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    如果你沒(méi)有房子，但已頗有積蓄。你是“立即買”，還是“繼續(xù)等”？
　　這依然是一個(gè)問(wèn)題。
　　“觀望，只會(huì)帶來(lái)三種代價(jià)：等待時(shí)間的代價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的代價(jià)、地理位置遠(yuǎn)郊化的代價(jià)。”中國(guó)社科院金融研究所副所長(zhǎng)王國(guó)剛說(shuō)。他領(lǐng)銜的課題組，2005年末剛剛完成一份房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告。
　　此預(yù)言準(zhǔn)確與否尚待斟酌，但最新房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年以來(lái)，供需缺口正在加大。截至2005年11月份，住宅竣工面積為37964萬(wàn)平方米，同期銷售面積39084萬(wàn)平方米，供需缺口達(dá)到1120萬(wàn)平方米。
　　這個(gè)結(jié)論，也許可以是觀察中國(guó)新土地政策的一個(gè)角度。
　　社科院金融所這個(gè)課題組的報(bào)告出爐之時(shí)，全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議剛剛結(jié)束，會(huì)議給出的重要信號(hào)是：2006年，國(guó)家將一如既往嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門”，但國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元亦同時(shí)表示，2006年國(guó)土資源部門將繼續(xù)貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，2006年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。自2004年以來(lái)嚴(yán)格控制“地根”之說(shuō)有了新的詮釋。
　　房產(chǎn)供需
　　住宅供需呈現(xiàn)大面積缺口，在近10年的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，這還是第一次。
　　這可能僅僅是個(gè)開(kāi)始，社科院的研究報(bào)告預(yù)測(cè)：在未來(lái)的20年，中國(guó)對(duì)住宅的需要量估計(jì)將達(dá)到260億平方米，如果滿足這樣的住宅需求量，每年的新建住宅將達(dá)到10億平方米，而目前每年平均新建商品住宅只有5.5億平方米，未來(lái)年均缺口約4.5億平方米。
　　這個(gè)預(yù)測(cè)是這么來(lái)的。假定到2025年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?5％（2004年，約為40％），人口數(shù)量將達(dá)到8億人，按照每戶3人計(jì)算，將有2.6億戶，如果20年后每個(gè)家庭的居住面積為100平方米，則需要260億平方米，而現(xiàn)有住房面積截至2003年底為89億平方米，缺口為170億平方米。
　　按照20年完成缺口，每年需要新增住宅約8.5億平方米，如果再考慮到每年城市改造、動(dòng)拆遷的面積，以2004年動(dòng)拆遷面積1.5億平方米計(jì)算，則每年需要新增住宅面積10億平方米。而在過(guò)去的5年，中國(guó)平均每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，缺口約為4.5億平方米。“與住宅的需要量相比，住宅的供給量將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在著嚴(yán)重的缺口。”王國(guó)剛說(shuō)。
　　他認(rèn)為，現(xiàn)在的商品住宅市場(chǎng)還是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，而不成熟的市場(chǎng)有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是“產(chǎn)品短缺”，與之對(duì)應(yīng)，必然造成“投機(jī)”和價(jià)格上漲。
　　參與上述課題研究的中國(guó)社科院結(jié)構(gòu)金融研究室殷劍鋒博士說(shuō)，自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，城鎮(zhèn)新建住宅面積增長(zhǎng)率超過(guò)需求增長(zhǎng)率的只有兩個(gè)階段：1991年到1994年，以海南、廣州等投資過(guò)熱拉動(dòng)的房產(chǎn)泡沫時(shí)期；1998年到1999年，房改之際，企事業(yè)單位大興土木、分享最后福利分房的時(shí)期。而除此之外的時(shí)間段，特別是2000年以來(lái)，中國(guó)每年商品住宅需求的增長(zhǎng)速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了供給的增長(zhǎng)速度。以此判斷，“供不應(yīng)求，必將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。”殷劍鋒說(shuō)。
　　而從2004年開(kāi)始，由于新開(kāi)工面積和竣工面積下降，這個(gè)問(wèn)題開(kāi)始浮出水面。1997年到2003年，全國(guó)商品房竣工面積年均增長(zhǎng)3948萬(wàn)平方米，而2004年卻降為2955萬(wàn)平方米，相反，商品房銷售面積卻由之前的年均增長(zhǎng)3343萬(wàn)平方米，迅速攀升為5984萬(wàn)平方米。
　　“由于住宅建設(shè)周期一般為2年左右，在投資下降的同時(shí)，需求增速卻需要不斷釋放，這兩年的投資下降將直接壓縮今后的供給量，在今年已經(jīng)出現(xiàn)供需缺口的情況下，必將加劇今后的供需緊張。”殷劍鋒說(shuō)。
　　雙向調(diào)控
　　目前，供給和需求正在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的變化。
　　為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱傾向，2004年運(yùn)用“地根”、“銀根”手段，主要從抑制供給方面進(jìn)行了調(diào)整；2005年，為“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，相關(guān)部委從供給及“抑制投資需求”兩方面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了調(diào)整。
