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    年底的上海房地產(chǎn)價(jià)格回落，涌起了一股不小的退房風(fēng)潮。有意思的是，珠三角地區(qū)的深圳、廣州，這些多年來(lái)聲稱(chēng)“樓市平穩(wěn)發(fā)展”的城市，房?jī)r(jià)卻在9月后有較大幅度的上漲
　　“逆市而動(dòng)”，意料之中還是出乎意料？
　　吳焰：房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”，在長(zhǎng)三角地區(qū)，今年卻遭遇寒冷，成了“低九迷十”。但這種“低九迷十”現(xiàn)象，顯然有區(qū)域性，因?yàn)樵谥槿牵绕涫巧钲冢@個(gè)多年來(lái)一直處于房?jī)r(jià)風(fēng)平浪靜，且與北京、上海、杭州等大城市房?jī)r(jià)有較大落差的地區(qū)，卻在9月后出現(xiàn)異動(dòng)，甚至有媒體稱(chēng)之為“暴漲”。這種“暴漲”，究竟是有價(jià)無(wú)市，還是確有其事？
　　韓建清：樓價(jià)升溫是存在的。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的一份資料顯示，2004年的深圳市住宅平均價(jià)格為每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均價(jià)格為每平方米6912元，如果單論11月的話(huà)，這個(gè)數(shù)字則達(dá)到每平方米8328元。
　　此外，廣州、東莞、珠海等珠三角各城市的房?jī)r(jià)最近皆有明顯升溫。廣州珠江新城的一個(gè)樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)一個(gè)月前開(kāi)始悄悄搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，每平方米9000元，前幾天正式推出時(shí)，每平方米上漲了1000元。
　　吳焰：說(shuō)“異動(dòng)”，有兩層意思。其一，全國(guó)樓市一片低迷徘徊，以深圳、廣州為代表的珠三角地區(qū)，卻開(kāi)始升溫，這里邊有什么特別含義？
　　其二，珠三角地區(qū)一向被視作房地產(chǎn)無(wú)泡沫或小泡沫的楷模，尤其與長(zhǎng)三角等地區(qū)瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，備受好評(píng)。
　　今年4月，本報(bào)發(fā)表的一篇名為《珠三角vs長(zhǎng)三角：十年房?jī)r(jià)為何此“消”彼“漲”？》分析文章，可以說(shuō)是最早關(guān)注到兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、百姓富裕的兩大區(qū)域10年來(lái)在房?jī)r(jià)上的迥異現(xiàn)象。10年中，長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)不斷攀高，產(chǎn)生“泡沫”；珠三角卻從1993年的高點(diǎn)回落后，一直保持平穩(wěn)。2004年，廣州人均收入16884元，與上海差不多，而深圳人均收入高達(dá)27596元，應(yīng)該說(shuō)更有能力買(mǎi)房，但今年一季度時(shí)，廣州、深圳商品房銷(xiāo)售均價(jià)基本穩(wěn)定在每平方米5660元、6037元水平，與溫州的9278元、上海8627元、杭州的7210元有相當(dāng)?shù)木嚯x。
　　現(xiàn)在，“典范”出現(xiàn)了“異動(dòng)”，它引起的“意想不到”以及反響，不知能否說(shuō)是在意料之中。
　　“逆市而動(dòng)”，市場(chǎng)需求還是內(nèi)部炒作？
　　韓建清：廣州的人均GDP以及人均可支配收入名列全國(guó)前茅，而房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于溫州、上海、杭州、北京、深圳，因此，廣州樓價(jià)有上升的空間。一有風(fēng)吹草動(dòng)，炒樓者們就要念叨這些，以此為漲價(jià)找理由。這是廣州房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)大背景。
