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    日前，有關專家指出，地產(chǎn)商避稅是鉆稅管四大漏洞，應亟待建立稅收控管體系，從而在體制上建立起稅管“防護墻”。

    地產(chǎn)商避稅是鉆稅管四大漏洞，應亟待建立稅收控管體系。

    實交稅額僅是應交稅額的一半

    眼下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤高已是不爭的事實。在南京一般行業(yè)難覓的１０％的項目利潤已成開發(fā)商底線，一些拿地早、土地儲備充裕的項目在一期高于一期的房價攀升中攫取３０％至４０％的利潤也不鮮見。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤至少在２０％－３０％之間。
    然而，近日記者在南京市地稅局２００４年房地產(chǎn)企業(yè)納稅排名表上看到，排在前１０位的企業(yè)利潤率都在１０％左右，贏利能力與房地產(chǎn)業(yè)內人士公認的利潤率有很大差距。一項調查顯示，南京市某區(qū)２００４年房地產(chǎn)銷售收入為２.０７億，預征營業(yè)稅也達到了１０３５萬，可該區(qū)國稅局實際收取到的營業(yè)稅僅為５７７萬，只有實際應交營業(yè)稅的一半；南京市地稅局進行的另一項調查表明，９０％以上的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上都存在問題。一位稅務工作人員告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，也是當前稅務部門重點監(jiān)控的行業(yè)。但誰都沒有想到，這一行業(yè)偷漏稅竟然如此嚴重。

    四大漏洞“漏”在何處

    房地產(chǎn)企業(yè)究竟是怎樣避稅呢？南京審計學院財政稅務研究所所長蔣大鳴教授指出，造成地產(chǎn)商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導致征收成本大、力度小。許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項目開發(fā)時間跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計算復雜的特點，千方百計鉆政策漏洞。
    他說，房地產(chǎn)項目納稅“大頭”主要有兩大塊：一是５.５％的營業(yè)稅；二是３３％的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監(jiān)管中的四個漏洞規(guī)避稅收：
    第一，預售收入定義不準確。預售收入關系到營業(yè)稅的多少。理論上講，所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發(fā)商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，地產(chǎn)商正是利用我國稅制中對預售收入規(guī)定的不準確來避稅。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種，在對預售收入進行測算的環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在嚴重脫節(jié)。
    “國稅法２００３［８３號文］”規(guī)定，預售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應及時按規(guī)定計算已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入。但“國稅法２００３［１９５號文］”又規(guī)定，“首期款不作為預收收入”。這兩個規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機。到了地方，國稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國稅局對“預售收入”沒有任何解釋。江蘇地稅“２００３［２５８號文］”規(guī)定，“銷售未完工房產(chǎn)獲得價款（包括定金），應算做預售收入”。
    政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利，他們在匯總預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間，減少了預售收入，從而逃避了營業(yè)稅。
    第二，應納稅所得額計算方式有缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項目需要交納的最大稅款，也是地產(chǎn)商避稅的最大黑洞。江蘇省地稅局規(guī)定，“經(jīng)過有關部門驗收合格”，項目才算完工。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行。因為一個項目需要建委、質檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等１０多個部門都出具驗收報告后才算完工。漫長的驗收過程為地產(chǎn)商提供了偷稅的便利，有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動開發(fā)項目，有意無意地將項目決算期推后。
    在項目未完工之前，建筑單位不能對地產(chǎn)商開具工程發(fā)票，也就是說，一天沒通過決算，項目本身就不能算出利潤，利潤也就無法入賬。此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去，使其成本暫時無法清算，最終形成企業(yè)所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計算。最常見的操作方式是，開發(fā)商在住宅項目接近尾聲時，再投資建設商業(yè)項目，把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個商業(yè)項目上去，不僅不用交納數(shù)額巨大的所得稅，還長期持有固定資產(chǎn)，并可通過出租經(jīng)營獲利。
    第三,廣告費定義有漏洞。國稅“２００３［８３號文］”規(guī)定，“廣告費與業(yè)務宣傳費可無限期結轉移后年度，按規(guī)定標準扣除”。利用此規(guī)定，地產(chǎn)商可以通過虛開高開宣傳費的方式增加企業(yè)成本，達到減少利潤的目的。
    第四,高額利潤外包。我國稅收政策中對外商獨資與合資企業(yè)納稅有各中優(yōu)惠規(guī)定，一些開發(fā)商通過與外方合資的名義，以高檔房的設計開發(fā)承包給外方為幌子，逃避交納企業(yè)所得稅。

    地方保護是“漏洞”洞開根源

    為地產(chǎn)商避稅提供便利條件的另一個因素來自地方保護主義。江蘇省物價局服務價格處處長華文介紹，各地為引進稅源爭相出臺各種優(yōu)惠政策，想方設法保護投資者的積極性，有的地方甚至有稅收返還的政策，而對地產(chǎn)商的高額利潤會睜只眼閉只眼。地方政府與地產(chǎn)商之間常有千絲萬縷的聯(lián)系，一些地產(chǎn)商在交納了預收企業(yè)所得稅后，以各種借口延時交納企業(yè)所得稅。在此期間內，再通過多種方式避稅，這也是造成稅收黑洞的一個重要原因。
    有關專家認為，今年２月１日，國務院已經(jīng)出臺了財政違法處罰條例，“應收不收”與偷稅漏稅同樣屬于違法行為。造成房地產(chǎn)企業(yè)避稅現(xiàn)象嚴重的根本原因是地方政府沒有轉變觀念，為了招商引資、增加財政收入，千方百計保護地產(chǎn)商的利益。
    針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，政府應盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對現(xiàn)行政策不明確的地方，國、地兩稅應盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時稅務、工商、國土、規(guī)劃、建設、金融等部門要通過信息交換作分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息，使房地產(chǎn)稅應收盡收。[經(jīng)濟參考報]