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    樓市，一個沒有硝煙的戰(zhàn)場：上海的樓市漲了又跌了，炒樓資金興風(fēng)作浪后在南下。在宏觀調(diào)控的條件下，深圳的樓價仍然讓人心跳加速，去年前 10個月漲了 12%。廣州號稱是最成熟的房地產(chǎn)市場之一，但能否經(jīng)受得住資金的“炒作”？
　　日前，廣州房管部門出來“辟謠”：廣州“炒樓風(fēng)”目前難以形成。而珠三角的另一個城市東莞，房價卻已在悄悄地漲，一度達(dá)到 20％的增幅引人注目。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，炒樓資金南下已經(jīng)初見苗頭，下一輪的炒作目標(biāo)將是“珠三角”。上海樓市陷落于“資本過剩”之手，“珠三角”是否會成為炒樓資金的下一個目標(biāo)？
　　炒樓資金“認(rèn)錢不認(rèn)人”？
　　房地產(chǎn)市場已成為資本、開發(fā)商、政府和消費者等多方力量博弈的地方。在這個不見硝煙的戰(zhàn)場，房價是博弈結(jié)果的體現(xiàn)。
　　盲目擴(kuò)張、蓄意追捧導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“泡沫”。去年年初，浙江杭州市一次土地拍賣的結(jié)果令人吃驚：總面積為 300多畝的 7個地塊，引來 80多家單位參與競拍，最后的成交價都比起價成倍地提高，最高的一塊竟然提高了 3倍多。一處距離西湖不遠(yuǎn)的地塊，拍出破天荒的天價，按最后的成交價折算，如果用這塊地蓋房，保本樓面價每平方米要將近 3萬元。業(yè)內(nèi)人士對此表示擔(dān)憂，而中標(biāo)者卻對開發(fā)盈利信心十足。
　　業(yè)內(nèi)有一種說法，在一個溫州人或一個山西人的背后，可能隱含著一群炒家。房屋轉(zhuǎn)手越來越快，房價也愈炒愈高。在開發(fā)商“點火”、一些政府“煽風(fēng)”和中介的“添薪”之下，樓市虛火越燒越旺。上海市中心的房價在上世紀(jì) 90年代末每平方米五、六千元，經(jīng)過五、六年的“托盤”，在 2005年年初已基本過萬元。
　　經(jīng)過一輪炒作后，房地產(chǎn)資金部分撤離了上海“戰(zhàn)場”。一批跟風(fēng)的投資者被“套牢”。去年年中，美亞置業(yè)集團(tuán)一位經(jīng)理表示，此前集中于上海炒樓的 200億元資金正在流出。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示， 2005年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐季回落，第一季度增幅保持在 25％左右，上半年跌至 15%左右。
　　市場是殘酷的，炒樓資金并不會憐憫受到損失的人。上海的炒樓人士遭遇了“寒冬”。去年 11月，“水岸藍(lán)橋”的 51名業(yè)主要求退房。退房業(yè)主代表說，為了退房，他們寧愿按合同約定，承擔(dān)總房價 3％的違約金及一切相關(guān)費用。
　　隨后的“退房風(fēng)潮”表明，最后接過樓市“接力棒”的人是痛苦的。就像股票崩盤的后期交易一樣，價格狂跌仍忍痛“斬倉”。
　　廣州樓市難刮“炒風(fēng)”？
　　資本過剩的逐利動力是強(qiáng)大的，它必然要尋求新的出路。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，炒樓資金南下已經(jīng)初見苗頭，下一輪的炒作目標(biāo)將是“珠三角”。“珠三角”區(qū)域的房地產(chǎn)市場和“長三角”不同，波動比較小，價格還有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。一位溫州赴深圳購房團(tuán)的成員葉先生認(rèn)為，炒樓資金從上海流向珠三角， 200億元是個保守估計。深圳近期房價反常，和這些炒家不無關(guān)系。仲量聯(lián)行董事、總經(jīng)理陳永輝說，許多資金看好廣州的房地產(chǎn)市場，目前正在觀望中。雖然炒樓資金的具體數(shù)目不詳，但由于資金的杠桿作用很強(qiáng)， 100億元資金炒作起來就有 1000億元的效果。
　　與這個說法對應(yīng)的，是深圳房價逆市而漲的數(shù)據(jù)。深圳市房地產(chǎn)研究所報告顯示，在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，深圳房地產(chǎn)市場上漲了 12.18%，住宅均價達(dá)到每平方米 6639.64元。隨后，有政府官員出來澄清，炒樓資金并非主力，借機(jī)炒作哄抬樓價的開發(fā)商已受到了主管部門的處罰。
　　在這一輪房價之戰(zhàn)中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)采取各種手段違規(guī)銷售，通過“分期推售”、“集中開盤”等方式制造房源緊張的市場假象。另一方面，個別機(jī)構(gòu)發(fā)布失真信息，對房源供應(yīng)進(jìn)行不實宣傳，弱化了消費者的信息甄別能力，客觀上誤導(dǎo)了消費者提前置業(yè)和非理性購房。
