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　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月19日，上海全市住宅可售量為972.7萬平方米，加上尾盤供應(yīng)量55.4萬平方米，共計(jì)1028萬平方米。

　　在日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)面前，開發(fā)商真的順勢(shì)調(diào)低房?jī)r(jià)了嗎？其處境果真如外界所渲染的那樣資金鏈瀕臨斷裂了嗎？

　　事實(shí)可能并非如此。“降價(jià)只是數(shù)字游戲”，相當(dāng)一部分開發(fā)商寧可放慢資金回收速度，也不肯放棄高利潤(rùn)。

　　問題是，究竟什么原因，使得開發(fā)商在目前持續(xù)低迷的市場(chǎng)形勢(shì)下，還能依舊顯得底氣十足？

    “零底價(jià)”拍賣大戲

　　房?jī)r(jià)由什么決定？在幾個(gè)月前，開發(fā)商會(huì)理直氣壯地說，由成本決定———地價(jià)決定房?jī)r(jià)，新土地政策引發(fā)地價(jià)上漲，進(jìn)而必然拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　現(xiàn)在又有了新說法。前日，位于松江九亭的超級(jí)大盤———奧林匹克花園，上演了一場(chǎng)熱鬧的“零底價(jià)”拍賣大戲。開發(fā)商聲稱，要還原目前市場(chǎng)理性認(rèn)知，真正讓市場(chǎng)、讓消費(fèi)者發(fā)言，自主定價(jià)。

　　昨日，奧林匹克花園開發(fā)商———上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司有關(guān)工作人員表示，拍賣結(jié)果令人滿意，成交率100%，總成交金額668萬元，成交均價(jià)約為8400元/平方米，高出區(qū)域均價(jià)（7500元/平方米）12%左右。

　　該工作人員強(qiáng)調(diào)，8400元/平方米的成交均價(jià)完全由市場(chǎng)決定，不是開發(fā)商自己定的。言下之意，現(xiàn)在由開發(fā)商定出的樓盤價(jià)格甚至已經(jīng)低于市場(chǎng)價(jià)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此執(zhí)不同意見，認(rèn)為這次拍賣只是一場(chǎng)商業(yè)秀，由此得出目前房?jī)r(jià)符合市場(chǎng)更是大失偏頗。“首先，參與拍賣的只有6套房源，且都是已裝修的樣板房，對(duì)于樓盤而言，樣板房就是名片、臉面，性價(jià)比高，對(duì)購(gòu)房者的吸引力也高；其次，對(duì)于這類活動(dòng)，開發(fā)商事先肯定已作了充分的準(zhǔn)備工作包括客戶積累等，因此拍出一個(gè)理想價(jià)格在情理之中。”

　　這位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，如果真正要談房?jī)r(jià)決定機(jī)制問題，首先應(yīng)該考量供求關(guān)系。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至11月19日，上海全市住宅可售量為972.7萬平方米，加上尾盤供應(yīng)量55.4萬平方米，共計(jì)1028萬平方米。而目前成交量每周基本維持在21萬平方米左右，按此計(jì)算，僅目前的供應(yīng)量就需要將近1年左右的時(shí)間才能銷售完。這還不算年內(nèi)上市的動(dòng)遷、配套商品房的可售量。上海樓市供求關(guān)系可見一斑。

　　然而，在日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)面前，開發(fā)商真的被迫放棄成本核算而順應(yīng)市場(chǎng)了嗎？

    降價(jià)只是數(shù)字游戲

　　一份由易居中國(guó)研發(fā)部提供的數(shù)據(jù)引人注目：2005年9月上海住宅項(xiàng)目成交價(jià)格為7859元/平方米，較去年同期7723元/平方米的成交均價(jià)不跌反漲。上海荒島房產(chǎn)工作室公布數(shù)據(jù)也顯示，自今年8月起，上海中心城區(qū)住宅成交均價(jià)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)上漲。

　　但是，自9月份以來，上海樓市也確實(shí)出現(xiàn)了一波降價(jià)風(fēng)潮，部分樓盤的降價(jià)幅度甚至高達(dá)30%。

　　到底降了還是沒降？一個(gè)原本簡(jiǎn)單的問題如今卻難以回答。“一切都是數(shù)字游戲。”前日，在2005年浦東新區(qū)秋季房展會(huì)上，一家南匯大型樓盤銷售經(jīng)理的說法或許道出了一些真相。

