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    東方網(wǎng)12月30日消息：房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策貫穿整個2005年，上海的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2002、2003尤其是2004連續(xù)三年的高速運行之后，進(jìn)入了調(diào)整回歸的運行階段。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至到2005年10月，上海個人住房貸款余額達(dá)到3020億元，其中商業(yè)銀行個人房貸余額達(dá)到2696.4億元，公積金個人房貸余額為323.64億元。
　　2005年底，全市商業(yè)個貸和公積金 個貸分別將達(dá)到2759億元和319億元，全市個人住房信貸資產(chǎn)余額將達(dá)到3078億元，與2004年底的2727億元比較，2005年上海的房貸資產(chǎn)增量僅為351億元。
　　土地市場　
    上半年“地王”吃香
　　２００５年１月，上海公開土地出讓３幅，共出讓面積１２．３９公頃。分別是虹口１幅，出讓面積３．５２公頃，浦東新區(qū)２幅，出讓面積８．８７公頃；推出配套商品房招標(biāo)項目２４幅，共出讓面積２１３．２公頃，分別是楊浦１幅，出讓面積４．０５公頃；閔行１３幅，面積為９９．１７公頃；嘉定、南匯各６幅、４幅，出讓面積分別為７８公頃、３２公頃，其中被稱為上海新地標(biāo)的新江灣城Ｃ１地塊尤其受到關(guān)注，以１５．８９億元的總價落入廣東珠江投資公司囊中，根據(jù)當(dāng)時市場走勢預(yù)計，新江灣城底價為１４．４億元，浮動上限３０％，即報價在１４．４億元到１８．７２億元為有效區(qū)間，根據(jù)以上價格推算，土地價格大約在５０９０元～６６１８元／平方米。
　　２月，上海公開土地出讓１７幅，共出讓面積３５．６７公頃。分別是次中心城區(qū)３幅，出讓面積１３．２５公頃，城市邊緣地區(qū)３幅，出讓面積２．８９公頃；郊區(qū)１１幅，出讓面積１９．５３公頃。當(dāng)月上海推出配套商品房招標(biāo)項目僅１幅，位于虹口區(qū)三門路，出讓面積５．９公頃。作為上海拍賣歷史上最大的一宗拍賣項目，中建蛇口以１１．４億元，折合２８５０萬元／畝的價格一舉摘得四川北路４街坊１０８號地塊，該地塊地處虹口區(qū)鬧市——四川北路商業(yè)街，土地總面積２６７８８平方米，為“三通一平”熟地。由于該地塊位于四川北路最南端，毗鄰蘇州河，地理位置極佳，與黃浦區(qū)規(guī)劃中的“外灘源”遙遙相望，因此受到熱烈追捧，一時被稱為“地王”。
　　４月，上海推出配套商品房招標(biāo)項目共５幅，共出讓面積２６．９６公頃，皆分布于奉賢區(qū)。
　　５月，上海推出配套商品房招標(biāo)項目共２０幅，分布于浦東、青浦及金山３個區(qū)域，除青浦部分土地未公布土地出讓面積外，其余土地共出讓面積１５１．３４公頃。
　　６月，上海國有土地公開出讓共３７幅，土地面積為２１３．４公頃，其中次中心城區(qū)７幅，土地面積４１．９公頃；城市邊緣地區(qū)４幅，土地面積２６．９８公頃；郊區(qū)２６幅，土地面積１４４．５２公頃。配套商品房招標(biāo)項目共４９幅，出讓面積４８６．０８公頃。
　　下半年配套房火爆
　　２００５年下半年，上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯改善。隨著中低價商品住宅和重大工程配套商品房用地的接連推出，用于中低價住房的地塊已占到今年土地供應(yīng)總量的６５％以上。
