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　　商務(wù)部牽頭撰寫(xiě)的《全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》尚在等待國(guó)務(wù)院的批復(fù)，緊縮了兩年的商業(yè)地產(chǎn)信貸已經(jīng)露出了“解凍”的跡象。２００４年１１月初，《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》被下發(fā)到北京、天津、上海等７個(gè)一線城市的地區(qū)分行。

　　就在這份文件下發(fā)之前，農(nóng)行已經(jīng)初步解凍了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款。同時(shí)，建行、中行也正在就解凍商業(yè)地產(chǎn)科目貸款（包括商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款）進(jìn)行研究，經(jīng)歷了兩年融資煎熬的商業(yè)地產(chǎn)，終于等來(lái)了久違的甘霖。

突如其來(lái)的解凍

　　對(duì)于北京第三極文化主題商場(chǎng)的銷售總監(jiān)李久軍而言，１１月的“幸福”來(lái)的有些突然——進(jìn)入１１月，該項(xiàng)目的銷售量較前幾個(gè)月呈現(xiàn)出快速的上漲趨勢(shì)。

　　實(shí)際上，李久軍有些突然的幸福來(lái)自于農(nóng)行一項(xiàng)新的商業(yè)貸款政策，《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的低調(diào)執(zhí)行——允許投資者以購(gòu)買的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押，向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，并以日后形成的經(jīng)營(yíng)收益還本付息。據(jù)悉，其還款周期可長(zhǎng)達(dá)到１０年。

　　顯然，此舉無(wú)疑增強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買力。“新成交的客戶當(dāng)中有相當(dāng)?shù)谋壤际窃谑褂眠@個(gè)貸款，至少有三成以上。”李久軍告訴記者。

　　這樣“優(yōu)惠”的信貸政策，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商已有兩年多沒(méi)有享受到了。自從２００３年國(guó)務(wù)院批示嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)科目貸款之后，包括農(nóng)行在內(nèi)的國(guó)有四大行以及商業(yè)銀行不僅全面收緊了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，而且還取消了所有優(yōu)惠的“按揭”業(yè)務(wù)。

　　“審批一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的按揭貸款要接近一個(gè)月，即便批準(zhǔn)放款，償還的周期最多也就是５～７年。”一位地產(chǎn)商向記者回憶道。這樣的信貸政策讓購(gòu)買力大為衰減，再加上開(kāi)發(fā)貸款“收得更緊”，迫于資金鏈的壓力，這位地產(chǎn)商甚至動(dòng)過(guò)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的念頭。不過(guò)，他現(xiàn)在終于熬到了信貸政策“解凍”的前夜。

　　現(xiàn)在看來(lái)，兩個(gè)月前商務(wù)部調(diào)研組做出的結(jié)論更像是這次信貸松動(dòng)的前奏。當(dāng)時(shí)，商務(wù)部調(diào)研組成員王永平在接受記者采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度占?jí)恒y行貸款余額的現(xiàn)象已經(jīng)基本緩解，而導(dǎo)致國(guó)務(wù)院批復(fù)緊縮商業(yè)地產(chǎn)信貸的“ＳＨＯＰＰＩＮＧ　ＭＡＬＬ占用銀行３０００億資金”的報(bào)道，在調(diào)查中也并未得到證實(shí)。商業(yè)地產(chǎn)信貸走向解凍，似乎在那一刻就已注定。

共同的利益鏈條

　　就在農(nóng)行低調(diào)執(zhí)行《辦法》的同時(shí)，記者從建行、中行獲悉，這兩家銀行也正在研究“解凍”商業(yè)地產(chǎn)科目信貸的問(wèn)題，并且“不久就會(huì)有結(jié)果”。究竟是什么讓銀行如此集中地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)科目信貸“解凍”呢？

　　記者了解到，在農(nóng)行放開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)按揭控制之前，其商業(yè)地產(chǎn)科目的開(kāi)發(fā)貸款就已放開(kāi)。一位農(nóng)行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“銀行如果在放開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款的同時(shí)不放開(kāi)按揭貸款，銀行的已放出的開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常大”。言外之意，當(dāng)開(kāi)發(fā)貸款隨著房產(chǎn)出售“變成”購(gòu)房按揭貸款后，銀行也就“安心”了。

　　２００４年中期，當(dāng)時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)科目貸款嚴(yán)格的控制下，ＣＢＤ某商業(yè)項(xiàng)目仍然得到了民生銀行的商業(yè)按揭貸款。記者隨后從該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商處了解到，該項(xiàng)目之所以能夠在嚴(yán)控之下得到商鋪的按揭貸款，很大一部分原因就是由于該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)貸款中，除了中國(guó)銀行之外，有相當(dāng)?shù)谋壤齺?lái)自民生銀行。

