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“今年大家都不容易”

專訪中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司總裁楊益華

　　“今年，大家都有點(diǎn)不容易。”回望2005年，昨日，中凱企業(yè)集團(tuán)有限公司總裁楊益華對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》感慨道，“具體談策略，我們還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健。”

　　這一場宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)行業(yè)變革加速。未來，土地市場受到更為嚴(yán)格的控制，企業(yè)資金鏈將面臨考驗(yàn)，楊益華認(rèn)為這一生存環(huán)境已經(jīng)明確。

　　盡管宏觀調(diào)控之后中凱在上海沒有新項(xiàng)目上市、也沒有大面積項(xiàng)目在售，屬于避過房地產(chǎn)市場巨浪撲打的“幸運(yùn)兒”，但中凱在佘山儲(chǔ)備的頂級別墅地塊，也或多或少因市場環(huán)境變化而放慢了腳步。

　　楊益華表示，在宏觀調(diào)控開始之前，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于生逢盛世，長期處于一種“本能化生存”狀態(tài)———價(jià)值單一、目標(biāo)短期、經(jīng)營簡單、管理粗放。而現(xiàn)在，來自兩方面的風(fēng)險(xiǎn)必須正視，“成本高企是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前普遍面臨的一個(gè)問題———土地、原材料成本不斷攀升，利潤空間受到擠壓；在成本上升的同時(shí)，高房價(jià)現(xiàn)象也在全國許多城市出現(xiàn)，真正的消費(fèi)者進(jìn)入市場的門檻已經(jīng)很高。而最重要的，是種種政策因素導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望氣氛濃厚，物業(yè)交易遇冷。”

　　“境外資本”究竟是對手，還是伙伴？今年外資加速涌入中國房地產(chǎn)市場，使不少發(fā)展商既盼且怕。

　　“外資進(jìn)逼，對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在威脅，但也帶來機(jī)遇。”楊益華認(rèn)為，外資基金越來越多，他們強(qiáng)大的資金實(shí)力和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，使今年的開發(fā)企業(yè)競爭加劇。

　　但楊益華認(rèn)為，大、中、小開發(fā)企業(yè)也相應(yīng)面臨不同程度的經(jīng)營策略調(diào)整。在外資大規(guī)模參與中國地產(chǎn)投資游戲之際，對于內(nèi)地各類規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來的趨勢正逐漸呈現(xiàn)。

　　“較成熟的大型企業(yè)必須要直面外資沖擊，品牌為王；小企業(yè)由于資金鏈的斷裂或是經(jīng)營管理上的問題，今年舉步維艱，大量企業(yè)將難以度過危機(jī)，面臨倒閉或者被收購、轉(zhuǎn)型。”楊益華說。

　　“中型企業(yè)的情況比較特殊。”楊益華坦承，目前在六座城市進(jìn)行物業(yè)開發(fā)的中凱企業(yè)集團(tuán)，也恰處于中型企業(yè)梯隊(duì)之中。“中型企業(yè)必須合縱聯(lián)橫，結(jié)緣外資遠(yuǎn)交近攻。他們有一定的競爭力，但從根本上說還有許多差距，尤其是在資金和管理能力上。他們在危險(xiǎn)邊緣徘徊，能否渡過難關(guān)，關(guān)鍵在于他們對于資源的整合能力上。”

　　所謂“合縱聯(lián)橫、遠(yuǎn)交近攻”，包括兩個(gè)方面：與同類型企業(yè)結(jié)盟、抱團(tuán)對外，這主要出于強(qiáng)化資金鏈的考慮；另一條途徑就是引進(jìn)外資，做外資的中方伙伴，借以減少?zèng)_擊并獲得各類支持。

“但是，不論哪種盈利模式，必須要重新審視企業(yè)的價(jià)值觀，以‘誠信’要求自己。”楊益華說。

啟動(dòng)在華大規(guī)模投資

專訪新加坡國浩房地產(chǎn)（中國）總經(jīng)理李慧敏

　　“大家都認(rèn)為市場不好時(shí)，我們的機(jī)會(huì)就來了。”接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)，國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理李慧敏如是說。

　　今年7月，新加坡國浩集團(tuán)以6.5億元拿下南京顧家營地塊，號(hào)稱創(chuàng)南京地價(jià)最高紀(jì)錄。11月24日，國浩又以12.42億元的總價(jià)，拿下總建筑面積達(dá)36萬平方米的普陀長風(fēng)1號(hào)地塊。

　　不僅如此，李慧敏還透露，“我們很快會(huì)在南京再拿一個(gè)面積達(dá)20多萬平方米的大項(xiàng)目。”

　　半年時(shí)間，國浩砸出重金接連購置三地———與之形成鮮明對比的是，今年上半年一系列的房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，上海等沿海城市房地產(chǎn)正在降溫。12月9日，發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份上海房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，自8月份以來連續(xù)4個(gè)月跌幅居全國之首。

　　國浩在中國曾經(jīng)馬失前蹄：1997年亞洲金融風(fēng)暴中，國浩地產(chǎn)在北京開發(fā)的甲級寫字樓———國際企業(yè)大廈，就遭遇過內(nèi)地銀行不發(fā)放貸款的資金困境。但是對于此次宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)走勢，李慧敏相當(dāng)樂觀，“今年政府出臺(tái)多項(xiàng)措施，目的主要是將投機(jī)客擠出市場，使房地產(chǎn)發(fā)展更為穩(wěn)健，現(xiàn)在房價(jià)沒有繼續(xù)猛漲，但也未出現(xiàn)恐慌性大跌，調(diào)控目的基本達(dá)到。”

　　“上海房地產(chǎn)市場價(jià)格接下來還會(huì)有下降空間，不過，估計(jì)到明年年中市場會(huì)逐步恢復(fù)。“李慧敏判斷，明年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向是拉動(dòng)內(nèi)需，作為老百姓基本生活需求的住宅市場仍將存在市場需求，但過去暴漲的現(xiàn)象不會(huì)再現(xiàn)。

　　而在李慧敏的眼里，正在下跌的市場價(jià)格其實(shí)也是機(jī)會(huì)所在，“我們可以藉此擺脫以前‘強(qiáng)龍抵不過地頭蛇’的劣勢，獲得公平競爭的機(jī)會(huì)。”

　　在華“潛伏”已近10年的國浩，正在啟動(dòng)一輪大規(guī)模投資。

　　“未來3－5年內(nèi)，國浩對中國地產(chǎn)的投資額將翻番，達(dá)20億美元。”李慧敏雄心勃勃，一連串的發(fā)展計(jì)劃也已醞釀成型。

　　“對于內(nèi)地項(xiàng)目，我們對投資回報(bào)率的要求是10%－15％。”李慧敏強(qiáng)調(diào)。 [每日經(jīng)濟(jì)新聞]