　　從2005年3月份開(kāi)始，打擊投機(jī)炒房的措施頻頻出臺(tái)，“舊國(guó)八條”、“新國(guó)八條”、期房限轉(zhuǎn)、加大稅收管理等的密集實(shí)施，讓房地產(chǎn)需求在短時(shí)間內(nèi)得到一定抑制。
　　上海基強(qiáng)聯(lián)行董事副總裁陳詠東告訴記者，目前的消費(fèi)需求依然是被壓抑的，而沒(méi)有真實(shí)釋放。“由于現(xiàn)在依然處在調(diào)控的周期區(qū)間，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)還不很明朗，不少消費(fèi)者依然在持幣觀望。”陳詠東認(rèn)為，受頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策影響，上海2005年7、8、9、10四個(gè)月份的成交數(shù)量，驟降到去年同期的20％以下，這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)“政策市”，而不是真實(shí)需求的反映。而在今后，需求有望逐步釋放。“2006年，可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”陳詠東說(shuō)。
　　在新近召開(kāi)的上海房交會(huì)上，基強(qiáng)聯(lián)行的最新調(diào)查似乎證明了這一點(diǎn)。問(wèn)卷調(diào)查顯示，66％的上海居民在未來(lái)的12個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房打算。
　　但是，如果樓市走出觀望，需求真實(shí)釋放，是否將加劇未來(lái)供不應(yīng)求的狀況？
　　在供給方面，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在2003年達(dá)到一個(gè)極點(diǎn)后，在宏觀調(diào)控的指揮棒下，從2004年開(kāi)始回調(diào)。
　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年前三季度，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資增幅逐月下降，今年前三個(gè)季度增長(zhǎng)22.2％，比全社會(huì)投資增長(zhǎng)低3.9個(gè)百分點(diǎn)，比城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)低5.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　政策風(fēng)向
　　不少房產(chǎn)商認(rèn)為，土地從完成規(guī)劃到投入生產(chǎn)、從開(kāi)工到竣工都有個(gè)周期，土地儲(chǔ)備應(yīng)該致力于解決周期問(wèn)題，如果在房產(chǎn)供不應(yīng)求的情況下，繼續(xù)緊縮“地根”，必將造成下一輪的供應(yīng)不足和房?jī)r(jià)上漲壓力。
　　持續(xù)兩年的嚴(yán)控房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱的風(fēng)向似乎正在發(fā)生變化。緊縮“地根”、“銀根”的一刀切政策，正在向結(jié)構(gòu)性調(diào)整傾斜。
　　在2005年12月16日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元表示，將對(duì)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策和法律法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目用地，提供有效保障。另一方面，在剛剛結(jié)束不久的這次會(huì)議的閉幕會(huì)上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛再次強(qiáng)調(diào)了國(guó)土資源參與宏觀調(diào)控的問(wèn)題。他指出，國(guó)土資源要進(jìn)一步建立參與宏觀調(diào)控的有效的制度體系、方法手段、動(dòng)態(tài)分析系統(tǒng)和技術(shù)支撐系統(tǒng)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)。
　　房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈上下延伸很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)多種生產(chǎn)資料生產(chǎn)行業(yè)和一系列消費(fèi)品的需求，近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)從需求不足轉(zhuǎn)向快速增長(zhǎng)起到了重要作用。
　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員張漢亞認(rèn)為，而如果繼續(xù)采用嚴(yán)控“土地”和“信貸”兩道閘門，必將影響房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)而影響2006年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2006年，面對(duì)11個(gè)行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩危機(jī)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)以帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)將成為政策的一個(gè)平衡點(diǎn)。
　　張漢亞認(rèn)為，在今后對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控中，政府的職責(zé)應(yīng)該是防止“哄抬”房?jī)r(jià)而獲取暴利的行為，而不是控制需求或者控制供給。
　　這個(gè)觀點(diǎn)與上述研究報(bào)告的意見(jiàn)不謀而合。報(bào)告認(rèn)為，政府應(yīng)該做的是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、理順商品住宅供給體系及住宅金融體系，同時(shí)要繼續(xù)深化土地制度改革。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）