下游數(shù)據(jù)

房貸收縮迫消費升級　二手房價漲幅超商品房

2005年11月30日15:23   來源：西本資訊
摘要：

　　據(jù)北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2005年1－10月，全市存量住房買賣平均價格為4365元／平方米，相比1－9月的4277元／平方米，環(huán)比上漲2．06％；而1－10月商品住宅期房平均交易價格為6781元／平方米，相比1－9月的6758元／平方米，環(huán)比上漲僅為0．34％。該數(shù)據(jù)說明，商品房價環(huán)比上漲幅度低于二手房的環(huán)比漲幅。

　　稅負抬高二手房價漲幅
　　“鏈家”方面分析，自5月七部委出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定，對于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要征收相應的稅費；10月7日，國稅總局下發(fā)了《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，明確存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實現(xiàn)“一窗式”征收并且嚴格堅持依法納稅。正是因為交易環(huán)節(jié)的稅負增加，在一定程度上促成了二手房交易價格的上升。
　　從目前京城二手房的供給看，5年內轉讓的占到49．95％左右，其中兩年之內的占到24％左右；結合當前北京二手房市場供不應求現(xiàn)狀以及較強的剛性自住訴求，現(xiàn)實交易中，出售者將稅負成本轉嫁給購房者，最終會反映在房價上，促成二手房價環(huán)比漲幅會高于商品住宅期房環(huán)比漲幅。　　

　　房貸收縮迫使消費升級
　　二手房價上漲幅度高于商品房，還與二手房市場特殊的房貸背景有關。“鏈家”認為，銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對于風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。大部分銀行都出臺了對于1990年之前的二手房實行禁貸的政策，對于房齡在5年以內的二手房最多可以貸到7成，5年至10年的二手房最多可以貸到6成，10年至15年的二手房最多只能貸5成。房貸緊縮產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場的需求，據(jù)“鏈家”調查數(shù)據(jù)分析，目前將近70％－80％的投資置業(yè)者希望通過銀行貸款來完成二手房的投資置業(yè)。但是，由于二手房自身的一些特殊性，比如房齡問題、折舊問題、評估問題，以及金融機構房貸緊縮，2004年的京城二手房成交客戶中，只有將近35．88％的人群通過銀行貸款完成投資置業(yè)。另一方面，二手房貸款滿足了許多購買能力不足的二手房消費者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購買市場之外，使得二手房市場所面臨的消費群體平均購買力提升，也提高了市場對二手房高房價的承受力，從而使得二手房價格上漲具備更強的后勁。　　

　　郊區(qū)二手房價漲幅較快
　　據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，北京通州、昌平和大興三大郊區(qū)的二手房成交量2005年急速上升，從去年占總成交量的8％上漲到今年的15％，由市建委頒布的上半年指導價也可以看出，與2004年上半年相比，北京10個遠郊區(qū)縣典型區(qū)域價格上漲幅度高于城八區(qū)。由于郊區(qū)二手房價格增幅較大，整體帶動了二手房均價漲幅走高，而相比之下，五環(huán)以外和郊區(qū)的很多新樓盤價格基本平穩(wěn)。這也是二手房價漲幅趕超新商品房的原因之一。
　　“鏈家”市場專業(yè)人士認為，從今年1－10月，二手房和商品房約2％的價格漲幅差雖不算大，但顯示了商品房市場受市場調控影響較大，也反映出北京市二手房市場持續(xù)供需兩旺的市場行情。[中華工商時報]

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