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    近幾年，房價節(jié)節(jié)攀升，人們在抱怨房價過高的同時，也紛紛質疑房地產開發(fā)商是否有暴利行為。一些學者根據(jù)房地產開發(fā)項目的價格和成本進行推算，認為房地產開發(fā)商的利潤率可以高達30%，有的甚至認為在50%以上。這樣的數(shù)字在目前競爭激烈的形勢下，在任何投資領域都是令人難以置信的。
    最近，福州市物價局公布的一份調查100多個房產開發(fā)項目成本的清單顯示：土地成本、建造費用及配套費用只占銷售價格的59%，其余41%則是開發(fā)商的管理費和利潤。從這組數(shù)據(jù)上看，開發(fā)商應該可以獲得30%左右的利潤。
    2004年全國房地產價格較2003年上漲了12.5%，其中上海的房地產上漲速度已經達到27%。在產品價格高速上漲時期，一個行業(yè)獲得高于社會平均的利潤是可能的。尤其是房地產業(yè)的生產周期較長，開發(fā)商在房價上漲之前獲得的土地價格基本上低于目前的土地價格，房屋價格上漲，自然會獲得高額回報。
    那么房地產開發(fā)行業(yè)是否真的存在如此之高的利潤呢？
    評價一個行業(yè)的盈利能力，最重要的指標是凈資產收益率，它反映了一段時間內股東權益的獲利情況，是衡量一個行業(yè)或者企業(yè)盈利能力的最重要的指標。
    一、統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的利潤水平
    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2003年底，全國的房地產開發(fā)企業(yè)有37000多家。按照官方的統(tǒng)計，筆者測算的凈資產收益率與人們的預期完全不同：1997年到2003年，房地產開發(fā)企業(yè)的凈資產收益率很低，其中1997到1999連續(xù)出現(xiàn)了全行業(yè)虧損。2003年是利潤最高的年份，但凈資產收益率也不過4.4%，遠低于貸款利率。
    二、上市房地產公司的凈資產收益率
    根據(jù)證監(jiān)會的行業(yè)分類方法，截至2004年，在滬深兩地上市的房地產類開發(fā)公司共有55家。雖然不能完全代表所有的企業(yè)，但目前看，上市房地產開發(fā)公司從規(guī)模、經營管理水平、融資渠道等整體的競爭力上看要明顯地好于非上市公司。然而在測算它們的凈資產收益率后，結果出人意料。
    1、2004年上市房地產公司的凈資產收益率
    2004年55家上市房地產公司的平均凈資產收益率為7.94%，而滬深兩地全部上市公司的平均凈資產收益率為9.01%。
    2004年石化類上市公司的平均凈資產收益率為13.76%，遠遠高于平均水平。相比之下，房地產公司卻并沒有明顯的高利潤。
    路橋類上市公司平均凈資產收益率為5.74%，此類公司的風險較小，收益率比較穩(wěn)定，從總體上看，房產公司的收益也比不上這類公司，因為其風險比較大。
    2、歷年上市房地產公司的凈資產收益率
    從1994年起，94年和95年上市房地產公司的凈資產收益率明顯高于上市公司的平均水平，96年和97年大致持平，而在98年之后，上市房地產公司的凈資產收益率明顯低于全部上市公司的平均水平。
    從1994年到2004年，上市房地產公司的平均凈資產收益率為8.21%，而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產公司略低。
    從凈資產收益率的變動趨勢來看，上市房地產公司的凈資產收益率波動幅度遠高于全部上市公司的波動幅度。1994年上市房地產公司的凈資產收益率高達18%，而1998年和2001年卻還不到4%，這說明上市房地產公司的風險較高。
    因此，上市房地產公司的風險高于平均水平，但是收益率卻低于平均水平。
 三、房價虛高背景下開發(fā)商沒有獲得“暴利”的原因
    以上表明：房地產開發(fā)行業(yè)不存在整體“暴利”，相反房地產公司的凈資產收益率還略微低于社會平均水平，即使是過去兩年房價高漲的時期也不例外。
    是什么原因導致了開發(fā)商的實際表現(xiàn)遠低于人們的預期呢？
    1、開發(fā)項目稀缺
    開發(fā)商眾多，項目有限。以北京為例，2004年共有1000多家房地產開發(fā)公司，而房地產開發(fā)項目總規(guī)模只有2500萬平方米，平均每個開發(fā)商僅擁有2萬多平方米的開發(fā)規(guī)模。大部分開發(fā)商沒有項目或者項目量嚴重不足。原因主要是缺乏可供開發(fā)的土地，致使很多公司長期拿不到土地，或拿到的土地很少。
    長期拿不到土地的開發(fā)商一旦拿到土地，必然把平時的費用開支攤到項目上，導致開發(fā)成本加大。當大部分開發(fā)企業(yè)都這樣時，開發(fā)平均成本必然提高，而很少的可以獲得足量土地的開發(fā)商，也會參照社會平均水平來定價，這少部分開發(fā)商就會獲得超額的利潤。
    2、大部分房地產開發(fā)公司的規(guī)模小，運營效率低下
    我國房地產業(yè)發(fā)展的歷史較短，大部分開發(fā)公司規(guī)模偏小，運營效率低下。截至2003年底，全國的37000多家房地產開發(fā)公司的平均凈資產為2500多萬元，房地產竣工面積為4億多平方米，平均每家公司的竣工面積僅為1萬多平方米。
    房地產是資金密集型的行業(yè)，資產規(guī)模過小使公司的運營缺乏效率，缺乏規(guī)模經濟也導致了企業(yè)經營效率的低下。
    3、部分房地產開發(fā)公司存在非規(guī)范運作
    房地產開發(fā)是高風險行業(yè)，我國的房地產市場缺乏秩序，開發(fā)公司良莠不齊，有些公司非規(guī)范運作造成虧損。在上市房地產公司中也有非規(guī)范運作的現(xiàn)象，巨額拆借或巨額擔保，最終導致官司纏身，甚至資不抵債。
    從1998年到2004年，55家上市房地產公司中，有12家累計利潤為負，虧損占22%，其中8家累計虧損超過1億，更為嚴重的有3家已經資不抵債，這些大都是不正常經營程造成的。非規(guī)范化運作降低了房地產開發(fā)行業(yè)的平均利潤水平。
    因此，不論是全行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還是上市公司的數(shù)據(jù)，結果都表明：房地產開發(fā)行業(yè)沒有明顯的暴利。即使在近幾年房價虛高的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)的整體利潤水平也并不高。
    在房價虛高的情況下，房地產開發(fā)行業(yè)有條件獲得高額利潤，但是實際利潤水平卻并不高。我們更應該關注的是開發(fā)商在有條件的情況下并沒有獲得“暴利”的原因，對于高房價冷靜的進行分析。(來源：人民網）