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    一個(gè)星期一個(gè)價(jià)
    近10年來(lái)，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)總體上持續(xù)上揚(yáng)，而北京二環(huán)周邊的樓盤(pán)，幾乎一個(gè)星期一個(gè)價(jià)。
    許輝在東三環(huán)三元橋附近的一家外企上班，而他現(xiàn)在居住在豐臺(tái)區(qū)，每天上下班要三、四個(gè)小時(shí)的車(chē)程有點(diǎn)讓他吃不消。幾番考慮之后，他決定在單位附近買(mǎi)一套住房，三元橋附近的一個(gè)樓盤(pán)—遠(yuǎn)洋新干線，成了他的“目標(biāo)”。早在今年3月份，他就瞄準(zhǔn)了這個(gè)樓盤(pán)，3月份遠(yuǎn)洋新干線的樓盤(pán)報(bào)價(jià)是10500元/平方米，還在他能接受的范圍內(nèi)。當(dāng)他決定了要去定房的時(shí)候，卻碰巧單位派他到外地出差，買(mǎi)房的事暫時(shí)擱淺下來(lái)。5月份回到北京，當(dāng)他滿懷期望地去遠(yuǎn)洋新干線定房時(shí)，房?jī)r(jià)卻猛漲到了13800元/平方米。怎么兩個(gè)月的時(shí)間房?jī)r(jià)就猛漲了3300元呢？他想不明白這個(gè)上躥的數(shù)字是如何出籠的，更想知道到底是什么原因讓遠(yuǎn)洋新干線的房?jī)r(jià)有了32%的漲幅。
    然而對(duì)像許輝這樣的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想知道一個(gè)真實(shí)的房?jī)r(jià)是一件非常困難的事。
    一位在北京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近10余年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的副總，向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》粗略算了北京的房?jī)r(jià)成本賬 ：開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)的建安費(fèi)用是1800元左右，前期費(fèi)用（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等）100元，配套設(shè)施費(fèi)300元，間接費(fèi)（含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）是300元左右，土地費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)影響最大，也是最不確定的因素，因?yàn)楸本┑牡貎r(jià)現(xiàn)在實(shí)行的是拍賣(mài)定價(jià)，一般是在1000元，有時(shí)會(huì)高于1000元。如此算來(lái)，北京商品房平均開(kāi)發(fā)成本每平方米是3200元左右。
    這位副總坦言，前幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自有資金利潤(rùn)率很高，達(dá)到百分之幾百，目前在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)自有資金的利潤(rùn)率也接近100%。這個(gè)變化主要是因?yàn)樵谝郧翱梢酝ㄟ^(guò)一些非常手段獲取相對(duì)廉價(jià)的土地，現(xiàn)在土地公開(kāi)拍賣(mài)透明化了之后，自有資金利潤(rùn)率相對(duì)就低了。“如果自有資金的利潤(rùn)率低于55%，我們是不做的。”他告訴記者，雖然房地產(chǎn)的回報(bào)率很高，但也存在著高風(fēng)險(xiǎn)，而且政府又不補(bǔ)貼，房子賣(mài)不出去很有可能會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”，所以才定了利潤(rùn)率55%這個(gè)底線。
    《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從相關(guān)部門(mén)了解到，雖然房?jī)r(jià)成本大致主要由土地成本、建安成本、其他稅費(fèi)等三大塊組成，看上去簡(jiǎn)單，但北京有4000多家開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本不一樣，真正想弄清北京房?jī)r(jià)的成本清單，并非易事。
    揭秘房?jī)r(jià)成本
    近來(lái)房?jī)r(jià)清單問(wèn)題引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本清單，似一枚重磅炸彈，在社會(huì)上引起了很大反響。福州市的這份房?jī)r(jià)清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開(kāi)發(fā)成本約為每平方米2160元，社會(huì)平均利潤(rùn)約為每平方米1400元，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房?jī)r(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和利潤(rùn)則占到房?jī)r(jià)的41%左右。
    這份公開(kāi)披露的福州市部分地塊商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表進(jìn)一步顯示，在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤(pán)越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。 

    新華社“新華視點(diǎn)”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房?jī)r(jià)成本揭秘》的調(diào)查也顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)率約50%，新華社報(bào)道據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。
