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    “盡管房地產(chǎn)業(yè)正在向預(yù)期調(diào)控目標(biāo)邁進，但明年的情況還是很令人擔(dān)憂”，談及明年房地產(chǎn)形勢，中國社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室倪鵬飛博士這樣告訴《了望新聞周刊》。

    原因有三：一是隨著經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，如果調(diào)控出現(xiàn)局部和階段性放松，前幾個月被動回落的投資有可能大幅反彈；二是明年是“十一五”規(guī)劃開局之年，從以往經(jīng)驗看，投資增勢會比較強勁；三是一些地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)倚重太深，一旦經(jīng)濟有所下滑，立即想到房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用。

    作為本輪經(jīng)濟過熱源頭的房地產(chǎn)業(yè)，如果2006年出現(xiàn)反彈，宏觀調(diào)控就有可能前功盡棄；與此同時，房地產(chǎn)業(yè)又不能降得太快，其既是穩(wěn)定明年經(jīng)濟增長的重要力量，也是經(jīng)濟協(xié)調(diào)增長、擴大消費的必需。

    仍要調(diào)控，警惕反彈

    國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長了21．6％，其投資總額占全社會固定資產(chǎn)投資的1／5左右。對此，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣認為，“連續(xù)6年，中國房地產(chǎn)業(yè)保持了20％～30％的高增長，去年個別地方甚至達到40％～50％的增長速度，經(jīng)過此輪宏觀調(diào)控，雖然投資還保持著較強勁的增勢，但下降很明顯，表明房地產(chǎn)業(yè)已進入調(diào)整周期。”

    作為此輪中國經(jīng)濟過熱的源頭，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷著的宏觀調(diào)控是自1998年房改以來最猛烈與曲折的一次。自2004年下半年開始，凍結(jié)建設(shè)用地審批、嚴(yán)格信貸審批，房地產(chǎn)業(yè)投資驟降，但隨即，2005年一季度，由于供給增速減緩與需求快速增加的供求關(guān)系變化在市場預(yù)期的放大作用下房價呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢。此后的調(diào)控政策更加密集，3月，央行宣布取消房貸利率優(yōu)惠，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房價格》的通知，進入5月，《關(guān)于做好控制房地產(chǎn)價格的意見》出臺，七部委聯(lián)手對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控。

    調(diào)控很快收到成效，一度高熱的上海房市，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、交易價格、土地購置、開竣工面積等各項行業(yè)指標(biāo)在5月均出現(xiàn)明顯下跌；北京市場稍顯平穩(wěn)，1～9月房地產(chǎn)投資增速同比下降了15．9％；房價漲幅大概為6％～8％，同比有所下降，但仍在上行空間。全國來看，土地開發(fā)面積1～9月份為1．3億平方米，同比下降了1．3％；但空置商品房面積同比增長了14％，達到1．12億平方米。

    考慮到房地產(chǎn)業(yè)不景氣可能帶給整體經(jīng)濟的巨大影響，從第三季度始，調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)操作，通過合理引導(dǎo)市場預(yù)期，抑制投機需求，促進整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)著陸。

    但平穩(wěn)操作不等于不調(diào)控，對當(dāng)下一些輿論開始迫不及待地討論對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策何時結(jié)束的現(xiàn)象，倪鵬飛認為不能掉以輕心，各地、各部門要統(tǒng)一認識，上下聯(lián)手，防止出現(xiàn)反彈，保持穩(wěn)步發(fā)展。應(yīng)該讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的長期快速增長的動力，而不是成為宏觀經(jīng)濟大起大落的禍水。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會張元端也認為，經(jīng)過宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度和房價上漲的速度都有所回落，但21．6％的增幅依然很大。根據(jù)經(jīng)驗認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資和國民經(jīng)濟增長的比例一般2：1比較合理，如果國民經(jīng)濟增長是9％，房地產(chǎn)開發(fā)投資是18％～20％左右比較合理，通過調(diào)控，這個比例關(guān)系正逐漸趨向于合理。

    對明年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走勢，王小廣認為，“如果沒有什么特別的因素影響，國家將繼續(xù)實行一貫的調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)市場明年將會呈現(xiàn)增長回落的態(tài)勢，房價會穩(wěn)中有降。”

    穩(wěn)中微調(diào)，刺激真實需求

    由于房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的特殊地位，以及目前經(jīng)濟增長漸緩的勢頭，使得2006年的房市調(diào)控也不宜過快，穩(wěn)中微調(diào)成為適宜的政策取向。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群指出，我國新一輪經(jīng)濟增長目前已由上升期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定期，其基本特征是高增長與低通脹并存，在保持政策穩(wěn)定性的同時要“適度微調(diào)”。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，他認為，總體仍需大于供，目前買賣雙方的博弈是暫時的，房地產(chǎn)業(yè)整體上仍是拉動消費需求的上行力量。他認為，經(jīng)過宏觀調(diào)控，當(dāng)前，經(jīng)濟已經(jīng)逐漸穩(wěn)定下來，穩(wěn)定期的一個重要的政策目標(biāo)是積極培養(yǎng)、引導(dǎo)健康的住房和汽車消費，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長的源頭性因素。這一背景下，如果調(diào)控力度過大，不根據(jù)形勢變化進行適度微調(diào)，就可能出現(xiàn)房市降溫過快的情況，從而危及整個經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長。

