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    １０月見(jiàn)出分曉的是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者的耐心和智慧。他們比開(kāi)發(fā)商想象的更聰明，沒(méi)有被樓市見(jiàn)底的謊言或跳樓大減價(jià)的圈套所騙

    ８?jìng)€(gè)月前，筆者說(shuō)上海房地產(chǎn)難逃一劫，由此可能影響到全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至中國(guó)經(jīng)濟(jì)。今天，筆者說(shuō)上海房地產(chǎn)還是難逃一劫，不過(guò)它與全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)，呈背馳之勢(shì)。今后一段時(shí)間，上海房地產(chǎn)還會(huì)在低谷中掙扎，價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下落。但是一個(gè)以二、三線城市為主打的房地產(chǎn)上行周期，可能已悄然展開(kāi)。

    去年５月開(kāi)始的宏觀調(diào)控，并沒(méi)有從根本上減少資金流動(dòng)性。前幾年抗通縮而大幅拉低的利率水平，并沒(méi)有得到正常化，加息只進(jìn)行了一次便草草收兵。很大程度上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中資金流動(dòng)性過(guò)高的問(wèn)題并未解決。政府所做的，是運(yùn)用行政手段干預(yù)銀行貸款程序，墊高信貸流出銀行的門(mén)檻。

    水不抽走，早晚會(huì)流出來(lái)。對(duì)于靠大量借貸運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀根確實(shí)緊了。對(duì)于現(xiàn)金充裕的開(kāi)發(fā)商以及形形色色的炒家來(lái)說(shuō)，資金不是大問(wèn)題。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望，炒家們估計(jì)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)新政已成強(qiáng)弩之末，于是熱錢(qián)紛紛重新出籠。開(kāi)發(fā)商們由大城市移向二、三線城市，溫州炒房團(tuán)從上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)西北，山西小煤窯資金從北京南下廣東。深圳、青島、西安、武漢、成都房地產(chǎn)一片欣欣向榮，地方政府識(shí)相地嚴(yán)控有關(guān)房地產(chǎn)（尤其是房?jī)r(jià)上漲）的信息，中央政府則采取了睜一只眼、閉一只眼的態(tài)度。

    根據(jù)熱錢(qián)的走勢(shì)以及建筑機(jī)械進(jìn)口的最新數(shù)據(jù)，筆者判斷中國(guó)房地產(chǎn)整體上可能已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的上升周期，不過(guò)二、三線城市的回暖和上海市場(chǎng)的冷冬同時(shí)存在。

    與世界其他地方相比，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)重要特征。第一是區(qū)域間差別甚大。中國(guó)至少有２０個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平、供求關(guān)系、二手市場(chǎng)各不相同，各地房地產(chǎn)的周期變化也就不同。這一點(diǎn)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)似，不同于亞洲其他任何國(guó)家（包括日本）。第二是資金的全國(guó)性流動(dòng)。發(fā)展商的資金永遠(yuǎn)是全國(guó)（或全世界）流動(dòng)的，不過(guò)中國(guó)在個(gè)人投資的流動(dòng)性上似乎強(qiáng)過(guò)美國(guó)，十分具有亞洲特色。

    今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖落差和國(guó)內(nèi)熱錢(qián)的跨境游動(dòng)，基本上反映了這兩個(gè)特征。

    再回到上海，那里的房?jī)r(jià)看漲還是看跌？筆者曾經(jīng)預(yù)言，上海房地產(chǎn)１０月見(jiàn)分曉。見(jiàn)分曉未必意味著當(dāng)月大跌，而是指形勢(shì)明朗化。筆者認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)還會(huì)跌。“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季，在尷尬和無(wú)奈中草草收?qǐng)觥＃乖鲁蹩繙p價(jià)和１０月中靠按揭政策鼓起來(lái)的人氣，證明是曇花一現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商們的努力促銷(xiāo)和并不到位的減價(jià)，并未激起多少買(mǎi)房人的熱情。九、十月成交量的些微上升，不過(guò)是多浪下跌過(guò)程中的技術(shù)性反彈。熊市從來(lái)都不是一跌到底，而是通過(guò)技術(shù)反彈消耗多方的資金和勇氣，然后再跌。

    １０月見(jiàn)出分曉的是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者的耐心和智慧。他們比開(kāi)發(fā)商想象的更聰明，沒(méi)有被樓市見(jiàn)底的謊言或跳樓大減價(jià)的圈套所騙。于是，成交量依然低迷，開(kāi)發(fā)商的資金鏈越繃越緊。

    接下來(lái)的劇情不難想象。今后幾個(gè)月是新盤(pán)落成的高峰，售房速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上排山倒海般出現(xiàn)的新供應(yīng)量，可售面積急劇上升，供求不平衡進(jìn)一步惡化，購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步等待……

    上海房地產(chǎn)的需求已經(jīng)回歸理性，但是供應(yīng)還沒(méi)有回歸理性。發(fā)展商們今天的減價(jià)，多以促銷(xiāo)為目的，而非逃生之必需，所以減價(jià)總是點(diǎn)到為止。面對(duì)變得理性的消費(fèi)者，以及泉涌般的新樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商念“拖字訣”是躲得過(guò)初一躲不過(guò)十五。筆者對(duì)上海開(kāi)發(fā)商的忠告是：早減價(jià)，搶在同行之前一步到位；對(duì)上海購(gòu)房者的建議是：再等等。

    中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天，有趣！[財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)  陶冬]

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）