    這些都是見(jiàn)諸報(bào)端的數(shù)字，一位研究房地產(chǎn)人士向記者透露，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，暴利之驚人，已經(jīng)達(dá)到難以想象的程度。南京有一家開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)了銀城東苑這個(gè)摟盤(pán)，當(dāng)初拿地的土地價(jià)格為500元一個(gè)平方，建筑成本為1200元一個(gè)平方，加上稅收、廣告，成本價(jià)不超過(guò)2000元，卻賣(mài)5500到7000元一個(gè)平方，按6000元的均價(jià)計(jì)算，每平方賺4000元，暴利達(dá)到200%。
    “這些不足以證明房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，高利潤(rùn)就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而且其高風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很不確定因素。另外，房地產(chǎn)成本中的地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、政府稅費(fèi)等成本數(shù)據(jù)難以度量，也不可能有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的利潤(rùn)率如何計(jì)算？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率多高才是合理的？到目前并無(wú)定論。”建設(shè)部一位研究房地產(chǎn)的人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
    蓋高樓就能賺大錢(qián)？
    相關(guān)資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)的提法是在1993年出現(xiàn)的。當(dāng)時(shí)國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行了企業(yè)化改革，而且陸續(xù)建立了一大批民營(yíng)企業(yè)。大家之所以認(rèn)為“房地產(chǎn)是暴利行業(yè)”的原因是，國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)十幾年的快速發(fā)展，給了一部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取高利或暴利的空間。而當(dāng)時(shí)國(guó)家的調(diào)控、法制、價(jià)格等方面沒(méi)有及時(shí)跟上，也缺乏有力的抑制暴利的措施，于是，一些獲取高利甚至暴利的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。
    而十幾年過(guò)去了，我國(guó)宏觀調(diào)控的實(shí)施和價(jià)格、市場(chǎng)管理也進(jìn)一步完善，但一些獲得暴利的房地產(chǎn)企業(yè)和大富豪卻沒(méi)有停止產(chǎn)生。
    2004胡潤(rùn)百富榜顯示，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最大的財(cái)富集聚區(qū)，前10位中，有7位的主業(yè)都是房地產(chǎn)或者包括房地產(chǎn)；而全部的這一百位中國(guó)最富的人當(dāng)中，更是有多達(dá)38位的主要財(cái)富來(lái)源是房地產(chǎn)，比例比占第二位的鋼鐵油料類(lèi)富翁高出一倍多。
    2005胡潤(rùn)百富榜，更是讓中國(guó)的富豪站在了透明地帶，其中上榜前50位富豪中有24位涉足房地產(chǎn)。老百姓在羨慕的同時(shí)難免會(huì)問(wèn)：蓋房子真能賺大錢(qián)嗎？對(duì)仍然處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期階段的中國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為所有行業(yè)共同需求的相對(duì)稀缺的資源，其穩(wěn)定的回報(bào)率和相對(duì)的壟斷度，對(duì)富豪們來(lái)說(shuō)，可謂“英雄所見(jiàn)略同”。
    什么是暴利，目前沒(méi)有統(tǒng)一的定義，但有一點(diǎn)可以成為共識(shí)：獲取的利潤(rùn)至少要比高額利潤(rùn)高，甚至高得較多才能叫暴利。什么是暴利行業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是否暴利行業(yè)？目前一直有爭(zhēng)論。有專家認(rèn)為，應(yīng)界定為這個(gè)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)，至少是一半以上或者30%以上的企業(yè)能夠獲得暴利。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在1992年初為4700個(gè)，而在1992下半年和1993年上半年的過(guò)熱發(fā)展后，猛增至3萬(wàn)多個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)的需要。直至今日，由于種種原因，全國(guó)仍然擁有32000個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如此“僧多粥少”，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)虧損企業(yè)？
    “房地產(chǎn)出現(xiàn)虧損企業(yè)有的是，尤其是一個(gè)外行從事地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)賠死你。為什么有那么多爛尾樓?就是粗算下來(lái)以為是暴利，亂借錢(qián)，真做下去全傻了。世界上哪有穩(wěn)賺不賠的生意哦。”一業(yè)內(nèi)人事向記者感嘆道。（來(lái)源：人民網(wǎng)－中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊）