91天天看_免费看片A_女人18一级特黄毛片_97色色资源总站

    行走江湖，最重要的是個什么字呢？勇、信、義還是詐？放在不同的時間段，方世玉他媽的回答往往差異很大。如果把這句話放在2006年的地產(chǎn)江湖，那就非一個“變”字莫屬。
　　找變
　　人心思變。對地產(chǎn)界而言，兩年來的宏觀調(diào)控終于在2005年發(fā)力，在市場觀望和銀行信貸的雙重壓力之下，一些開發(fā)商的資金鏈繃得像滿負(fù)荷的駱駝，隨時掉下一根稻草都能把它壓垮。對開發(fā)商而言，這種情況實(shí)在有點(diǎn)殘酷，不能再持續(xù)下去了，需要一個“變”字。但是，當(dāng)期待中的變化突然來臨時，他們也許會發(fā)現(xiàn)它不僅不像想像中那么完美，而且要價還挺高，條件也挺苛刻，要是沒點(diǎn)兒心理準(zhǔn)備，會被嚇一跳。
　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議一開，地產(chǎn)界的耳朵就都豎了起來。要說盼點(diǎn)兒什么，最現(xiàn)實(shí)的就是宏觀調(diào)控趕緊剎車，大家好喘口氣。遺憾的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會議第一大任務(wù)就是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定，看來宏觀調(diào)控的列車一時停不下來。不過，聽話聽音，尤其是話外音。專家已經(jīng)說了，宏觀調(diào)控要持續(xù)，但是調(diào)控的方式和內(nèi)容有可能發(fā)生變化。這話不難理解，“治大國，若烹小鮮”，要穩(wěn)定而不是瞎折騰。政策的連續(xù)穩(wěn)定是宏觀層面，但是，隨著具體情況的變化，其內(nèi)容和方式也應(yīng)相應(yīng)微調(diào)。
　　這一點(diǎn)，構(gòu)成了2006年房地產(chǎn)形勢的基本面。在這樣一個盤子下，房地產(chǎn)業(yè)將隨之出現(xiàn)三大變化。
　　找錢
　　有人說，宏觀調(diào)控就像一記響亮的耳光，打得開發(fā)商滿地找牙。此言差矣。俗話說，打落牙齒肚里吞。開發(fā)商本身并不缺“牙”，更不會為這點(diǎn)小事計(jì)較，如果要找的話，那一定是金牙，對開發(fā)商來說，這才是真正的要害。
　　魯迅說：“這世上本沒有路，走的人多了，也便成了路。”這話放到地產(chǎn)界，就可以這樣說：“開發(fā)商本沒有錢，借的錢多了，也就成了自己的錢。”錢從哪里借，當(dāng)然是銀行，但是現(xiàn)在銀行有點(diǎn)怕了，所以開發(fā)商也跟著怕了。“找錢”也就成了一個古老而又永恒的話題，只是到了2006年，這找錢的方式也該變變了。
　　因此，第一大變化就來自資本層面。隨著各項(xiàng)指標(biāo)的基本到位，歷時兩年的宏觀調(diào)控有調(diào)整傾向，在鼓勵消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的政策引導(dǎo)下，購房信貸可能將有所放松。如果“鼓勵普通商品住房消費(fèi)年”的說法成立并付諸實(shí)施，則冠以“普通商品房貸款”的開發(fā)貸款也將降低門檻，開發(fā)商資金鏈緊張的局面有望得以緩解。但是，宏觀調(diào)控將會在資金的獲取方式和條件方面繼續(xù)加以限制，以體現(xiàn)金融政策對項(xiàng)目的引導(dǎo)功能。
　　同時，金融系統(tǒng)內(nèi)部也將會采取措施，解決房貸余額比例過高的結(jié)構(gòu)性問題。此前中國人民銀行副行長吳曉靈已經(jīng)放出話來，鼓勵投資性貸款、房地產(chǎn)商直接融資、多渠道融資等等，說明高層決心解決銀行與房地產(chǎn)之間的過度依賴問題，這對于銀行和開發(fā)商都是一道難題。在雙方投融資渠道都缺乏彈性的情況下，銀行和開發(fā)商更像一對捆綁在一起的夫妻，既互相依存，又互相抱怨。要保持安全的距離，雙方都得向外找“新主”。相比之下，銀行更像有錢又有色的少婦，找個下家還是比開發(fā)商容易。開發(fā)商要解決婚后的生活問題，一要靠自身，二要靠銀行輸血，三要靠銀行的“娘家”開恩，放幾個民間或國外的“美眉”進(jìn)來。
　　這種變化無疑是促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的極好機(jī)會，但是，對于習(xí)慣了銀行喂奶的開發(fā)商而言，也是一種壓力，是對開發(fā)商融資能力的考驗(yàn)。不及格的開發(fā)商，恐怕就只能成為別人做大做強(qiáng)之下被兼并的對象。
