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   “金九銀十”慘淡收?qǐng)觯胀娱L(zhǎng)壽路沿線樓盤(pán)，最高時(shí)達(dá)到20000元/平方米，目前僅有10000元/平方米左右的最低價(jià)，下滑幅度達(dá)到50%；同樣的情況在靜安區(qū)的某著名樓盤(pán)也有出現(xiàn)，從最高價(jià)時(shí)的28000元/平方米到最低價(jià)的14000元/平方米。在這種情況下，投資客也基本淡出市場(chǎng),購(gòu)房者是否該入市，或者在什么區(qū)域入市最為合適，可謂眾說(shuō)紛紜。
    內(nèi)環(huán)價(jià)格波動(dòng)下調(diào)
   上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域主要分成兩類：中心高檔區(qū)域和新興發(fā)展區(qū)域。前者主要是靜安、黃浦、盧灣、徐匯和浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域，后者主要是長(zhǎng)寧、閘北、普陀、虹口、浦東新區(qū)世紀(jì)公園區(qū)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整，主要就集中在中心城區(qū)的高價(jià)房源。因而，在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域普遍價(jià)格下跌較快，尤其是新興發(fā)展區(qū)域。
    普陀、虹口兩個(gè)投資者密集的區(qū)域，價(jià)格下調(diào)勢(shì)頭迅猛：如普陀長(zhǎng)壽路沿線樓盤(pán)，最高時(shí)達(dá)到20000元/平方米，目前僅有10000元/平方米左右的最低價(jià)，下滑幅度達(dá)到50%；同樣的情況在靜安區(qū)的某著名樓盤(pán)也有出現(xiàn)，從最高價(jià)時(shí)的28000元/平方米到最低價(jià)的14000元/平方米。
    此外，內(nèi)環(huán)以內(nèi)價(jià)格下滑幅度較小的區(qū)域有徐匯復(fù)興西路、華山路區(qū)域：該區(qū)域由于新建樓盤(pán)少，客戶主要為海外客戶，而樓盤(pán)價(jià)格在幾年的市場(chǎng)運(yùn)作后已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)均衡點(diǎn)，故而價(jià)格波動(dòng)很小。
    同樣，黃浦、盧灣區(qū)的高價(jià)新建樓盤(pán)，在淺水灣花園放出14000元/平方米以下的開(kāi)盤(pán)價(jià)后，二手房市場(chǎng)也開(kāi)始逐漸回歸理性，如漢宇地產(chǎn)近期成交的一套盧灣都市花園的全裝修二房，最終成交單價(jià)為15000元/平方米，相較同期價(jià)格回落20%。陸家嘴區(qū)域，以世茂濱江花園、菊?qǐng)@、仁恒濱江花園等二手房成交情況來(lái)看，均價(jià)也回落到25000元/平方米左右，下降幅度達(dá)30%。
    總體而言，整個(gè)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的樓市目前呈現(xiàn)一個(gè)尚未穩(wěn)定下調(diào)的趨勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)上出現(xiàn)的幾例內(nèi)環(huán)新樓開(kāi)盤(pán)價(jià)低于9000元的新聞，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為：目前在內(nèi)環(huán)區(qū)域置業(yè)時(shí)機(jī)尚未成熟，尚可持幣等待。
    中環(huán)下調(diào)幅度微小
    中外環(huán)間區(qū)域因?yàn)閮r(jià)格和地段適中，得到了很多購(gòu)房者及二次購(gòu)房者的青睞。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)信息中心的資料顯示：在中環(huán)線穿越的上海市北區(qū)真北路、五角場(chǎng)區(qū)域價(jià)格有所下調(diào)，幅度也在15%左右。其中，真北路沿線的上海家園、海棠苑等，已經(jīng)從年初均價(jià)9500元/平方米調(diào)整到現(xiàn)在的8800-9000元/平方米。
    楊浦區(qū)中環(huán)線五角場(chǎng)地區(qū)段建成，而周邊又有大學(xué)集中的優(yōu)勢(shì)，因此在樓市的調(diào)整過(guò)程中，尚有一定的題材可作：諸如文化花園和三湘世紀(jì)花城等樓盤(pán)的成交均價(jià)仍可保持在11000元/平方米以上。而沿黃興路、楊浦大橋一線的周邊樓盤(pán)，則因?yàn)橹暗臉莾r(jià)上漲速度過(guò)快，不得不在總的下調(diào)趨勢(shì)中蟄伏，其均價(jià)也由12000元/平方米調(diào)整至目前的10000元/平方米。
   漢宇地產(chǎn)認(rèn)為，目前楊浦區(qū)中外環(huán)間區(qū)域的價(jià)位水平不高，如果希望短期內(nèi)套現(xiàn)成交的，還是要仔細(xì)分析物業(yè)的實(shí)際市場(chǎng)情況定價(jià)；如對(duì)目前的市場(chǎng)價(jià)格不滿意，則可考慮先行出租，待中長(zhǎng)期的樓市調(diào)整結(jié)束后再出售；而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了值得購(gòu)入的少數(shù)房源。