　　７月，上海推出配套商品房招標(biāo)項目共１７幅，共出讓面積１５５．９１公頃（閔行、青浦、嘉定、南匯各一幅地，由于未公布出讓面積，故不在計算范圍內(nèi)），次中心城區(qū)：浦東４幅，出讓面積３８．４４公頃；城市邊緣地區(qū)：閔行１幅，未公布出讓面積；郊區(qū)：南匯６幅，出讓面積７２．５７公頃（其中１幅未公布出讓面積，不在計算范圍內(nèi)）；金山４幅，出讓面積４４．８９公頃；嘉定、青浦各１幅，未公布出讓面積。
　　由于配套商品房住宅用地的大規(guī)模推出，使得“求地若渴”的企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向投標(biāo)。配套商品房中標(biāo)者中不乏有知名開發(fā)企業(yè)，如建工、中環(huán)、鵬欣、中星、達(dá)安、西部企業(yè)等，其中中環(huán)投資有限公司獲得嘉定江橋鎮(zhèn)地塊，土地面積達(dá)９萬平方米；中星集團獲得嘉定江橋、南匯周浦兩塊用地，土地總面積達(dá)１７萬平方米；建工房產(chǎn)拿下虹口三門路及南匯康橋共兩幅土地，面積達(dá)１３萬平方米。除此之外，萬科、綠地等知名開發(fā)企業(yè)也正積極參與中低價商品房的土地招標(biāo)。品牌企業(yè)之所以積極參與配套商品房招標(biāo)，一方面出于發(fā)展需要，另一方面，開發(fā)配套商品房也能進(jìn)一步提高企業(yè)的知名度。
　　８月，上海推出配套商品房招標(biāo)項目共４８幅，數(shù)量從大到小依次為南匯２１幅，閔行１０幅，浦東、青浦各５幅，崇明４幅，寶山３幅。當(dāng)月上海推出中低價商品房招標(biāo)項目共５幅，分別為浦東３幅，崇明２幅。
　　９月，上海共推出普通商品房土地出讓３０幅，出讓面積１６９．６３公頃。從區(qū)域來看，分布在全市１１個區(qū)域，大部分為郊區(qū)，中心城區(qū)相對較少。從土地出讓用途來看，以商業(yè)、商辦及綜合用地為主，住宅用地幾乎沒有。
　　在１０月份的暫停之后，１１月上海又推出配套商品房招標(biāo)項目共８幅，其中閔行、嘉定各２幅；楊浦、徐匯、寶山、南匯各１幅。
　　住宅市場
　　年初：新房價格高漲
　　２００５年１月，上海一手住宅新增供應(yīng)量較上月有明顯上升，上市新盤項目總計４０例包括后期推盤項目。閔行、松江、寶山３個區(qū)域當(dāng)月供應(yīng)較大，占據(jù)總供應(yīng)量的一半以上，樓盤數(shù)２１例。靜安、徐匯等中心城區(qū)及南匯、青浦等遠(yuǎn)郊區(qū)域的上市量較少。全市新盤均價為８４７０元／平方米，相比上月下降了２４％，這主要與當(dāng)月中低價位的郊區(qū)公寓供應(yīng)豐富有一定關(guān)系。
　　２月，上海一手住宅新增供應(yīng)量與上月基本保持平衡，上市新盤項目總計３６例包括后期推盤項目。閔行、浦東、松江３個供應(yīng)大區(qū)依然占據(jù)供應(yīng)量前列，達(dá)到近一半的比例。普陀、楊浦等次中心區(qū)域保持著穩(wěn)定的供應(yīng)量。全市新盤均價為１０７５４元／平方米，相比上月上升了２５％。當(dāng)月中心區(qū)域大量高價位新盤集中上市，直接抬高了全市新盤均價。
　　３月，一手住宅新增供應(yīng)量較之上月有大幅提升，上市新盤項目總計５８例。全市新盤均價為１０９２５元／平方米，比上月上升了１．５９％，增長速度趨緩。
　　年中：宏觀調(diào)控顯效
　　２００５年４月，受到宏觀調(diào)控影響，上海一手住宅市場新增供應(yīng)量有所上升，市中心以及郊區(qū)皆有新增物業(yè)上市。普通中低價樓盤仍然短缺，中高檔物業(yè)依舊是市場主流。當(dāng)月全市新盤均價為７５１４元／平方米，相比３月下跌了近三成。