　　找事
　　隨之而來的第二大變化是開發(fā)模式的變化。
　　朱德老元帥說：“由儉入奢易，由奢入儉難。”對于習(xí)慣了掙大錢的人，再讓他辛辛苦苦規(guī)規(guī)矩矩地去掙小錢，確乎是有點(diǎn)為難。不管大佬們?nèi)绾无q解，有一點(diǎn)是有共識的，那就是地產(chǎn)界這幾年的快速發(fā)展確實(shí)得益于特殊的政策背景。但是，特殊時期總是要過去的，房地產(chǎn)總要進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的薄利時代。
　　從中央經(jīng)濟(jì)工作會議上傳出的風(fēng)聲看，今年是“鼓勵消費(fèi)年”，但超過警戒線的基尼系數(shù)讓決策層覺得不安。因此，從整個社會的基調(diào)看，對高檔住宅的投資和消費(fèi)將會受到一定程度的抑制。擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)一是增加中低收入階層的收入，二是擴(kuò)大其消費(fèi)。而擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)一是鼓勵普通自住商品房消費(fèi)，二是城鎮(zhèn)化以及“新農(nóng)村運(yùn)動”。就宏觀的層面而言，這無疑既是刺激消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的良好手段，又是緩解社會矛盾，縮小貧富差距的重要舉措。但是，對房地產(chǎn)商尤其是胃口比較大的開發(fā)商而言，這些“誘餌”顯然太少，做這些項(xiàng)目，既不能提高知名度也不能賺大錢，因此，“社會責(zé)任”雖然喊得震天響，真做起來，未必有人愿意。
　　開發(fā)商都是閑不住的人，沒事就要找事，搞搞新創(chuàng)意，因此，聰明的開發(fā)商都在考慮轉(zhuǎn)型的問題。從目前的情況看，轉(zhuǎn)型的方向基本有兩種，一種是搞特色房地產(chǎn)，一種是向城市運(yùn)營的高度提升。前者的代表有今典集團(tuán)計(jì)劃中的“數(shù)字影院”、茶馬古道上的酒吧式個性驛站等等，這些被稱為文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，當(dāng)然還有教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等名目，基本都是一個“泛地產(chǎn)”概念，都是房地產(chǎn)橫向擴(kuò)張并在所在“緯度”上縱向上下游拓展的結(jié)果。第二種方式可以看作在坐標(biāo)本位上的放大，把樓盤按照城市的功能進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和管理。典型的如杭州的休閑CBD、成都的世紀(jì)城、昆明的新亞洲體育城，都被專家認(rèn)為基本具備了城市運(yùn)營的規(guī)模和水平。這種變化應(yīng)該是真正意義上的開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營水平的提升，是城市規(guī)劃建設(shè)管理模式的變化。
　　以上兩種轉(zhuǎn)型，都將對中國房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生良好的影響。無論是特色房地產(chǎn)還是城市運(yùn)營商的出現(xiàn)，都將會對房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃、運(yùn)營、管理的水平及方式產(chǎn)生質(zhì)的影響，并積極促進(jìn)和引導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。需要說明的是，這種變化是市場經(jīng)濟(jì)下的自發(fā)行為，與以往行政主導(dǎo)的方式大相徑庭，其所帶來的思想觀念上的變化，則會對中國經(jīng)濟(jì)和城市管理的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。
　　找路
