下游數(shù)據(jù)

房價：調(diào)控之因？調(diào)控之果？

2005年11月19日09:44   來源：西本資訊
摘要：
    日前，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，１０月份全國７０個城市房屋銷售價格同比上漲６．６％，漲幅比９月份高１．１個百分點；環(huán)比上漲０．５％，漲幅比９月份低０．１個百分點。這些數(shù)據(jù)表明，目前房價總體上處于平穩(wěn)調(diào)整之中，但各個城市房價變動的差異性仍非常大。
　　眾所周知，政府出臺的所有調(diào)控政策都旗幟鮮明地抑制房地產(chǎn)過熱，但是為什么房子價格卻越抑越高？我們從２００５年初至今來看，針對抑制房價過快上漲，國家繼續(xù)進行了一系列的宏觀調(diào)控。然而，仔細“品味”政策意圖，再加之月度、季度的眾多數(shù)據(jù)紛紛亮相之后，事實清楚地擺在面前。
　　其一，在調(diào)控的過程中，除了“重點”城市上海的兩個“１０００萬平方米中低檔房”微乎其微地影響了當?shù)氐氖袌龉┣笠酝猓]有加大供應(yīng)來平抑房價上漲。理論上講，加大中低檔房的供應(yīng)是拉低房價的重要手段，但是，加大中低價房供應(yīng)需要增加相對廉價的土地供應(yīng)，增加土地供應(yīng)意味著又一輪投資熱的開始。這很容易引起鋼鐵、能源等供應(yīng)緊張，價格上漲，使２００４年宏觀調(diào)控成效化為烏有。另外，大量增加供應(yīng)，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，意味著會帶來巨大的投資損失，政府沒有冒這個風險。
　　其二，自始至終政府所倡導的意圖都不是“打壓”房價，而是過熱的投資以及價格的過快上漲。這是因為，一旦房地產(chǎn)市場的“冬天”真正來臨，不僅我國的ＧＤＰ增長堪憂，甚至會引發(fā)金融風險。這也就順其自然的有了國務(wù)院８條意見中——高度重視穩(wěn)定住房價格，可見“穩(wěn)定”重于一切，政府不會允許房價大跌。
　　拋開其一，剔出其二的結(jié)果是，不打壓房地產(chǎn)，又不能大量增加供應(yīng)，同時還要抑制房價上漲，在這樣的條件下，限制需求成為政策最后的殺手锏。在這其中，投資和投機性需求成為重點抑制的對象。
　　如今的地產(chǎn)市場中，持幣待購的購房者存滿了疑惑——房價什么時候才能降？而開發(fā)商同樣也很困惑——政策調(diào)控要到幾時？但值得提醒的是，開發(fā)商的樓盤在觀望中會存在爛尾的，這顯然會給購房者、銀行和社會帶來負面的影響。在博弈的另一頭，購房者的持幣待購期限迷茫，更多的真實需求同樣被遏制。這對政府來說，在漫長的拉鋸過程中，又該以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)？
　　世界上并沒有救世主的存在，但是在政策主導市場的今天，政府至少可以做到促進樓市從高位觀望到低位成交的這一過程的過渡。我們所謂的“促進”并不等同于“托市”，即引導市場的前進并不一定采用放松銀根、為開發(fā)商融資和貸款開綠燈的措施。
　　另外，建立存量房市場，也是使整個房地產(chǎn)市場更加完善的必要一步。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅是指開發(fā)，還包括存量房的買賣、物業(yè)、租賃和管理。國外一些發(fā)達國家大規(guī)模開發(fā)的時代已經(jīng)過去，但是房地產(chǎn)行業(yè)在這些國家不僅沒有消失，支柱產(chǎn)業(yè)的地位反而不斷提升。可見，房地產(chǎn)行業(yè)的問題并不僅僅局限在“建與賣”這個環(huán)節(jié)上面，解決人們的住房問題可以是租，也可以是買；可以買新房，也可以買舊房。因此，住房問題可以通過增量房市場，也可以通過存量房市場來解決。但遺憾的是，現(xiàn)實生活中，增量房市場和存量房市場被人為地割裂，而政府出臺的各種政策也僅僅針對的是增量市場。
　　宏觀調(diào)控時至今日，已經(jīng)走到了一個十字路口，多個方向使困在市場中的人們迷惑了。雖然前不久建設(shè)部副部長劉志峰指出，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，穩(wěn)定住房價格還有大量工作要做，國家近期不再出臺新的調(diào)控措施，好似給市場吃了一粒定心丸。而事實卻也不能這么確定，畢竟目前全國房價的漲幅仍然維持了較高的水平；畢竟建設(shè)部已經(jīng)不是決定調(diào)控政策出不出臺的唯一主體；畢竟掌管著資金負責貸幣信貸政策制定的央行，控制著土地資源的國土資源部以及負責稅收的稅務(wù)總局這些更有發(fā)言權(quán)的部門沒有定調(diào)。
　　近期，銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)信托的“２１２”號文進一步抬高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻，深圳針對當?shù)卦鲩L過快的房價打出了四記重拳……這連續(xù)的動向都在表明，這個以房價為中心，調(diào)控力度為半徑的圓還在繼續(xù)畫著，沒有閉合。（來源：中國經(jīng)營報） 
　  
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