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    深圳樓市狂飆余溫未散
　　10天前，位于深圳市委大院斜對面的一幢高檔商住樓仍然搶在了2005年度隆重開盤。這幢曾在深圳上一輪房地產(chǎn)泡沫中開工并一度停工的爛尾樓盤，在12月17日當(dāng)天終于借助今年的樓市狂飆成功解套，平均每平方米賣出1.25萬元的高價。沉寂了多年的深圳樓市2005年里的表現(xiàn)，令市場各方瞠目結(jié)舌。國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年11月，深圳房價同比漲幅居全國第三，達(dá)11.1%。比這組數(shù)據(jù)更令人驚訝的是，此前的1—10月，深圳住宅銷售均價漲幅達(dá)到13.54%，部分地區(qū)漲幅甚至高達(dá)30%。“地鋪多過米鋪”、“買房如同買菜”的現(xiàn)象比比皆是，投資房產(chǎn)就像當(dāng)年炒股票一樣，吸引了大量資金跟進(jìn)。
　　1—10月住宅銷售均價漲幅達(dá)到13%；11月房價同比漲幅居全國第三。
　　在多方合力作用下，一度以“理性、健康”形象著稱的深圳樓市，今年也成了房地產(chǎn)投機(jī)與投資的雙重樂土，其走勢有些類似宏觀調(diào)控前的上海，似乎正在重現(xiàn)1992—1993年深圳那一輪房地產(chǎn)泡沫前的“風(fēng)光”。但奇怪的是，由上海“樓市感冒”引發(fā)的全國宏觀調(diào)控降溫措施，為何吃到深圳的肚子里卻變成了興奮劑？深圳樓市到底怎么啦？
　　失去理性的樓市繁榮
　　提起2005年國慶黃金周期間的購房經(jīng)歷，在深圳一家媒體工作的方小姐用“搶”字概括了全過程。
　　經(jīng)歷了9月30日的排號后，方小姐于10月1日來到了深圳中心區(qū)某知名樓盤售樓處。“當(dāng)時的情景就像來到菜市場一樣。”方小姐說，到處都是買房的人，根本找不到售樓人員介紹情況。售樓處內(nèi)掛著一塊大牌子，上面標(biāo)注哪些房子賣了，哪些沒賣，不斷地有人向上面貼“已售出”的貼紙。“等我們看完樣板房下來后發(fā)現(xiàn)，剛剛看中的一套房就在幾分鐘前售出了。”無奈之下，方小姐只好匆忙選了一套并交上訂金，整個過程不到半小時。第二天，方小姐的一位朋友聞訊前往購房時，被告知已全部售罄。
　　就在方小姐購房的當(dāng)天，更為緊張刺激的哄搶買樓場面在距離深圳市中心區(qū)幾十里外的某知名濱海樓盤二期項(xiàng)目發(fā)生了。這處豪宅級樓盤背山面海，因采取分期銷售方式，當(dāng)天只拿出部分房源供應(yīng)，推動價格猛烈上漲，引發(fā)了部分遠(yuǎn)道而來卻空手而歸的買家的強(qiáng)烈憤怒。怒火中燒之下，一場哄砸售樓處的事件就此上演。
　　透過這一個個案，人們會發(fā)現(xiàn)，今年上半年，經(jīng)過國家和地方政府多輪調(diào)控，深圳樓市一度進(jìn)入了短暫的觀望期，明顯的異動出現(xiàn)在“十一”黃金周前后。在這期間，新項(xiàng)目開盤價格奇高，買家瘋狂入市搶購，導(dǎo)致平穩(wěn)了十余年的深圳房價突然出現(xiàn)兩位數(shù)的爆發(fā)式增長。華僑城、香蜜湖等熱點(diǎn)片區(qū)的房價甚至走出了翻番的行情，而在位于深圳灣片區(qū)的某樓盤，每平方米開出的均價接近3萬元。在新售商品房價格猛漲的同時，二手房漲勢同樣迅猛。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年10月，深圳房價中二手房價格上漲幅度最為迅猛，達(dá)到了12.3%，居全國第二。
　　這種場面對于經(jīng)歷過上一輪房地產(chǎn)狂潮的深圳人并不陌生。1993年，全國房地產(chǎn)開發(fā)過熱時，深圳曾出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率高于GDP增長率4.53倍以及當(dāng)年房價飛漲2倍以上的泡沫現(xiàn)象，其主要動因是房地產(chǎn)開發(fā)投資過旺，港人來深熱炒。當(dāng)時蛇口樓價每平方米賣到近9000港元的均價，而均價最高的樓盤位于深圳火車站附近，達(dá)到3萬港元。隨后國家緊縮銀根，各地房價應(yīng)聲而落，深圳如今正在處理之中的52個“問題樓盤”中的絕大部分都在那一輪泡沫中停工后又恢復(fù)建設(shè)的。“與那一輪房地產(chǎn)泡沫相比，此次房價猛漲雖然成因不同，但表現(xiàn)有些相似，特別是現(xiàn)在的樓價雖然還沒有達(dá)到當(dāng)年的最高峰，但離那時的水平已經(jīng)不遠(yuǎn)。”深圳房地產(chǎn)民間研究人士半求說。他回憶，1993年泡沫過后，深圳樓價大跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1994年深圳樓價比上年環(huán)比下跌21%，1995年環(huán)比下跌16%，直到1996年才恢復(fù)了2%的正增長。
