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    上海房價第一只鞋(只升不跌神話)已經(jīng)掉下,房價下跌一步到位的"第二只鞋",開發(fā)商"小伙"應(yīng)該盡快地主動地扔下來,不要讓購房者"房東老爹""一整夜沒有睡好覺"。持有這一觀點(diǎn)的人總嫌房價下跌速度太慢,市場下跌過程太長,認(rèn)為"早總是比晚好,早降總是比晚降好,早到位總是比晚到位好",早到位早解決(對購房者)早解放(對開發(fā)商),大有利人利己利市利國的味道。

    市場底部在何方?實(shí)際上,誰也不知道。房價的底線或者市場的底部是在成千上萬次交易中確定的,是在市場各方力量不斷較量搏殺中形成的。

    路總是只能一步步走,飯總是只能一口口吃,房價一步到位缺少了層次和過程,不僅欲速不達(dá),而且必然加劇市場的動蕩。

    最近,各大媒體紛紛用"宣告失敗"、"慘淡收場"、"交了白卷"、"成色不足"等來形容剛剛過去的"金九銀十,放量下跌"一幕。被過分放大和渲染的"金九銀十,放量下跌"徹底過去了,事實(shí)證明"金九銀十"掀起的只是"價跌量升"的小小波瀾,而不是一些購房者和專家所預(yù)期的"放量暴跌,一跌見底",也不是開發(fā)商所希望的銷售高潮和市場拐點(diǎn),市場繼續(xù)沿著其本來要走的道路,即銷售量繼續(xù)嚴(yán)重萎縮和價格繼續(xù)不斷下跌的下行軌道爬行。

    誰不肯扔"第二只鞋"

    正是在這種情況下,"第二只鞋"的呼聲漸起。"第二只鞋"是說,上海房價第一只鞋(只升不跌神話)已經(jīng)掉下,現(xiàn)在就等第二只(下跌一步到位)掉下來。開發(fā)商"小伙"應(yīng)該盡快地主動地將第二只鞋扔下來,不要讓購房者"房東老爹""一整夜沒有睡好覺"。持有這一觀點(diǎn)的人總嫌房價下跌速度太慢,市場下跌過程太長,認(rèn)為"早總是比晚好,早降總是比晚降好,早到位總是比晚到位好",早到位早解決(對購房者)早解放(對開發(fā)商),大有利人利己利市利國的味道；認(rèn)為房價下跌一步到位,市場底部一次成型,事半功倍,皆大歡喜。

    當(dāng)然不肯降價,或者說不能一步到位的"罪魁禍?zhǔn)?是開發(fā)商。因此,持有這種觀點(diǎn)的人呼吁和指引開發(fā)商,不能僥幸高于理智,狡猾大于老實(shí),既然"躲得過初一,躲不過十五",那么就應(yīng)該認(rèn)清道路,明辨是非,舉手投降,老老實(shí)實(shí),明明白白,將要降價的幅度一次性降下來,將市場的底部一次筑成。這樣做的話,開發(fā)商不僅不會被逼上梁山,也用不著讓購房者干等待,管理層白著急,市場瞎搗鼓,大大提高勞動生產(chǎn)率,大家都可以早收工早回家,回到原來合理的位置上,何樂不為?

    下行時期樓市無決戰(zhàn)

    要達(dá)到這樣的目的和境界,必須具備三大前提條件,一是所有的購房者在房價下跌沒有實(shí)現(xiàn)一步到位之前決不購房,二是所有的開發(fā)商在沒有達(dá)到價格一步到位時一套賣不出去,三是買賣雙方都清楚知道價格底線在哪里?市場底部在何方?因此可以采取準(zhǔn)確的行動,以便雙方在一個焦點(diǎn)上可以一次出擊,一次成功。

    下行時期主動權(quán)并不掌握在開發(fā)商手里,而是掌握在購房者那里。購房者時時處處都有當(dāng)家作主人的感覺,除了房價仍然太高,依舊很難滿意,僅此而已。所以,購房者愿意開誠布公,干脆利落,"給多少價我就買了",以便速戰(zhàn)速決。開發(fā)商不僅被動,而且善于和愿意裝糊涂,"為什么非得用最低價格賣給你",所以不肯亮底,不肯決戰(zhàn),不肯配合,希望維持一種不明不白,不清不爽的狀態(tài),以便蒙混過關(guān),所以房價下跌總是"遮遮掩掩,點(diǎn)到為止"。這是造成"第二只鞋就是不肯掉下來"的根本原因。