　　具體到這次樓價(jià)上漲，有人分析是200億元炒樓資金流向珠三角，造成房?jī)r(jià)反常，一路高歌猛進(jìn)。關(guān)于長(zhǎng)三角炒樓資金進(jìn)入珠三角，是一個(gè)讓人弄不明白的事情。有人查到了“200億元資金進(jìn)入珠三角”的源頭。據(jù)說(shuō)此言出自一位美亞置業(yè)集團(tuán)深圳海外部經(jīng)理。該經(jīng)理說(shuō)，此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳。而一位溫州人深圳購(gòu)房團(tuán)的成員更認(rèn)為，200億元是個(gè)保守的估計(jì)。
　　吳焰：這兩個(gè)人的身份，很耐人尋味啊。
　　韓建清：所以很多人都傾向認(rèn)為，這“200億”的說(shuō)法，是房地產(chǎn)業(yè)界放出的風(fēng)聲。有專(zhuān)家對(duì)200億元炒樓資金的消息提出質(zhì)疑。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認(rèn)為，上海的炒樓資金現(xiàn)在正被大量套牢，自顧不暇，哪有閑工夫去“奔襲”深圳呢？
　　也有房地產(chǎn)商聯(lián)手操縱價(jià)格的因素。在廣州，據(jù)長(zhǎng)年報(bào)道房地產(chǎn)的一位記者觀(guān)察，幾大房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在聯(lián)手升價(jià)，并且保持同一步調(diào)。在廣州市區(qū)一般地段的房?jī)r(jià)，幾大房地產(chǎn)商以前價(jià)格大致在6000元左右，但現(xiàn)在統(tǒng)一調(diào)到7000元。所以人們說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)商的利潤(rùn)又升高了。
　　而政府方面更愿意認(rèn)為，主要是開(kāi)發(fā)商采取拖慢節(jié)奏、延遲銷(xiāo)售等手法人為炒作拉升樓價(jià)，以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中在中高檔樓盤(pán)，因此才會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)的現(xiàn)象。比如，一個(gè)樓盤(pán)本來(lái)共有1000套房，但開(kāi)發(fā)商每次銷(xiāo)售只拿出100套房，并且提前幾個(gè)月搞認(rèn)購(gòu)、登記活動(dòng)，造成供不應(yīng)求的假象，客觀(guān)上加劇了市場(chǎng)恐慌。
　　吳焰：聽(tīng)你的意思，這種“異動(dòng)”可能還是一種人為假象？
　　韓建清：有這種可能。前段時(shí)間有則報(bào)道說(shuō)，對(duì)于今年以來(lái)廣東房?jī)r(jià)的上漲之勢(shì)，廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳之泉認(rèn)為“有人為因素”：個(gè)別發(fā)展商與媒體合力炒作“唱漲”。何出此言？有地產(chǎn)商在一個(gè)記者云集的會(huì)議上公然說(shuō)：“我們第一是替銀行打工，第二替媒體打工，第三替員工打工。樓價(jià)上漲，一定會(huì)使銀行、媒體、員工共贏(yíng)。”業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出：大地產(chǎn)商是一些地方媒體的廣告主要客戶(hù)，這些主流媒體有關(guān)房地產(chǎn)的新聞報(bào)道往往是以“服務(wù)”為主，為地產(chǎn)商的銷(xiāo)售服務(wù)，為漲價(jià)提供輿論支持，與市場(chǎng)行情有一定距離。
　　吳焰：傳媒業(yè)中市場(chǎng)化程度最高的珠三角紙質(zhì)媒體，今年的廣告業(yè)務(wù)量大幅下滑，其中一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)廣告銳減，與這有關(guān)系嗎？
　　韓建清：有關(guān)。據(jù)說(shuō)，多家媒體的房地產(chǎn)廣告量下降50％以上。這也就是為什么國(guó)家政策一出來(lái)，反對(duì)的聲音似乎很強(qiáng)、支持的聲音很弱的原因。實(shí)際情況是，反對(duì)的聲音很快能夠以各種形式見(jiàn)諸報(bào)端，而贊成的聲音較少傳出來(lái)。再比如，今年以來(lái)建材價(jià)格走低，卻沒(méi)有人出來(lái)分析這一促使房地產(chǎn)價(jià)格走低的因素，大家好像集體“忘記”了這個(gè)因素。這也應(yīng)驗(yàn)了人們說(shuō)的一句話(huà)：房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后，不僅僅是房地產(chǎn)商與中央的博弈，不少媒體也加入了這個(gè)行列。