　　于是，有業(yè)內(nèi)人士回首2005年深圳房價暴漲，發(fā)出了“非理性繁榮”的感嘆，還在媒體上撰文指出，“(它)在本質(zhì)上是一種虛假的繁榮，是建立在泡沫的基礎(chǔ)上，是以透支未來為代價的繁榮。”
　　房價暴漲的幕后推手
　　市國土房管局一位官員警告說，“房地產(chǎn)在泡沫過后崩盤的前車之鑒不少，前有深圳泡沫破滅，近有香港樓市崩盤、上海退購風(fēng)潮。”
　　面對快速上漲的房價，主管部門終于坐不住了。自今年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅后，深圳市國土房管局開始密集出臺調(diào)控政策。先是在11月11出臺“四道禁令”，包括認(rèn)購書必須從國土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本、商品房項(xiàng)目必須全部即時上網(wǎng)公開銷售、新開樓盤不得提前登記集中開盤分期銷售、房地產(chǎn)中介不得代理銷售未辦證二手房等；緊接著，在11月15日該局再次提出五條措施，包括：適度增加今后住宅用地供應(yīng)，盤活存量土地，加大閑置土地清理、加強(qiáng)政府公共租賃住房建設(shè)、商品房明碼標(biāo)價等；并在媒體上頻頻強(qiáng)調(diào)深圳尚有6萬余套房源待售，當(dāng)前供應(yīng)毫不緊張，提醒市民不要盲目跟風(fēng)入市。
　　但相對于早年的港資來深炒房，上海近年的外資炒房，深圳此輪房價離奇異動的原因更為復(fù)雜，面臨的困局也較為難解。深圳地產(chǎn)大鱷之一、卓越集團(tuán)總裁李曉平分析，深圳今年樓價大漲固有其合理因素，例如需求旺盛、新盤質(zhì)素較高等，但主要原因是政府在過去兩年中壓縮了新增商品房用地供應(yīng)。另外，現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)價格的梯度級差并沒有形成，在“粘連效應(yīng)”的作用下，一漲俱漲，群漲群落。
　　真相難明，傳言籍籍。深圳樓價暴漲之后，市場上曾傳出“200億游資奔襲珠三角”的傳言，但隨后便被深圳市國土房管局以“今年1—10月外銷資金僅增加16億元，且在全部銷售額中所占比例略有下降”的說法否定。多方信息顯示，此次深圳樓價上漲的幕后推手并非遠(yuǎn)在天邊，而是近在眼前，即絕大部分為本地資金。
　　“如果有炒作的話，也多是本地人自炒。”市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒說。作為在地產(chǎn)中介行業(yè)從事了7年以上的資深人員，梁小姐最近一直在為是否參與業(yè)內(nèi)幾個朋友在暗中進(jìn)行的炒賣樓花生意而猶豫不決。“雖然國土房管局規(guī)定了從網(wǎng)上下載簽署認(rèn)購書、預(yù)售合同后不準(zhǔn)更改，但實(shí)際上誰也無法改變市場上有購房者會突然反悔的客觀現(xiàn)實(shí)。因此，開發(fā)商與炒家在簽署了認(rèn)購書或預(yù)售合同后，只要共同向國土房管局提出撤銷，此前訂購的‘樓花’便可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手。”梁小姐透露，她有幾位朋友一年來在寶安按這種模式炒賣樓花大賺特賺，讓她心動不已。“這只是個案，不可能太多。如果在同一樓盤中出現(xiàn)過多撤銷合同的現(xiàn)象，必定會引起我們的關(guān)注。”談到開發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手炒作的內(nèi)幕，國土房管局這位官員透露，在香蜜湖某樓盤的銷售過程中，代理該樓盤銷售的中介機(jī)構(gòu)多次放出該樓盤價格上漲的傳言，刻意制造“三人成虎”的社會傳播效果，直接導(dǎo)致了該處樓盤個別價格在幾個月內(nèi)由300萬元飆升到上千萬元。
　　鑒于中介機(jī)構(gòu)在深圳此輪房價異動中扮演的不光彩角色，因此，第二波房價調(diào)控攻勢啟動后，6家涉嫌炒賣樓花的中介機(jī)構(gòu)被殺一儆百，首遭處罰。除了開發(fā)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的這種聯(lián)手炒作外，在這輪調(diào)控中首當(dāng)其沖的打擊對象還有“提前登記、分期銷售、集中開盤”的銷售方式，以及囤積房源、無故拒銷的銷售行為。“例如某樓盤明明有1000套房源，但首期只推出100套，并認(rèn)籌1000個號碼，在客觀上造成購房者的心理恐慌，從而引起局部的供不應(yīng)求。這種現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致房價有很大的炒作成分。”這位官員說。
