘汰，從而維持市場的健康有序發(fā)展。
    開發(fā)整治各司其職
    從科學(xué)發(fā)展觀來看，前大盤時代的確存在不少問題，突出表現(xiàn)在魚龍混雜。10畝地是房地產(chǎn)商，1000畝地也是房地產(chǎn)商。初級階段出現(xiàn)這種現(xiàn)象應(yīng)該說是正常的，但決不能長此以往。在國外，如美國、澳洲，土地整治商和房地產(chǎn)開發(fā)商早就分解開了，各歸其位，各司其職。
    土地整治商是什么概念呢？國家確定一個開發(fā)計劃，決定這個地方做成一個休閑區(qū)或商業(yè)區(qū)。然后通過招投標(biāo)掛牌，一般都要求企業(yè)具有上百億的資產(chǎn)，沒有這種資質(zhì)和實力是不可能做成這種事情的。最后，通過舉牌，哪家財團拿到以后，它要根據(jù)政府的定位，然后定性，進行國土整治，港口、碼頭、道路所有的功能區(qū)明明白白，這就是我們講的公共建設(shè)這一塊。
    做好框架以后，才是分塊。比如3000畝分成30塊或者是15塊，功能很清楚。這塊是別墅區(qū)，這塊是別的什么區(qū)，然后再二次招商，掛牌，讓住宅開發(fā)商進來，就是我們說的房地產(chǎn)開發(fā)商，再搞一種差異化錯位經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)商，嚴(yán)格意義上是整合商。他去整合設(shè)計師事務(wù)所，要求他們設(shè)計三種模型，三種樣式。
    開發(fā)商再整合一家建筑公司，按照設(shè)計要求將別墅建好。
    這時候的房地產(chǎn)發(fā)展商其實就是建筑承包商。利潤也就是10%以下，操作到位他可以賺幾個百分點，操作不到位就會虧損。以后的中國肯定要往這條路上走。
后大盤時代浮出水面
    靠勾兌去圈地的那種大盤時代已經(jīng)不復(fù)存在了，在這樣的大背景下面，中國的房地產(chǎn)業(yè)還有沒有發(fā)展空間？我的觀點是：后大盤時代已浮出水面。
    隨著國家對土地嚴(yán)格控制、有計劃地供應(yīng)，土地市場必然是僧多粥少。過去搞房地產(chǎn)像闖東北那些漢子，隨便去耍一把就有吃的喝的，現(xiàn)在肯定是不行了！競爭中自然有人會被淘汰出局。這是好事！經(jīng)歷十多年中國市場經(jīng)濟的洗禮和培育，已經(jīng)有了一批優(yōu)秀的能征善戰(zhàn)的商業(yè)集團和地產(chǎn)公司，自己要升華，通過這次洗牌，他們能夠獲得更大的空間展示自己，獲得雄厚的實力。
    中央對土地的限制還帶來一個問題，就是如何盤活存量資產(chǎn)。
    在二十多年的高速發(fā)展過程中，很多領(lǐng)域里有大量存量土地扔在那里，而且是有出生指標(biāo)的。大體有四大領(lǐng)域：
    第一個領(lǐng)域，開發(fā)區(qū)。整個國家有上千個開發(fā)區(qū)，這些開發(fā)區(qū)都是很粗放的。有一些不要說沒有出生證，許多有出生證的都是很粗放的。譬如山東很多開發(fā)區(qū)是由企業(yè)來辦的，像一個海爾，一下要5000畝，怎么開發(fā)呢？星星點燈，到處都是海爾工業(yè)園。下一步，這些粗放的工業(yè)園區(qū)無疑是一個很大的開發(fā)空間。重要的是如何去挖掘，去升華，去集約化地開發(fā)。
    第二個領(lǐng)域是旅游開發(fā)區(qū)。伴隨著中國從溫飽到小康到富有，旅游從觀光到休閑到度假，有很大的空間，像成都旁邊的青城山、峨嵋山。一個叫萬冠集團開發(fā)的碧峰峽就很漂亮，很成功。對于旅游開發(fā)區(qū)，可以促使人們?nèi)ミM行內(nèi)涵式的開發(fā)。
    第三個領(lǐng)域就是大型的商貿(mào)、物流園區(qū)。原來我們做那個物流園區(qū)，地一圈往往就是300畝、500畝，房子一蓋，要么賣潔具，要么賣瓷磚，很粗放。現(xiàn)在我們講物流市場，主要靠集約化、零儲備的方式來進行物流的轉(zhuǎn)換和交易。這方面也有很大的空間。
    第四個領(lǐng)域是大型的社區(qū)開發(fā)、大型的國際社區(qū)甚至包括很多中心城鎮(zhèn)。農(nóng)民要城市化，怎么城市化？就需要實力雄厚的發(fā)展商們介入，既解決農(nóng)民的問題，又解決城市化的問題。這其中同樣是有廣闊空間的。對于發(fā)展商來說，現(xiàn)在的問題不是沒有機會，而是如何抓住新的機會；不是沒有空間，而是如何開拓新的空間。（來源：文匯報）