　　吳焰：長(zhǎng)三角早些時(shí)候的類(lèi)似“漲跌口水戰(zhàn)”、“有無(wú)泡沫論”背后，也都是不同利益主體的博弈。利益各方從各自立場(chǎng)出發(fā)，當(dāng)然有不同的解讀與期盼。樓市缺少科學(xué)判斷，缺少標(biāo)尺，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)總是“霧里看花”。“公布樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本價(jià)”的呼聲喊了多少，至少仍阻力重重。
　　韓建清：有時(shí)候，連“權(quán)威”都可能出現(xiàn)不同聲音。比如廣州的房?jī)r(jià)到底是降還是升，我看到就有兩種說(shuō)法。10月中旬，由廣州市建設(shè)委員會(huì)、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土房管局、市物價(jià)局聯(lián)合編制、統(tǒng)計(jì)的2005年三季度廣州市十區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，廣州房屋銷(xiāo)售價(jià)格保持上升趨勢(shì)。三季度，廣州市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上升4.3％，升幅比上季度回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升1.0％。他們得出的結(jié)論是：廣州市房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。這是到目前為止，我們可以看到的最權(quán)威的數(shù)據(jù)。
　　但是，前幾天廣東本地一家媒體又稱(chēng)，目前廣州市樓價(jià)處于1998年來(lái)的最高點(diǎn)。這家媒體稱(chēng)引用廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人的話(huà)說(shuō)，廣州市房地產(chǎn)曾在1993年達(dá)到最高點(diǎn)7568元/平方米，隨后一直跌到了1999年的最低點(diǎn)4787元/平方米。2000年開(kāi)始樓市開(kāi)始觸底回升，近兩年的漲勢(shì)更是不止，樓價(jià)一再攀高。今年10月份，廣州市十區(qū)新建一手住宅的均價(jià)為5597元/平方米，老八區(qū)則達(dá)到6250元/平方米的高位。當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)一些房地產(chǎn)商時(shí)，得到的回答是，升了18％。這種暴漲的聲音，一直在民間流傳。
　　吳焰：聽(tīng)上去，這兩種說(shuō)法似乎都有根有據(jù)。
　　韓建清：是啊，現(xiàn)代發(fā)達(dá)的資訊，充斥了真真假假的消息，讓百姓們難以判斷。人們強(qiáng)烈呼吁，主管部門(mén)在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，應(yīng)公開(kāi)更多信息。每宗土地的購(gòu)買(mǎi)者、投資金額，每個(gè)樓盤(pán)的成交金額、成交數(shù)量等數(shù)據(jù)，公眾可以在第一時(shí)間內(nèi)上網(wǎng)獲悉。信息透明了，人們自然就有了理性的判斷。目前，政府方面已有行動(dòng)：從明年上半年起，廣州市民買(mǎi)樓必須通過(guò)廣州市房屋管理系統(tǒng)的網(wǎng)站上網(wǎng)簽訂購(gòu)房合同，房管部門(mén)將在網(wǎng)上對(duì)售房過(guò)程全程監(jiān)控。
　　“暴漲”，“理性”消失還是曇花一現(xiàn)？
　　吳焰：也有一種說(shuō)法認(rèn)為，導(dǎo)致這次深圳、廣州等珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，與近幾年這一區(qū)域房地產(chǎn)用地“停供”以及“地根緊縮”有直接關(guān)系。是一次供求關(guān)系上的一種調(diào)整。
　　韓建清：這是房地產(chǎn)商鼓噪的一種說(shuō)法。房地產(chǎn)商放出風(fēng)來(lái)，說(shuō)政府供應(yīng)的土地，多屬周邊地區(qū)，市區(qū)內(nèi)部的土地供應(yīng)量不斷減少，所以市區(qū)樓價(jià)一定會(huì)漲。但廣州市國(guó)土房管局已經(jīng)明確表示，政府明年將會(huì)增加土地供應(yīng)量，除在市區(qū)外圍政府積蓄了大量土地外，市區(qū)內(nèi)一大批前置審批用地、回收的閑置用地、爛尾地等也將加入供應(yīng)行列，明年廣州土地供應(yīng)量充足，不存在地荒、樓荒的可能。