   10月底，浦東“第九城市”作為內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)最低價(jià)竟達(dá)到了7350元/平方米，而這樣的價(jià)格促使該樓盤(pán)的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊同類樓盤(pán)。這一價(jià)格從某種程度上來(lái)說(shuō)，并非是浦東新區(qū)樓市價(jià)格下調(diào)的極致，而僅僅是一個(gè)開(kāi)始，預(yù)示的信號(hào)就是將會(huì)引起浦東樓市新一輪的價(jià)格下調(diào)走勢(shì)。而在浦東新區(qū)的中外環(huán)間，目前的均價(jià)在7500-8500元/平方米左右，而市場(chǎng)上也會(huì)出現(xiàn)少數(shù)低于這個(gè)均價(jià)的樓盤(pán)，萬(wàn)邦都市房源209平方米的五房?jī)蓮d三衛(wèi)，目前成交價(jià)7500元/平方米。
    穿過(guò)黃浦江，中環(huán)線在浦西的南面主要經(jīng)過(guò)的是虹梅地區(qū)和長(zhǎng)寧西郊區(qū)域。近期地鐵2號(hào)線西延伸段和中環(huán)線的建設(shè)使得交通得到大大的改善，離中山公園的距離被大大縮短；而公園、學(xué)校、醫(yī)院的興建，大賣(mài)場(chǎng)、銀行、影院等生活配套的跟進(jìn)建設(shè)，也使該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位迅速提升，房?jī)r(jià)也隨之步步上漲，使其受到了投資客和置業(yè)者的追捧。到今年上半年新政出臺(tái)前，房?jī)r(jià)已上升到一定高位，均價(jià)在1.1萬(wàn)—1.2萬(wàn)元每平方米之間。
    而在目前的市場(chǎng)上，新涇地區(qū)的二手房房?jī)r(jià)因?yàn)榉魁g長(zhǎng)、房屋陳舊、投資客大量拋盤(pán)等原因影響，出現(xiàn)了比較明顯的下調(diào)走勢(shì)，目前該區(qū)域均價(jià)下降至8000-8500元/平方米左右。近期房?jī)r(jià)略有小幅回升，但總體還處于下調(diào)的過(guò)程中；漢宇天山分行近期成交一套茅臺(tái)新苑的二房（現(xiàn)房），為66.91平方米的二室戶，成交價(jià)60萬(wàn)，成交單價(jià)8900元/平方米。隨著銀行貸款的一定放松，以及業(yè)主賣(mài)價(jià)的合理化，該區(qū)域的部分二手房成交量有所復(fù)蘇，但成交價(jià)格保持目前水平。
    漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為：中環(huán)間的物業(yè)也尚在下調(diào)過(guò)程中，但各個(gè)區(qū)域具體情況略有不同。考慮到這一區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，相信與內(nèi)環(huán)區(qū)域的房產(chǎn)相比較，其波動(dòng)幅度將會(huì)更小，購(gòu)房者可以開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)考察。
    外環(huán)明顯下跌
    而在外環(huán)區(qū)域，比較有代表性的就是閔行區(qū)。閔行區(qū)的夏朵小城、九歌上郡等，都明確地大幅打折降價(jià)，降價(jià)幅度在15%以上；包括本周開(kāi)始，松江新城的樓盤(pán)，從年初的6500-7000元的均價(jià)，回落到現(xiàn)在的4500元左右的均價(jià)，且有開(kāi)發(fā)商已打出3000元價(jià)位的新盤(pán)。
    此外，近期在新樓盤(pán)市場(chǎng)明顯下調(diào)的過(guò)程中，不僅二手房市場(chǎng)受到影響，紛紛下滑；租賃市場(chǎng)也因?yàn)楸姸喽謽潜P(pán)轉(zhuǎn)售為租，市場(chǎng)供應(yīng)增加，而造成成交價(jià)格的較大下調(diào)。都市店近期成交的一些案例也說(shuō)明了目前市場(chǎng)上確實(shí)存在這種租金較大下調(diào)的情況。例如，都市分行奧塞花園的三房二廳二衛(wèi)，面積130.78平米，租賃價(jià)1500元/月，成交價(jià)僅1100元/月。
    漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為：閔行區(qū)的一、二手樓盤(pán)在近半年的樓市調(diào)整過(guò)程中受到的沖擊較大，下降幅度普遍達(dá)到或超過(guò)30%。目前的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上，閔行區(qū)幾乎全為自住客，且都尋找低價(jià)房。漢宇地產(chǎn)近期成交的一套柏林春天93.05平米的三房二廳一衛(wèi)，掛牌價(jià)90萬(wàn)，最終成交價(jià)75萬(wàn)。掛牌三周，房東在做出較大價(jià)格讓步后方成交。
    總體而言，外環(huán)各區(qū)情況類似，樓市交易漸趨理智，樓市近期反彈的概率也不大，主要的市場(chǎng)需求是低價(jià)自住房。投資客需要及時(shí)調(diào)整心態(tài)；而自住者則可以進(jìn)行房源的尋找和比較。
    11月初的整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)的總趨勢(shì)依然保持，且由于之前價(jià)格偏高，這種趨勢(shì)更明顯；在一手樓盤(pán)市場(chǎng)上，降價(jià)促銷已經(jīng)是大勢(shì)所趨，而在二手市場(chǎng)上，拋盤(pán)者有兩種心態(tài)，一種是大幅降價(jià)及時(shí)套現(xiàn)；一種是保價(jià)持盤(pán)。
    對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普遍的觀望心態(tài)使得市場(chǎng)需求較小。隨著年關(guān)將近，市場(chǎng)形勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步明朗。 （來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)）