　　“打擊炒樓固然應(yīng)該，但‘分期銷售’‘低開高走’的試探性銷售方式在市場上已經(jīng)使用多年，不能看做此輪房價暴漲的原罪。”深圳地產(chǎn)中介置業(yè)國際的分析師莫少偉便認(rèn)為，打擊分期銷售只是治標(biāo)不治本的辦法，其結(jié)果只會迫使開發(fā)商采取其它銷售方式，繞開政府監(jiān)管。他認(rèn)為，政府調(diào)控與其治標(biāo)，不如將精力放在解決供需矛盾的治本措施上。“既然是治標(biāo)，我們就把治標(biāo)的工作做好。因?yàn)檫@是當(dāng)前主要矛盾。”在先后宣布了明年將新增房地產(chǎn)供應(yīng)用地、擠出房地產(chǎn)商囤積土地等遠(yuǎn)期新增供應(yīng)信息后，國土房管局官員不想在此問題上多作解釋。
　　公務(wù)員趁機(jī)賣樓換房
　　樓花炒作需要里應(yīng)外合，大部分炒家有心無力，只得乖乖排隊(duì)認(rèn)籌。在投機(jī)渠道極為有限的情況下，更多的資金選擇了投資樓市，成了推波助瀾的主力軍。“調(diào)控過后，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的非普通商品住宅將被征收5%營業(yè)稅，再加上如果沒有開發(fā)商的里應(yīng)外合，前期樓花炒作極為困難，因此，出于對深圳人多地少、經(jīng)濟(jì)快速增長的長期看好，很多人買樓之后即使長期持有也持前景樂觀的態(tài)度，這時，投機(jī)資金便會轉(zhuǎn)化為投資資金，二者很難區(qū)分。”半求分析。
　　市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)表明，深圳樓市投資比例已達(dá)17%。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這一數(shù)據(jù)過于保守。不久前深圳國土房管局對兩樓盤進(jìn)行的抽樣調(diào)查則顯示：在中×國際公館2期項(xiàng)目中，投資比例為15%；在中×紅樹灣2期項(xiàng)目中，投資比例為22%。半求則估計(jì)，“在深圳豪宅市場，投資比例肯定在30%以上。”世聯(lián)地產(chǎn)分析人員更透露，南山區(qū)一些樓盤的投資比例已達(dá)40%，中心區(qū)寫字樓的投資比例高達(dá)80%。已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了20%的國際房地產(chǎn)市場投資率警戒線。
　　到底是什么人在投資房地產(chǎn)？“在投資者中，公務(wù)員是一股極為重要的力量。”世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理梁興安舉例說，在中×國際公館內(nèi)，公務(wù)員購房約在20%左右；而在華僑城某豪宅樓盤內(nèi)，公務(wù)員購房比例甚至達(dá)到40%。“深圳公務(wù)員的收入不低，他們在購買了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房價格的福利房后，只需再繳納很少的費(fèi)用，即可將福利房以較高價格轉(zhuǎn)讓，然后輕松換房。再加上他們收入穩(wěn)定，自然也是銀行青睞的房貸對象。”梁興安說。
　　這種說法并非毫無根據(jù)，在深圳政協(xié)機(jī)關(guān)工作的一位公務(wù)員便向記者證實(shí)，他身邊同事中有多人在今年陸續(xù)購買商品房，多者達(dá)到兩三套以上。“除了公務(wù)員以外，IT業(yè)人士、中小私營企業(yè)主，也包括你們媒體的記者，都是銀行放貸的優(yōu)質(zhì)客戶。”深圳國土部門這位官員根據(jù)其在銀行了解的情況，向記者介紹。“深圳樓市再度走熱，須防全民投資熱潮。”在第二輪調(diào)控啟動月余后，深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉根據(jù)近期樓市走勢，發(fā)出了警告。據(jù)其調(diào)查了解，第二輪調(diào)控后，深圳樓市雖然有所平靜，但局部地區(qū)仍相當(dāng)活躍，如南山供應(yīng)緊張的局面仍然存在。（南方都市報(bào)）