    中國宏觀經(jīng)濟學(xué)會研究員王建認為，廉租房建設(shè)對2006年及以后擴大內(nèi)需意義重大，在他看來，廉租房可以行使兩大使命，一是拉動消費，二是拉動投資。2006年擴大消費靠普通消費很難有起色，應(yīng)主要靠住宅和汽車來拉動，投資則靠廉租房建設(shè)來拉動。

    但促進住房消費，首先要完善消費環(huán)境，從財政稅收政策到培育規(guī)范的房地產(chǎn)市場；其次，促進住房消費并不意味放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，倪鵬飛指出，目前不用再出臺新的調(diào)控政策，關(guān)鍵是要抓調(diào)控政策落實，將有些措施制度化。健全有關(guān)房地產(chǎn)金融和稅收制度，在從嚴(yán)抑制投機需求的同時，有效刺激真實的消費需求。

    但應(yīng)警惕住房消費持續(xù)快速增長，對國民經(jīng)濟發(fā)展帶來的擠出效應(yīng)。北京大學(xué)中國國民經(jīng)濟核算與經(jīng)濟增長研究中心副主任蔡志洲提醒，1998～2004年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長8．6％，農(nóng)村居民人均純收入增長4．3％，而住宅銷售的增長卻超過30％。這必將影響到對其他產(chǎn)品的消費。

    彌補制度性缺陷是關(guān)鍵

    住房作為帶有社會保障性質(zhì)的商品，加上我國房地產(chǎn)業(yè)真正發(fā)展的時間還很短，目前整個行業(yè)市場化的程度還不高，對此狀況，倪鵬飛強調(diào)，應(yīng)該借此輪宏觀調(diào)控的機會，推進房地產(chǎn)業(yè)市場化程度的提高。

    例如，提高土地供應(yīng)等各個環(huán)節(jié)的透明度，減少政府在具體開發(fā)環(huán)節(jié)中的行政干預(yù)。更關(guān)鍵的是，要轉(zhuǎn)變目前一些地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)過分依賴的局面，由于房地產(chǎn)業(yè)市場化程度低、進入門檻低、利潤率相對較高，一些地方政府一看到經(jīng)濟下降、出現(xiàn)通縮就想到房地產(chǎn)，而不是依靠技術(shù)創(chuàng)新，發(fā)展實體產(chǎn)業(yè)，培育穩(wěn)定的增長動力。長此以往，將造成產(chǎn)業(yè)空心化，不利于城市經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展。

    對于未來的政府政策取向，倪鵬飛認為，最近房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的問題，部分是由于市場制度不完善造成的，因此，未來，政府應(yīng)加強市場制度建設(shè)，彌補制度缺陷，在此基礎(chǔ)上，逐步發(fā)揮市場對房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵調(diào)解作用。政府應(yīng)轉(zhuǎn)變職能，加強信息等服務(wù)，加強市場監(jiān)管，認真履行針對中低收入階層公共產(chǎn)品供給職能。同時主要利用貨幣供應(yīng)、利率等金融政策和稅收以及有關(guān)住房公共產(chǎn)品資源，影響和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

    經(jīng)濟學(xué)博士任紀(jì)軍認為，目前出臺的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)觸及了房地產(chǎn)業(yè)問題的根源。但是宏觀調(diào)控政策主要解決宏觀的、周期性的、短期的經(jīng)濟問題，難以解決深層次的、長期的制度性問題和產(chǎn)業(yè)的全面重整，即宏觀調(diào)控政策不能代替體制改革政策和產(chǎn)業(yè)政策，中國房地產(chǎn)業(yè)亟待借此實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

    首先，推進房地產(chǎn)市場化改革，形成以市場配置房地產(chǎn)資源為基礎(chǔ)的要素市場，從政府主導(dǎo)型經(jīng)濟向市場主導(dǎo)型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。

    其次，房地產(chǎn)企業(yè)從大而全、中而全、小而全的全能型的市場組織向?qū)I(yè)化、分工協(xié)作的市場組織轉(zhuǎn)變。

    第三，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式從項目開發(fā)型向資產(chǎn)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)業(yè)的單一經(jīng)營模式向多種經(jīng)營模式并存轉(zhuǎn)變。

    第四，推進房地產(chǎn)證券化，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，逐步建立和完善房地產(chǎn)資本市場。房地產(chǎn)業(yè)從間接融資為主向間接融資和直接融資兼容轉(zhuǎn)變，從產(chǎn)業(yè)資本獨立運營轉(zhuǎn)變成為金融資本和產(chǎn)業(yè)資本融合、產(chǎn)融一體化運營。[來源：了望新聞周刊]