　　５月，上海全市１９個區(qū)縣的住宅成交總面積為７８５６０７平方米，共計成交６７０３套房源，成交總金額為５８．６億元。全市有３６個項目有住宅供應(yīng)市場，新增供應(yīng)住宅面積９０．２１萬平方米。其中４０％左右為動遷房或重大工程配套房，這部分房源基本上都來自于外環(huán)外地區(qū)。按環(huán)線劃分，內(nèi)環(huán)內(nèi)地區(qū)當(dāng)月只有２個新增項目，供應(yīng)量僅為３．８７萬平方米；內(nèi)中環(huán)地區(qū)新增項目５個，新增住宅面積１６．５萬平方米；中外環(huán)地區(qū)雖有６個新增項目，但供應(yīng)量僅１０．９８萬平方米；外環(huán)外地區(qū)是本期供應(yīng)量最大的區(qū)域，新增住宅項目２３個，供應(yīng)體量達(dá)５８．８６萬平方米，新增項目數(shù)與供應(yīng)量在全市范圍內(nèi)所占比重均接近三分之二。
　　６月，上海全市新增供應(yīng)一手住宅７９．４萬平方米，環(huán)比上月減少４４％，與去年同期相比下降幅度達(dá)５３％，新增供應(yīng)量明顯縮水。就區(qū)域分布而言，以位于郊區(qū)的新增房源供應(yīng)量居多，約占全市新增供應(yīng)總量的５２．４％，而主城區(qū)、尤其是中心城區(qū)的新增房源則相對較少。
　　７月，申城樓市在售樓盤價格基本與上月持平，微小的跌幅遠(yuǎn)低于持幣觀望者的心理預(yù)期，一手住宅的成交量出現(xiàn)大幅下挫，買賣雙方繼續(xù)對峙，開發(fā)商放盤速度再次趨緩。另一方面，配套商品房從本月開始大規(guī)模上市，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了重大改變。
　　８月，上海市商品住宅新增供應(yīng)１４２．６萬平方米，環(huán)比下降１２．９％。由于成交量持續(xù)低迷，因此部分開發(fā)商雖然已取得預(yù)售許可證，但推遲了新盤上市時間，商品住宅市場投放量呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。
　　年末：金九銀十無力
　　２００５年９月，上海市商品住宅新增供應(yīng)３６６．４萬平方米，比上月增加１５６．９％。受９月、１０月傳統(tǒng)樓市供銷兩旺效應(yīng)的帶動，開發(fā)商本月加大了放盤量。另外值得注意的是，本月配套商品房上市量達(dá)到１１０．１萬平方米，占新增供應(yīng)的３２．７％，比８月有大幅的增加。
　　１０月，上海一手住宅市場新增供應(yīng)２４５．７萬平方米，盡管比９月下降３２．９％，但樓市依然處于放量供應(yīng)的階段。尤其是配套商品房，當(dāng)月占新增供應(yīng)的比例由上月的３２．７％上升到３９．９％，接近１００萬平方米；而普通商品住宅新增供應(yīng)１４７．７萬平方米，較９月的２５６．３萬平方米下降了４２．４％，主要是由于普通商品住宅９月份成交量的增長低于開發(fā)商的預(yù)期，對賣方信心有一定打擊。
　　１１月，上海一手住宅市場新增供應(yīng)２５７．３萬平方米，與１０月大致相當(dāng)，其中配套商品房僅上市６４．８萬平方米，占新增供應(yīng)的２５．１％，與１０月配套商品房接近４０％的供應(yīng)比例相比明顯減少。當(dāng)月新增供應(yīng)量較１０月增加了３０．４％，這主要是由于年關(guān)將至，正是開發(fā)商歸還銀行貸款、結(jié)算建設(shè)工程款、支付建筑材料費等的關(guān)鍵時期，而上市公司則還要做年終報表，評定業(yè)績等等，最后兩個月是考驗開發(fā)商銷售業(yè)績以及回款能力的重要關(guān)口，因此，新盤上市量的增加也不足為奇了。