　　該樓盤在房展會(huì)上推出了一批均價(jià)在4000元/平方米的特價(jià)房，比周邊樓盤5000元/平方米的均價(jià)低了1000元/平方米。“乍一看確實(shí)在降價(jià)，但這些特價(jià)房都是樓盤中品質(zhì)及位置最差的房源。”上述樓盤銷售經(jīng)理坦言，好房源已被捂起來，等待來年的行情。“事實(shí)上，我們已經(jīng)作好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。”

　　類似做法的還有東方城市花園，沉默近10個(gè)月之后終于在這個(gè)月推出新房源。昨日該樓盤銷售主管張亞表示，之前遲遲不開盤的原因，就是希望能夠“待價(jià)而沽”。

　　而面對(duì)現(xiàn)在低迷的行情，該樓盤價(jià)格不降反升，開出了11000元/平方米左右的均價(jià)，去年其銷售均價(jià)為8000元/平方米。“這次開盤主要是為了試探市場(chǎng)對(duì)此價(jià)格的接受度，不管銷售好壞，目前我們都沒有進(jìn)一步降價(jià)的打算。”張亞說。

　　跡象表明，目前有相當(dāng)一部分開發(fā)商懷揣著“冬天來了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎”的心情，期待著新一輪的樓市行情。由此也就不難理解，為何許多原來熱火朝天的住宅項(xiàng)目工地，近期突然間變得悄無聲息。

　　目前到底有多少工地停工不得而知，但由于施工減少而導(dǎo)致建筑行業(yè)連續(xù)虧損卻是事實(shí)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到10月底，全國(guó)建材行業(yè)虧損企業(yè)虧損額達(dá)83.8億元，同比增長(zhǎng)63％，虧損額分別比今年一季度末和上半年增加44.8億和25.3億元。

　　對(duì)此，一業(yè)內(nèi)人士坦言，資本趨利的本性使得一些開發(fā)商寧可放慢資金回收速度，也不肯放棄高利潤(rùn)，于是采取減少供應(yīng)量的辦法，比如先出售個(gè)別樓盤，放慢建設(shè)進(jìn)度等，試圖以此改變購(gòu)房者持幣觀望的心理。

開發(fā)商哪來的底氣

　　究竟什么原因，使得開發(fā)商在目前持續(xù)低迷的市場(chǎng)形勢(shì)下依舊底氣十足？

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比例約為16.15%，納稅額約占房?jī)r(jià)的6％－14％。以最高的14%計(jì)，開發(fā)商也可獲得24%的利潤(rùn)，而國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般為5％－8％。

　　事實(shí)上，這還是一個(gè)比較籠統(tǒng)及保守的數(shù)字。上海房產(chǎn)評(píng)論人士蔣正華認(rèn)為，上海市中心區(qū)域某些樓盤的開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)比24%高，“開發(fā)商只要售出50%，剩下的就全是利潤(rùn)。”

　　樓市買賣雙方的博弈，博的就是開發(fā)商資金鏈承受能力，一旦開發(fā)商資金難以為繼，大幅降價(jià)也就順理成章。但在過去連續(xù)幾年的火爆行情下，不少開發(fā)商早已賺得盆滿缽滿，積累了大量財(cái)富。上述事實(shí)也證明，目前其處境并非如外界所渲染的那樣“凄慘”。

　　除了資本積累，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商敢于冒巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)力挺房?jī)r(jià)的另一個(gè)原因是他們?cè)缫褜L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。“長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)盛行的是‘空手套白狼’，即通過銀行貸款、期房出售等方式，用較少的啟動(dòng)資金完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。”

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈日前指出，我國(guó)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，如此高的負(fù)債率一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將給銀行帶來巨大損失。

　　“由于沒有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，使得部分開發(fā)商無視風(fēng)險(xiǎn)，為了追逐高利潤(rùn)而不惜冒大風(fēng)險(xiǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)。  [每日經(jīng)濟(jì)新聞]