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　　2004年8月31日土地協(xié)議出讓被禁止后，至年底國土局總共公開交易了25塊土地，從今年1月1日至今國土局又僅交易了25塊土地。2005年11月21日19塊土地將集中入市交易。這無疑是8·31土地大限以來土地市場在同一時刻供應(yīng)量最多的一次。面對這一次性約200萬平方米的土地供應(yīng)，有開發(fā)商認(rèn)為這批土地質(zhì)量不高，也有開發(fā)商明確表示將積極參與競價。

　　市場將如何選擇？一場新的土地買賣大戲?qū)⒃?0天后揭幕。

　　■土地分析

　　20宗入市地塊“瘦多肥少”

　　10月31日，北京市土地整理儲備中心一舉推出20宗土地公開入市，并宣布其中的19宗掛牌地塊將于11月21日同時開始競價。從地塊數(shù)量上來看，這無疑是北京市自實行國有建設(shè)用地招拍掛制度以來，同時推出地塊數(shù)量最多的一次。

　　數(shù)據(jù)顯示，此次推出的20宗國有土地總用地面積為216.05公頃，其中建設(shè)用地面積141.89公頃，總建筑面積約180.49萬平方米。
其中，居住用地15宗（其中分別有兩塊地為同一地段，故合并以13塊計），總建筑面積約146萬平方米；商業(yè)用地5宗，總建筑面積約34.49萬平方米。除其中一宗地定于12月2日公開招標(biāo)外，其余19宗掛牌地塊將于本月21日同時開始競價。

　　七成地塊在城八區(qū)外

　　“數(shù)量雖多，但大多數(shù)位于城八區(qū)以外，不少地塊在遠郊區(qū)縣。”北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研究部總監(jiān)李林先對這些地塊評價稱。

　　記者發(fā)現(xiàn)，此次入市的20宗地塊中，位于城八區(qū)的只有6宗（豐臺2宗，朝陽、海淀、宣武、通州各1宗），僅占地塊總數(shù)30%；而城八區(qū)以外的土地則達14宗（昌平4宗，懷柔、密云各3宗，延慶、順義各2宗），占去地塊總數(shù)七成。從規(guī)劃建筑面積看，城八區(qū)的6宗地總建筑面積約65萬平方米，約占此次入市地塊總建筑面積的36%.

　　大部分地塊體量“偏瘦”

　　此次推出的20宗地塊，從規(guī)劃總建筑面積來看，大部分地塊的體量都偏小。記者發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃總建筑面積在20萬平方米以上的地塊算是奇貨可居了，僅三宗，分別位于昌平小湯山鎮(zhèn)、順義區(qū)和密云縣。規(guī)劃總建筑面積在10萬至20萬平方米之間的地塊也僅三宗，分別位于通州、豐臺和海淀。而規(guī)劃總建筑面積在10萬平方米以下的地塊則多達14宗，占到了地塊總數(shù)的七成。

　　掛牌最高起始價僅4.5億元

　　由于地塊體量都不大，且位置比較偏遠，因此這批掛牌入市的地塊，掛牌起始價普遍都比較低。

　　以起始價最高的“豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊住宅小區(qū)一期C、F區(qū)工程項目用地”為例，該地塊規(guī)劃總建筑面積15.77萬平方米，用地性質(zhì)為居住（可兼容市政公用設(shè)施），目前開發(fā)程度為七通一平，掛牌起始價只有約4.5億元，折合樓面地價僅每平方米2854元。剩下的18宗掛牌地塊中，起始價在2億元以上的只有3宗；起始價在1億至2億元之間的地塊共5宗，1億元以下的多達12宗。

　　■前景展望

　　業(yè)界看好政府后期推出的土地

　　在接受本報采訪的北京主要開發(fā)商中，不少企業(yè)對政府后續(xù)即將推出的一些城八區(qū)大型地塊更感興趣。

　　北京市土地整理儲備中心的公開信息顯示，除了11月21日即將開始競價的19宗掛牌地塊和定于12月2日招標(biāo)的1塊招標(biāo)地塊外，目前尚有20宗地塊即將入市，規(guī)劃總建筑面積近260萬平方米，這20宗地包括像“廣渠路36號用地（約90萬平方米）”、“海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)D1、D2地塊（近50萬平方米）”和“萬恒家園二期項目用地（近42萬平方米）”等大塊地塊在內(nèi)。此外，這20宗地塊中有14宗位于城八區(qū)內(nèi)，地段相當(dāng)好。

　　除上述20宗即將入市地塊外，目前北京市土地整理儲備中心尚有9宗處于儲備階段的土地，規(guī)劃總建筑面積超過230萬平方米，其中包括位于廣渠路15號的、總建筑面積約50萬平方米的“北京化工廠用地”，位于CBD東南側(cè)、總建筑面積約15萬平方米的“北京星海鋼琴廠用地”，以及兩宗位于大興新城的總建筑面積分別為74萬平方米和36萬平方米的大型住宅用地。

　　顯然，即將推出的上述29宗地塊，無論從地塊質(zhì)量還是規(guī)模來講都要遠遠好于已經(jīng)推出的20塊地。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，北京的開發(fā)商普遍對即將推出的29宗地塊中的大型住宅類用地尤感興趣。

　　“根據(jù)我們的調(diào)查，目前北京市對土地的需求量比較大，尤其以住宅用地為主；已經(jīng)推出的20塊地加上即將推出的29塊地也遠遠滿足不了需求，整個‘僧多粥少’的局面。”北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研究部總監(jiān)李林先對記者表示。

　　盡管如此，從北京市土地整理儲備中心的公開資料來看，目前開發(fā)商最需要的近城區(qū)大型住宅地塊，在今后一段時間內(nèi)也不會明顯增多。“從目前的形勢來看，針對政府今后推出的每一塊大型住宅用地，出現(xiàn)眾開發(fā)商‘搶’地塊的局面是必然的。”李林先表示。　

　　■開發(fā)商調(diào)查

　　5家開發(fā)商已有意參與競價

　　本報調(diào)查12家知名開發(fā)商，金地集團、合生創(chuàng)展等明確表示參與競價

　　對于11月21日便開始競價的上述19塊土地，北京的各家開發(fā)商還是表現(xiàn)出了一定的興趣。本報記者聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在接受采訪的17家北京開發(fā)商中，共有包括金地集團、合生創(chuàng)展、萬通地產(chǎn)等在內(nèi)的5家房地產(chǎn)企業(yè)明確表示將參與上述地塊的競價角逐或者已經(jīng)對一些地塊給予重點關(guān)注；此外，復(fù)地集團、萬達地產(chǎn)、保利地產(chǎn)明確表示不參加11月21日的競價，其余多家房地產(chǎn)企業(yè)或表示對上述地塊會“給予關(guān)注”，或拒絕透露是否參與競價。同時在本報對這17家開發(fā)商進行的拿地標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查中，部分開發(fā)商表示要求地塊上的總建筑面積要達到10萬平方米以上，沒有拆遷問題成為各家開發(fā)商不約而同的拿地標(biāo)準(zhǔn)。[新京報]