　　第三大變化是公司治理結(jié)構(gòu)的變化。這種變化是在前兩種變化的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，既是前兩種變化的延伸，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的客觀需要，是房地產(chǎn)企業(yè)給自己的發(fā)展“找路”。
　　在資金的壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高融資能力、擴(kuò)大融資渠道甚至吸納投資性貸款，都需要對現(xiàn)有的公司治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，使之更符合現(xiàn)代企業(yè)制度。開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型和提升，同時也伴隨著公司業(yè)務(wù)橫向或縱向的擴(kuò)張，伴隨著公司職能的擴(kuò)展，公司治理的改善和提高是大勢所趨。
　　現(xiàn)代意義上的公司治理，已不再僅僅局限于所有者、董事會、職業(yè)經(jīng)理人三者之間的責(zé)權(quán)利分配，而是把公司作為一個社會利益共同體來看待，其公司治理則涵蓋了股東、債權(quán)人、供應(yīng)商、雇員乃至政府和社區(qū)等與公司相關(guān)的利益集團(tuán)的關(guān)系處理，以保證科學(xué)決策、效率提高和社會和諧。
　　其實(shí)，在這兩個層面上，房地產(chǎn)都大有可為，因?yàn)榭傮w而言房地產(chǎn)在公司治理上還處在起步階段。因?yàn)橐郧皼]做過，所以現(xiàn)在有的是事情可做。這一點(diǎn)，從研究機(jī)構(gòu)的態(tài)度上就可以看出分曉。從事公司治理研究的機(jī)構(gòu)可謂不少，但從事房地產(chǎn)公司治理研究的幾乎沒有，不是不想研究，實(shí)在是沒什么可研究的，因?yàn)槌藗€別上市的大家伙，其他基本上和街頭攤販的治理水平差不了多少。
　　房地產(chǎn)企業(yè)要融資，最簡單的就是上市。上市是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營建立現(xiàn)代企業(yè)制度的強(qiáng)制過程。即使沒有上市需求，至少也有融資的需要，而現(xiàn)代企業(yè)制度、健全的公司治理結(jié)構(gòu)往往是投資方需要考察的硬指標(biāo)。這一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在全面走向規(guī)范經(jīng)營的道路中會逐步認(rèn)識得更清晰。
　　做到這一點(diǎn)，還不過是好比把幫會變成社團(tuán)，離真正出將入相、登堂入室成為受人尊重的企業(yè)還差些距離，那可不是參加個什么評獎就能脫胎換骨的。開發(fā)商之所以被“妖魔化”，就在于公司治理觀念的落后，在社會普遍走向公民社會的前提下，沒有把自己當(dāng)作“企業(yè)公民”，而是仍然把自己看作經(jīng)濟(jì)社會條件下“唯利是圖”的賺錢機(jī)器。這種現(xiàn)狀無疑是與建設(shè)和諧社會的目標(biāo)相背離的，自覺不自覺地制造了整個社會關(guān)系的緊張，把自己逼到了不可持續(xù)發(fā)展的死胡同。
　　公民社會、和諧社會的公司治理，需要企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)真正把自己平等地融入社區(qū)、服務(wù)社會、尊重客戶，做到利益分配均衡，才是現(xiàn)代企業(yè)的王者之道。但是，這樣的公司治理，對現(xiàn)時的中國房地產(chǎn)乃至中國企業(yè)界，距離仍然十分遙遠(yuǎn)。
　　找樂
　　應(yīng)該說，這三大變化，哪個任務(wù)都夠開發(fā)商忙乎一陣子，沒個三五年，恐怕很難看到根本性的變化。但是無論如何，2006年，都是一個關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，歷史把這個機(jī)會公平地給了每個中國房地產(chǎn)業(yè)的參與者。
　　正如一位偉人說的，機(jī)會只給那些有準(zhǔn)備的人。好在變化剛剛開始，現(xiàn)在準(zhǔn)備也不算晚。但是，若干年后，總是會有一些地產(chǎn)商在回首往事的時候，不是因?yàn)槁德禑o為而痛苦，而是為錯失機(jī)會而悔恨——“曾經(jīng)有個真實(shí)的機(jī)會擺在我面前……”
　　可以肯定的是，那個時候說這話的人，不是找樂，就是找抽。（中國房地產(chǎn)報）