　　吳焰：人們?cè)谠u(píng)說(shuō)珠三角房地產(chǎn)時(shí)，往往愛(ài)用兩個(gè)字———“理性”。你覺(jué)得，隨著這輪房?jī)r(jià)的異動(dòng)，是否意味著“理性”正在逐漸消失？
　　韓建清：不會(huì)。一方面廣州房?jī)r(jià)超穩(wěn)定，百姓理性入市不可小視。經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代萬(wàn)元1平方米的高價(jià)后，加上相鄰的香港樓市的慘痛經(jīng)歷，廣州百姓買(mǎi)樓相當(dāng)實(shí)際。而從政府層面看，其調(diào)控能力在房?jī)r(jià)超穩(wěn)定中也是功不可沒(méi)。比如，在郊區(qū)建設(shè)大型的居住小區(qū)，拉開(kāi)城市框架，并且本來(lái)就不大的廣州還加快了地鐵建設(shè)，建設(shè)通往城市外圍的高速公路，與拉開(kāi)城市框架相配套。政府的意圖是，控制城市生活成本，吸引大批人才前來(lái)創(chuàng)業(yè)、安居。為此，廣州還提出了“兩個(gè)適宜”：適宜生活居住、適宜創(chuàng)業(yè)。
　　吳焰：當(dāng)然，在全國(guó)其他地區(qū)出現(xiàn)了樓價(jià)居高不下的狀況下，珠三角的穩(wěn)定房?jī)r(jià)，可能恰恰又成了一塊投資、投機(jī)熱土。
　　韓建清：正是這樣。面對(duì)國(guó)內(nèi)大城市中性?xún)r(jià)比最高的房?jī)r(jià)，民間資本的嗅覺(jué)非常靈敏。很多人看中廣州的房子性?xún)r(jià)比高，不僅好租，也有升值潛力。一位新疆的朋友，托人在廣州買(mǎi)房子用來(lái)投資，“因?yàn)閺V州的房子便宜，容易出租”。
　　吳焰：從某種程度上說(shuō)，這也提高了對(duì)商品房的需求量。
　　韓建清：盡管，我們前面已經(jīng)分析了這輪異動(dòng)中存有某些“人為因素”，有“非理性”一面，不過(guò)，從暴漲過(guò)后的政府舉措來(lái)看，前期被人稱(chēng)道的“政府調(diào)控能力”，在珠三角還是保持著的。
　　比如，前面提到的“200億元炒樓資金”，不管其信息的真實(shí)性如何，“200億元”還是引起了政府有關(guān)部門(mén)的高度重視和警惕。當(dāng)新開(kāi)樓盤(pán)樓價(jià)冒出暴漲之勢(shì)，11月15日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局立即發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷(xiāo)售行為的通告》，祭出了4條措施———禁止囤積房源；禁止“分期”銷(xiāo)售；禁止炒賣(mài)樓花；禁止私簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”———環(huán)環(huán)相扣，對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管形成了一個(gè)閉合的規(guī)范監(jiān)管系統(tǒng)，被輿論稱(chēng)贊為打出了一套調(diào)控樓市的“組合拳”。
　　吳焰：對(duì)深圳市政府的這種快速反應(yīng)，長(zhǎng)三角許多政界、學(xué)界人士的評(píng)價(jià)都較好。普遍認(rèn)為，一是及時(shí)，對(duì)引發(fā)此次暴漲的非正常因素，迅速反應(yīng)，消除市場(chǎng)恐慌；二是有針對(duì)性，4條措施應(yīng)該是比較到位的，可以較好地規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。這可能也汲取了其他地區(qū)的教訓(xùn)。
　　韓建清：今天，距這個(gè)《通告》頒布整整一個(gè)月。盡管還沒(méi)有讓人信服的數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)價(jià)深圳的政策效應(yīng)，但毋庸置疑，百姓的心理上有了一絲平靜與安慰，對(duì)炒家們也是一個(gè)制約。從消除市民對(duì)樓價(jià)急升的恐慌上看，深圳出臺(tái)的政策，功效是明顯的，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定尤為關(guān)鍵。
