下游數(shù)據(jù)

期房預售制需打“補丁”

2006年01月15日10:16   來源：西本資訊
摘要：
    當徐女士2005年12月底收到明園小安橋開發(fā)商通知表示將延期交房時，她首先想到的是樓盤是否可能有爛尾風險。在已經(jīng)支付了近兩年的銀行還款后，小區(qū)業(yè)主并沒有如愿住進期待中的新房。面對開發(fā)商再等半年的建議，除了不滿之外，一些人也開始后悔當年購買期房時幾乎忽略了所有風險的沖動。
　　疑似“爛尾樓”現(xiàn)身
　　事實上，在過去的一年里，不能按期拿到新房的業(yè)主并非只有明園小安橋一個樓盤。明園集團銷售副總經(jīng)理凌女士在接受記者采訪時也是十分“坦然”地認為類似情況“現(xiàn)在應該并不少見”。
　　記者了解到比較典型的例子是位于中山北二路99弄大運盛城四期，業(yè)主在交房前夕看到的是寂靜的工地和尚未完工的幾幢水泥建筑。開發(fā)商協(xié)和集團一度被認為資金實力雄厚，但卻同時被大運盛城承建商指責其拖欠工程款，雙方矛盾激化之下留下失望的業(yè)主嘆息。
　　相比于以上兩個樓盤，位于浦東大道商住樓惠揚大廈的業(yè)主則等待了更長時間。原定于2004年年底入住的業(yè)主們至今已經(jīng)接到至少兩次交房延期通知，但一直到目前為止，數(shù)百名業(yè)主也沒有拿到等待了近三年的新房。
　　上海的商業(yè)用房也一度傳出停工傳聞，其中包括普陀興力達廣場。這座被稱為上海最大MALL的購物中心原定于去年正式開業(yè)，而直到如今它的施工尚未完成。
　　當然和1997年上海刮起的爛尾風潮相比，以上幾乎所有樓盤出現(xiàn)的問題只是“工期緩慢”而已，至今為止還沒有哪個樓盤真正陷入人走樓空的境地。命運多舛的興力達在幾經(jīng)易手之后終于在農(nóng)歷新年之前找到“正主”，上海百聯(lián)集團的加入使得一度冷清的施工現(xiàn)場再度繁忙起來。
　　預售風險放大
　　1994年出臺《城市房地產(chǎn)管理法》并建立了預售許可制度后，期房預售開始實行。根據(jù)測算，以預售方式進行銷售的項目，比以現(xiàn)售方式進行銷售的項目的開發(fā)動態(tài)回收周期縮短約10個月。加上開發(fā)商對于其自身資本要求的降低，以及現(xiàn)金利用率的提高，預售房很快成為樓盤建設主流。
　　購房者接受預售樓盤時往往考慮到和現(xiàn)房銷售之間10％~15％的差價。在上海樓市最為火爆的時期，幾個月的時間樓盤價格就可能發(fā)生巨大變化，這使得這種差價顯得更加明顯。更為重要的是，當時買房者的熱情空前高漲，普通購房者就算是購買一套期房也需要費盡周折。
　　對于期房購買者來說，本身就面臨著相當多的風險因素。在出現(xiàn)類似大運盛城等無法按時交房的問題之前，有關于樓盤建筑質(zhì)量、實測面積等眾多糾紛就冒出來了。
　　宣稱不向銀行借一分錢的SOHO總裁潘石屹于公開場合表示，其樓盤投入資金往往只占到總投資的30%，其余部分完全可以依靠預售款來完成。根據(jù)市場統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約40％來源于預售獲得的資金。
　　一旦調(diào)控政策因素使得某些企業(yè)資金難以為繼，或是碰到一些其他突發(fā)原因，樓盤無法完成的風險就大大增加。
　　這類風險在上海樓市極度火爆的幾年內(nèi)幾乎被購房者忽略，明園小安橋業(yè)主張先生告訴記者，他們買房時完全沒有想到樓盤會遇到交房時間問題，以至于他們在簽訂合同時甚至沒有仔細看清開發(fā)商因無法按時交房所約定的違約金。
　　取消預售尚有待時日
　　大部分人認為開發(fā)商只有在現(xiàn)金流某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而無法付清開發(fā)工程中的某些款項時整個樓盤才可能出現(xiàn)延期的危險。
　　而建設銀行上海分行副行長金煜則明確指出了其中癥結：幾乎所有爛尾樓盤的產(chǎn)生都是因為資金的挪移。
　　惠揚大廈的無法完工后來被證明同樣也是開發(fā)商資金轉移的結果，開發(fā)商將資金挪到了另一個商業(yè)項目上。實際上這種做法在過去幾年里被諸多開發(fā)商運用得得心應手，在項目尚未結束前，利用該樓盤預售款再次買地投資，“滾動開發(fā)”的概念早已不是完成一個樓盤進行另一個樓盤，而是代表了最大限度利用現(xiàn)金流通過財務安排獲得盡量多的利益。
　　這種建立在預估未來基礎上的運作模式一般很難長期維持，當樓市調(diào)控開始影響其正常銷售資金回籠時，開發(fā)商就易陷入困境。
　　金融系統(tǒng)在去年三季度開始預告期房預售制度的風險并試圖找出解決途徑。央行2005年8月15日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》建議未來取消期房銷售制度一度引來市場激烈討論。這場范圍廣大的討論隨著建設部發(fā)言人的講話暫時終止。建設部明確十多年的實踐證實預售制度適合中國國情，目前還不能取消，未來將繼續(xù)實行這一制度，但將從法律角度完善這一制度。
　　如果需要購買期房，專業(yè)人士提醒應該盡量選擇品牌信譽度較高的開發(fā)企業(yè)，同時在購買前詳細了解樓盤的各個環(huán)節(jié)，并在合同中明確未來出現(xiàn)問題時的處理辦法，盡量減少風險的發(fā)生。（東方早報）
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