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  　最近，溫州人陳先生為自己在上海的兩筆社區(qū)商鋪投資煩心不已。
　　其中一個(gè)商鋪在上海閔行區(qū)一個(gè)有名的大盤，小區(qū)商業(yè)規(guī)劃不錯(cuò)。去年，陳先生費(fèi)盡周折搶到幾間門面房，可麻煩卻隨之而來(lái)。按原定計(jì)劃，小區(qū)二期1000戶業(yè)主今年4月便可交房入住，但由于種種原因，交房日期一再推遲。由于小區(qū)住宅投資比例過(guò)高，去年10月交房的一期存在嚴(yán)重的空置現(xiàn)象。小區(qū)整體入住率過(guò)低、人氣不足，陳先生的商鋪如今租售兩難。
　　此外，陳先生以1.8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)買進(jìn)普陀區(qū)建德花園幾間沿街商鋪。今年4月，陳先生將這幾間商鋪掛牌租售，但至今空置。
　　昨日，上海中原地產(chǎn)商鋪二部經(jīng)理凌翔向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，上海有類似陳先生遭遇的溫州投資者不在少數(shù)。“溫州人對(duì)投資商鋪非常熱衷，比如建德花園商鋪，在溫州人炒作下，價(jià)格從最初的6000-7000元/平方米漲到2003年下半年達(dá)1.2萬(wàn)元/平方米，如今已超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。”
    炒作之過(guò)
　　“多數(shù)人只關(guān)注溫州人如何在上海炒住宅，事實(shí)上我們更關(guān)注商鋪。”陳先生說(shuō)。
　　2004年9月，松江區(qū)珠江新城在溫州銷售時(shí)，數(shù)天內(nèi)銷出100多間商鋪。
　　凌翔認(rèn)為，對(duì)于近年來(lái)上海商鋪價(jià)格的上漲，溫州人至少起了“推波助瀾”的效果。
　　過(guò)去2年，上海不少區(qū)域的社區(qū)商鋪都出現(xiàn)了驚人漲勢(shì)。如延長(zhǎng)路一帶的新盤崢宸苑、嘉利明珠城等的外圍商鋪，2004年的售價(jià)在2.2萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在已達(dá)4萬(wàn)元/平方米左右。上海荒島房產(chǎn)工作室的報(bào)告表明，2005年三季度，上海社區(qū)型商鋪均價(jià)是2003年三季度的1.5倍，達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米。
　　“炒作是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大忌，炒風(fēng)過(guò)后留下的往往是大面積被迫空置的‘傷鋪’。”上海著名商鋪投資專家姜新國(guó)指出，商鋪價(jià)值主要體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)上，而炒作令很多商鋪尚未營(yíng)業(yè)便價(jià)格高企，后期經(jīng)營(yíng)難以為繼。
　　位于人民廣場(chǎng)附近的中福城一條街就是典型例子。盡管坐擁市中心黃金地段，但已建成數(shù)年的中福城目前僅有空蕩蕩的街道和一間間大門緊閉的商鋪。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中福城商業(yè)街人氣不旺的根源，在于其開(kāi)發(fā)商為了賺取更多利潤(rùn)而“捂盤”。
　　事實(shí)上，“捂盤”的不只是開(kāi)發(fā)商。知情人士透露，中福城商業(yè)街內(nèi)街商鋪此前被溫州投資者一搶而空，但現(xiàn)在幾乎家家“鐵將軍”把關(guān)，門上出租告示一張，等著升值轉(zhuǎn)讓。
　　“這種商鋪產(chǎn)權(quán)已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營(yíng)權(quán)上加以制約，無(wú)奈‘商鋪’成了‘傷鋪’。”知情人士不無(wú)惋惜地說(shuō)道。
    供應(yīng)過(guò)大
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，社區(qū)商業(yè)一般占社區(qū)建筑面積的2%-3%便足夠了，但上海很多樓盤的社區(qū)商業(yè)所占比例高達(dá)10%，甚至超過(guò)20%。
　　開(kāi)發(fā)商對(duì)于社區(qū)商鋪的熱衷，在于豐厚的利潤(rùn)。社區(qū)商鋪的利潤(rùn)往往遠(yuǎn)高于同地段的住宅物業(yè)。通常社區(qū)商鋪與住宅的價(jià)格比在1.2-7之間，有的甚至超過(guò)8倍。特別是一些市中心區(qū)域，商鋪價(jià)值貴比黃金。國(guó)際麗都城的商鋪價(jià)格高達(dá)5.1萬(wàn)元/平方米，大同又一城的社區(qū)商業(yè)更爆出7.3萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。
　　“上海社區(qū)商業(yè)普遍存在‘小腳穿大鞋’的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不切實(shí)際地追求社區(qū)商業(yè)的‘大而全’，小區(qū)之間各自為政無(wú)法形成集聚效應(yīng)，供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。”姜新國(guó)不無(wú)憂慮地指出。
　　荒島報(bào)告則顯示，2005年上海社區(qū)商鋪的增量約410萬(wàn)-440萬(wàn)平方米，是2004年的一倍左右，較2003年翻了兩番。
　　供應(yīng)過(guò)剩使不少社區(qū)商鋪投資者甚至一些精明的溫州人深陷其中。比如建德花園，凌翔分析，該小區(qū)地理位置并不差，也相對(duì)成熟，應(yīng)是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。“開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)面積規(guī)劃缺乏考慮，為了利潤(rùn)將底層全都作為商鋪，導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)大。炒風(fēng)很盛時(shí)沒(méi)有人在意經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)炒作后，出現(xiàn)賣得火租不掉的怪現(xiàn)象。”
    荒島分析師指出，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控后，投資者將目光轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)。社區(qū)型商鋪憑借其面積較小、投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn)，更受購(gòu)房者青睞。目前，上海各銀行開(kāi)始“松綁”商鋪房貸。但“傷鋪”問(wèn)題不解決，商鋪投資越熱，風(fēng)險(xiǎn)便越大。
    業(yè)內(nèi)人士獻(xiàn)策
　　“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問(wèn)題，必須從前期規(guī)劃入手。”業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，不管是社區(qū)商業(yè)還是其他商業(yè)形態(tài)，經(jīng)營(yíng)價(jià)值都遠(yuǎn)大于房產(chǎn)價(jià)值。業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理都不能偏廢，才能保證良好的運(yùn)營(yíng)。
　　上海中原地產(chǎn)商鋪二部經(jīng)理凌翔指出，關(guān)鍵在于如何保證社區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)不脫節(jié)，擺脫目前開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)造房而很少考慮日后社區(qū)商鋪能否存活的“怪圈”。
　　荒島分析師認(rèn)為，社區(qū)型商鋪的主要發(fā)展趨勢(shì)是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)街或社區(qū)購(gòu)物中心。發(fā)展商可對(duì)重點(diǎn)商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，帶動(dòng)小區(qū)整體商鋪素質(zhì)和配套服務(wù)水平。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）