　　顯然，按照前述農(nóng)行負(fù)責(zé)人的邏輯，正是出于防控風(fēng)險(xiǎn)的目的，民生銀行才向這一項(xiàng)目提供了按揭貸款。實(shí)質(zhì)上，銀行提供了開(kāi)發(fā)貸款的同時(shí)，就和開(kāi)發(fā)商拴在一起，與地產(chǎn)商成為了一條繩上的螞蚱。

融資、經(jīng)營(yíng)模式都需變革

　　記者從幾大銀行獲得的消息表明，商業(yè)地產(chǎn)貸款的全面解凍現(xiàn)在看來(lái)似乎僅僅是時(shí)間問(wèn)題。但在解凍之后，商業(yè)地產(chǎn)帶給金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視。然而，要徹底根治風(fēng)險(xiǎn)，一方面要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資多元化進(jìn)行有益的探索，另一方面，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也應(yīng)該有所變革。

　　在已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院等待批復(fù)的《全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》當(dāng)中，已經(jīng)明確了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險(xiǎn)是由于融資渠道過(guò)于單一造成的，因此，多元化融資渠道的探索已經(jīng)非常緊迫。據(jù)了解，在這份報(bào)告當(dāng)中，商務(wù)部特意提到了ＲＥＩＴＳ，并建議國(guó)務(wù)院早日開(kāi)放這個(gè)金融產(chǎn)品市場(chǎng)。

　　王永平告訴記者，該報(bào)告目前尚未得到國(guó)務(wù)院正式批復(fù)。不過(guò)，記者從銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部副主任李伏安處獲知，目前銀監(jiān)會(huì)非銀司正在制定的新的信托業(yè)監(jiān)管政策當(dāng)中，已經(jīng)考慮并涉及到了ＲＥＩＴＳ的內(nèi)容。這或許是一個(gè)積極的信號(hào)。

　　在多元化融資的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式也應(yīng)有所變革。第三極總裁歐陽(yáng)旭指出，從投資者的角度來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標(biāo)準(zhǔn)８％的話，將會(huì)陷入既貼補(bǔ)收益不足帶來(lái)的空缺，還需支付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。對(duì)于商鋪投資者和銀行而言，都將意味著資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。

　　《全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》曾向國(guó)務(wù)院做出建議，要逐步引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向持有型模式轉(zhuǎn)移。這顯然是最理想的模式，但在目前的市場(chǎng)條件下，尤其是中小地產(chǎn)商居多，且融資渠道不暢的情況下，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，保證投資收益，對(duì)于銀行和投資者而言都是防范風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)手段。

北京最大規(guī)模國(guó)有土地將開(kāi)始交易競(jìng)價(jià)

業(yè)界認(rèn)為，交易價(jià)格難現(xiàn)新高

　　１１月２１日，北京有史以來(lái)最大規(guī)模的國(guó)有土地使用權(quán)交易將進(jìn)入競(jìng)價(jià)的關(guān)鍵時(shí)刻。從北京市土地儲(chǔ)備中心宣布將有２０塊國(guó)有土地集中投放土地市場(chǎng)時(shí)起，地價(jià)又成了業(yè)界一項(xiàng)熱門(mén)的“猜謎游戲”。

　　然而，備受業(yè)界內(nèi)外矚目的“廣渠路３６號(hào)”地塊（即吉普車廠地塊）卻因受阻“交通評(píng)估”而不在本次入市交易的土地之中。而獲準(zhǔn)入市交易的土地均在城八區(qū)之外，記者從萬(wàn)達(dá)、富力、首創(chuàng)、城建、保利等幾家地產(chǎn)商處了解到，他們對(duì)于這２０塊土地的興趣遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)清河地塊那般濃厚。業(yè)界也普遍認(rèn)為，在本次土地交易中，交易價(jià)格將難現(xiàn)新高。

地產(chǎn)商熱情不高

　　１０月３１日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心一舉推出２０宗土地公開(kāi)入市，并宣布其中的１９宗掛牌地塊將于１１月２１日同時(shí)開(kāi)始競(jìng)價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，此次推出的２０宗國(guó)有土地總用地面積為２１６．０５公頃，其中建設(shè)用地面積１４１．８９公頃，總建筑面積約１８０．４９萬(wàn)平方米。從地塊數(shù)量上來(lái)看，這無(wú)疑是北京市自實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地招、拍、掛制度以來(lái)，同時(shí)推出地塊數(shù)量最多的一次。

　　與今年年中“新地王”清河地塊公開(kāi)拍賣之前爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)的熱鬧場(chǎng)面相比，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)此次競(jìng)價(jià)的反應(yīng)相當(dāng)平淡。

　　記者從首創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)部獲悉，該集團(tuán)現(xiàn)在關(guān)注的地塊主要是“懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)政府北側(cè)旅游配套項(xiàng)目用地”、“懷柔區(qū)富樂(lè)大街南側(cè)住宅項(xiàng)目用地”這兩塊土地，其原因與首創(chuàng)集團(tuán)負(fù)責(zé)懷柔新城１４平方公里的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有關(guān)。由于尚未有其他地產(chǎn)商對(duì)此地塊表示興趣，因此，首創(chuàng)集團(tuán)在這兩塊土地上遭遇阻力的可能性不大。