    實(shí)際上,上述三大前提條件沒有一個存在和可能存在。樓市調(diào)控并不像脫鞋那樣簡單,"砰,砰"兩聲解決問題。人們都知道,人有兩只腳就有兩只鞋,一只掉了必然還有一只。但是人們并不知道市場到底有幾只"腳",掉了一只鞋,或者又掉了一只鞋,是不是還有第三第四甚至第五只鞋會掉下來。既然不知道"位"在哪里,"型"在何方,怎么能做到一步到位,一次成型?

    房價的底線在哪里

    不到位和不成型后又該怎么辦?人不能長出第三第四只腳,但是房價可以第三第四次跌。房價下跌不是也不能一次到位。日本房價下跌固然很大,降幅高達(dá)60-70%,實(shí)際上是用整整10年時間(1990-2000年),中國香港地區(qū)用了6年時間(1997-2003年),中國臺灣地區(qū)下跌35%用了10年時間(1990-2000年),才反反復(fù)復(fù),走走停停,一刀刀,一段段,逐漸"到位"和"成型"。

    誠然,按照"爬得高跌得重"或"作用力等于反作用力"的哲理和原理,按照供應(yīng)量和需求量之比,上海樓市和房價還需要調(diào)控,調(diào)控時間和幅度可能和應(yīng)該比全國任何其他地區(qū)和城市來得更長和更大,這個過程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,房價還要跌,底部還要低,現(xiàn)在還沒有到位和成型,這是沒有任何疑義的。但是,市場是由千千萬萬參與者一起決定的,并不能夠通過某種計(jì)算或考證可以決定和確定。

    話說回來,開發(fā)商裝聾作啞甚至裝瘋賣傻,但是,誰又真正知道房價底線在哪里,市場底部在何方?購房者知道,管理層知道,或者經(jīng)濟(jì)學(xué)家知道,還是氣象學(xué)家知道?實(shí)際上,誰也不知道。房價的底線或者市場的底部是在成千上萬次交易中確定的,是在市場各方力量不斷較量搏殺中形成的。

    市場的底部是否重要

    市場是豐富多彩,錯綜復(fù)雜的,因此也是不明不白,"遮遮掩掩","點(diǎn)到為止"。購房者中有著急和不著急的,剛性和柔性的,稍有降價就愿意上鉤和不到價位堅(jiān)決不買的,購房目的,決策判斷各不相同。開發(fā)商也是這樣,既有躲不過初一的,也有躲得過十五的,甚至還有躲得過三十的。買賣雙方都具有差異性,多樣性,復(fù)雜性和變異性,因此市場就有了"活性""靈性",就有了生命,就有了自我調(diào)節(jié)和修補(bǔ)的機(jī)制和能力,就有了希望。

    實(shí)際上,對一些購房者來說,房價的底線和市場的底部并非如此重要(所以目前每天大約有700套交易量)。自住者早買進(jìn)早享受早消費(fèi),只要繼續(xù)下跌的房價低于租金價格和自我消費(fèi)感覺價值之和。對一些投資者,早買進(jìn)可以多選擇和少風(fēng)險(價格回升和買不到需要房子的風(fēng)險),或者也有出租回報(bào)。當(dāng)然,對一些購房者來說。他們愿意等待,愿意承擔(dān)風(fēng)險,一定要堅(jiān)決"抄底",他們也必須為此付出"一整夜沒有睡覺"的代價。對一些開發(fā)商來說,也并不是一二次"決戰(zhàn)性"銷售可以解決問題的。

    世界上從來沒有一步到位的事情,樓市上升時期也是這樣。當(dāng)時情況正好反過來,是開發(fā)商希望價格上漲一步到位,那些鼓吹上海房價要和紐約、倫敦等國際一流大城市接軌的人,認(rèn)定上海房價 "二十年持續(xù)上漲"。當(dāng)時也有很多購房者希望改善居住一步到位,一定要買大的買好的,忘記了"梯度消費(fèi)",助長了市場過熱和產(chǎn)品失調(diào)。

    路總是只能一步步走,飯總是只能一口口吃,一步到位缺少了層次和過程,不僅欲速不達(dá),而且必然加劇市場的動蕩。來源：上海證券報(bào)