　　與深圳樓市的“瘋狂”相比，廣州保持了冷靜。 2005年三季度廣州市十個區(qū)的房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，廣州房屋銷售價格保持上升趨勢。三季度，廣州市房屋銷售價格同比上升 4.3%，升幅比上個季度（上升 5.9%）回落 1.6個百分點，環(huán)比上升 1.0%。
　　去年 11月下旬，廣州市國土房管局表示，廣州樓市房價穩(wěn)健，市場有序運行，目前難以形成“炒風(fēng)”。從前年初到去年 6月，國家針對房地產(chǎn)市場連續(xù)出臺多項宏觀調(diào)控政策，對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。與國內(nèi)大部分城市相比，廣州市的市場反應(yīng)相對平和。廣州新建商品住宅成交面積在 6、 7兩個月出現(xiàn)了較大的波動，波幅在±30％之間，但其余各月的波幅大都在±10％以內(nèi)，剔除季節(jié)影響，政策的影響很小。
　　談及近期有關(guān) 200億元炒樓資金進(jìn)入廣州的傳言，廣州市房地產(chǎn)交易中心副所長黃文雄認(rèn)為，廣州的樓市市場相對比較成熟，“炒風(fēng)”基本上難以形成。
　　值得關(guān)注的是，去年以來，廣州“地王”已被三度刷新紀(jì)錄。其中，琶洲會展中心南側(cè)板塊，時隔半年便拍出兩個“地王”，且兩者成交價已接近翻番。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每一次紀(jì)錄的創(chuàng)造者在公眾視野里都是背景、身份和意圖均不詳?shù)摹吧衩亍比巳海@似乎為廣州的未來樓價溢價預(yù)留了空間。
　　治炒作有沒有良藥？
　　一位北京的房地產(chǎn)老板近日公開宣稱“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的”。狂言一出，引起諸多爭議。然而，這番話后面的背景令人深思。各種國內(nèi)富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉博士認(rèn)為，長久以來，開發(fā)商的暴利與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組所作的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中農(nóng)民的補償款占 5%到 10%；城市政府拿走土地增值的 20%到 30%；各類房地產(chǎn)公司等拿走土地增值收益的大頭，占 40%到 50%。
　　但在納稅上，房地產(chǎn)企業(yè)并沒那么積極。近日，廣州市地方稅務(wù)局發(fā)出第 3號欠稅公告，曝光了到 2005年 9月 30日止，廣州市欠繳地方稅收 200萬元以上的 25家企業(yè)，欠繳地稅總額高達(dá) 2.8億元，其中便包括許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)。
　　針對日漸看漲的“炒樓”之風(fēng)，“珠三角”區(qū)域城市的房管部門已出臺了一系列措施。據(jù)廣州市地稅局介紹，從今年 1月 1日起，對個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可實行據(jù)實征稅的，將按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目的適用稅率 20％征收個人所得稅。深圳市國土房產(chǎn)管理局地政和監(jiān)察分局對市內(nèi)房地產(chǎn)樓盤進(jìn)行了調(diào)查，有十多家樓盤的部分樓花因涉嫌被炒賣而被“上鎖”，最多一家達(dá) 20多套房。去年 11月下旬的一個星期，深圳新房成交數(shù)量及成交面積都大幅下降，且成交均價同比下降了 17%。
　　不可忽視的是，資金是不甘寂寞的。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的“洼地理論”，它總會流向成本低、利潤高的地區(qū)。據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計， 2005年 1-11月，廣州市原八區(qū)一手樓均價 5700元 /平方米左右，相較于同期北京、上海以及深圳的房價，廣州是最低的；但廣州房價還有正常上升的空間。
　　今年的廣州樓市前景依然被看好。也許，“陽光”是治療炒作最好的良藥。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士廖先生等建議，主管部門在加強(qiáng)監(jiān)管的同時，應(yīng)針對當(dāng)前樓市的特點，公開更多信息。每宗土地的購買者、投資金額，每個樓盤的成交金額、成交數(shù)量等數(shù)據(jù)，應(yīng)該逐漸成為公眾可以免費獲知的信息。（每日新報）