　　而向來(lái)擅長(zhǎng)通過(guò)“招、拍、掛”拿地的順馳置地則明確表示，此次掛牌交易的２０塊土地質(zhì)量都不太高，與順馳的要求相差甚遠(yuǎn)。按照順馳目前獲取土地的標(biāo)準(zhǔn)，一是要求土地位于城區(qū)，二是要求地塊的規(guī)劃建筑面積不少于１０萬(wàn)平方米。顯然，按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，本次入市的土地當(dāng)中確實(shí)沒(méi)有太多符合順馳口味的土地。

　　與順馳在清河地塊“斗法”的富力集團(tuán)，出言同樣謹(jǐn)慎。“我們現(xiàn)在不方便透露是否參加２１日開(kāi)始的競(jìng)價(jià)。”富力（北京）的一位高管告訴記者，但他卻明確了富力方面的拿地標(biāo)準(zhǔn)，一定是７通１平的土地，且位于城區(qū)或城區(qū)附近，富力才會(huì)出手。

　　萬(wàn)達(dá)、保利、復(fù)地三家地產(chǎn)商更是明確表示，不會(huì)在本次土地交易中參與競(jìng)價(jià)。今年重新構(gòu)建華北市場(chǎng)的世茂集團(tuán)也表示，相比之下，他們更關(guān)心即將入市的吉普車場(chǎng)地塊。諸多地產(chǎn)商對(duì)本次入市土地所表現(xiàn)出的熱情，似乎已經(jīng)注定這次土地交易，將難以創(chuàng)出地價(jià)的新高。

 蓄力等待“新地王”

　　對(duì)于２０塊土地的冷淡態(tài)度，地產(chǎn)商似乎是在為即將入市“廣渠路３６號(hào)”地塊積蓄力量，業(yè)界普遍相信，“廣渠路３６號(hào)”地塊又將是一場(chǎng)激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，地價(jià)超過(guò)目前的清河地塊幾乎已經(jīng)板上釘釘。

　　記者從有關(guān)渠道了解到，按照原計(jì)劃，“廣渠路３６號(hào)”地塊應(yīng)該出現(xiàn)在本次投放到市場(chǎng)交易的土地當(dāng)中，但是由于北京市交通委在對(duì)地塊評(píng)估時(shí)認(rèn)為該地塊日后對(duì)于區(qū)域交通形成的壓力過(guò)大，因此建議削減一定的規(guī)劃建筑面積。有消息稱，削減的建筑規(guī)模可能在７萬(wàn)平方米左右，但土地儲(chǔ)備中心方面拒絕對(duì)此做出正面答復(fù)。

　　盡管目前“廣渠路３６號(hào)”尚屬于“即將入市”地塊，但其在地產(chǎn)商那里受到的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目前正式交易的所有２０塊土地。國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)陳云峰告訴記者，集團(tuán)對(duì)于這塊土地有很大的興趣，應(yīng)該會(huì)參與這塊土地的競(jìng)價(jià)。不過(guò)他同時(shí)承認(rèn)，由于很多地產(chǎn)商看好這一地塊，因此，成交價(jià)格肯定會(huì)比較高。他甚至預(yù)測(cè)，最終的成交價(jià)可能達(dá)到４０億元的天價(jià)。

　　除國(guó)美之外，富力、珠江兩大地產(chǎn)商也都對(duì)此塊土地興趣濃厚。由于這兩個(gè)集團(tuán)在廣渠路、雙井一帶都有規(guī)模相對(duì)較大的已建成樓盤(pán)，因此，對(duì)于這塊土地的渴望都十分迫切；而敗走清河地塊的順馳置業(yè)，在土地儲(chǔ)備的壓力下，也將介入此塊土地的競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)在看來(lái)，“廣渠路３６號(hào)”地塊將要上演的爭(zhēng)奪戰(zhàn)絕不亞于“清河地塊”。

新聞背景 　清河地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　２００５年８月１日下午３時(shí)，北京土地市場(chǎng)公開(kāi)交易以來(lái)，掛牌出讓的最大地塊在北京國(guó)土局開(kāi)始競(jìng)價(jià)。最終，華潤(rùn)置地以２５．６５億元的天價(jià)擊敗其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手贏得該地塊，而此前志在必得的順馳置業(yè)，最終敗走清河。

　　當(dāng)時(shí)，有華潤(rùn)、順馳、富力、城建、珠江、國(guó)融、北辰共七家地產(chǎn)商參與了最終的現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)３０多輪的舉牌之后，清河地塊的價(jià)格已飆升８．６５億元。清河地塊是原三家毛紡企業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積約７０萬(wàn)平方米，掛牌底價(jià)當(dāng)時(shí)就已達(dá)到１６９８８６．４６萬(wàn)元。來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)