　　珠三角的“異動(dòng)”會(huì)不會(huì)影響長(zhǎng)三角？
　　吳焰：上海、杭州、南京、寧波等城市，是這段時(shí)間受調(diào)控影響房地產(chǎn)較大的城市。11月份，上海商品房平均跌幅領(lǐng)全國(guó)各大中城市之首。因此，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的消息傳來(lái)后，在這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商、老百姓乃至一些政府官員中，引起了一些波動(dòng)。有的人認(rèn)為，這是個(gè)信號(hào)，意味著長(zhǎng)達(dá)一年之久的宏觀(guān)調(diào)控影響開(kāi)始有所減少，因此對(duì)歲末年初的房地產(chǎn)行情走勢(shì)充滿(mǎn)了樂(lè)觀(guān)。廣東當(dāng)?shù)氐娜耸欠褚策@樣研判呢？怎么看待珠三角房地產(chǎn)業(yè)今后一段時(shí)間的走勢(shì)？
　　韓建清：有人認(rèn)為，7月份廣州房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)到7月開(kāi)始適應(yīng)新的政策，也就是說(shuō)，政策效應(yīng)到了末端。
　　廣州市房管局一位負(fù)責(zé)人近日表示，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但根據(jù)現(xiàn)時(shí)期的物價(jià)上升水平以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，廣州房?jī)r(jià)有正常的上升空間。
　　有地產(chǎn)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，廣州樓價(jià)每5年是一個(gè)周期，從1997年開(kāi)始至2003年，廣州樓價(jià)一直呈下跌趨勢(shì)，去年樓價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)上升勢(shì)頭，目前已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高。這位人士認(rèn)為，明年不一定下降，但再過(guò)兩年肯定要降。
　　我也想知道：長(zhǎng)三角明年的房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)怎樣？
　　吳焰：復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的尹伯成教授的觀(guān)點(diǎn)相當(dāng)鮮明，在專(zhuān)家學(xué)者層面也頗有代表性。他認(rèn)為：珠三角剛剛出現(xiàn)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，不會(huì)對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)2006年房地產(chǎn)格局有改變。在他看來(lái)，深圳房?jī)r(jià)的上漲，直接原因與開(kāi)發(fā)商的花招有關(guān)，但因前期價(jià)格超穩(wěn)定，“谷底反彈”、溫和上升，也有正當(dāng)、合理的部分。而長(zhǎng)三角地區(qū)，前期漲勢(shì)過(guò)猛、過(guò)大，雖經(jīng)一年多調(diào)控，效果明顯，但依然不到位，而無(wú)論從投資需求還是消費(fèi)需求看，都存在動(dòng)力不足。因此，明年的上海、杭州等地樓市的走勢(shì)，依然會(huì)繼續(xù)走低。專(zhuān)家也因此奉勸開(kāi)發(fā)商：不要看到珠三角房?jī)r(jià)異動(dòng)，就心存樂(lè)觀(guān)、僥幸心態(tài)，而應(yīng)繼續(xù)加大策略的調(diào)整，在思路上，從盲目擴(kuò)張轉(zhuǎn)為理性發(fā)展；在經(jīng)營(yíng)上，打破“包漲不虧”的暴利心態(tài)，重新調(diào)整定價(jià)，調(diào)整商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。
　　韓建清：隔岸觀(guān)火，會(huì)更加理性。專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)，讓珠三角的百姓心里更加有底。（人民日?qǐng)?bào).華南新聞 ）