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    據(jù)東方早報(bào)報(bào)道，2005年還余下最后的50天，房地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金進(jìn)入沖刺階段，開發(fā)商的心弦也在進(jìn)一步繃緊：“金九銀十”的遺憾，能否在年底得到盡量多的補(bǔ)償。年底不是傳統(tǒng)樓市銷售的好機(jī)會(huì)，卻是2005年最后的機(jī)會(huì)。
    早已調(diào)價(jià)的樓盤推出更多的促銷手段，強(qiáng)勢(shì)的樓盤終于讓步，一些捂著不開的項(xiàng)目也終于上市。為了爭(zhēng)取盡量多的有效客戶，一些新盤甚至不惜“放下身段”，到二手房展上搶奪客戶。一些定位較高的項(xiàng)目，則開始抓緊時(shí)間尋找境外客戶。“從目前一些搶跑盤層層下探房?jī)r(jià)底線的情況來(lái)看，年底這一段時(shí)間內(nèi)上海樓市可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的價(jià)格戰(zhàn)。”上海方方房產(chǎn)工作室包靈芝分析指出，這種價(jià)格戰(zhàn)可能從一些供應(yīng)量較大的區(qū)域率先爆發(fā)，可能表現(xiàn)為各樓盤中部分“特價(jià)房”之間的競(jìng)爭(zhēng)。
    一二手房?jī)r(jià)“倒掛現(xiàn)象”普遍
    一手新房開盤價(jià)低于二手房?jī)r(jià)，這在前兩年是絕不可能發(fā)生的事情，但如今成為一種普遍現(xiàn)象。越來(lái)越多的開發(fā)商在定價(jià)時(shí)打破潛規(guī)則，以低于周邊二手房以及在售新房的價(jià)格上市，以期盡快回籠資金。
    10月底上市的東苑古龍城二期“古龍·尚居”項(xiàng)目，在推出一期首批62套房源時(shí)，打出7800元/平方米的起價(jià)。這一價(jià)格不僅是該板塊的最低新盤價(jià)，也比周邊次新房?jī)r(jià)明顯要低。記者了解到，其周邊次新二手房的掛牌價(jià)格也都維持在9000元/平方米以上。
    “古龍.尚居”中出現(xiàn)的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象絕非個(gè)別，事實(shí)上無(wú)論市中心樓盤還是次中心、近郊樓盤中都出現(xiàn)了這一情況。創(chuàng)造了逆市下一月售完全部房產(chǎn)的“靜安四季”項(xiàng)目，地理位置處于靜安區(qū)石門一路，舉步可達(dá)南京西路“梅恒泰”商圈，其裝修房?jī)r(jià)位也不過(guò)26000元/平方米，與同等級(jí)地段次新房30000元/平方米左右的價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。
    黃浦華庭、新湖明珠城、瑞虹新城等諸多樓盤，也都開出了比周邊二手房?jī)r(jià)更優(yōu)惠的價(jià)格，開發(fā)商一貫奉行的“參考周邊二手房?jī)r(jià)然后向上拔高一定比例”的開盤價(jià)制定策略，無(wú)疑已經(jīng)被打亂。“二手房大多在個(gè)人手中，所涉及的面比較窄、資金壓力也比較容易緩解，但開發(fā)商必須要賣出房子才能收回資金。”新湖房產(chǎn)負(fù)責(zé)人指出，開發(fā)商必須面對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的這一變化，合理調(diào)整定價(jià)策略才能適應(yīng)市場(chǎng)。
    “搶跑盤”層層下探樓市底價(jià)
    整個(gè)10月份，上海樓市最受關(guān)注的降價(jià)明星，應(yīng)該算是聯(lián)洋社區(qū)的“第九城市”。素有“浦東古北”之稱的聯(lián)洋社區(qū)，房?jī)r(jià)一直維持在11000元/平方米以上的高位。在幾個(gè)月前，或者說(shuō)在“第九城市”再推房源之前，許多人還難以相信這樣一個(gè)高檔定位的區(qū)域會(huì)跌破萬(wàn)元大關(guān)。
    有失必有得，這個(gè)低價(jià)帶來(lái)了資金的迅速回籠。記者登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，“第九城市”的房源在過(guò)去20天內(nèi)已經(jīng)售出絕大部分，254套房源中187套已售，48套被預(yù)定，目前的可售房源僅19套。已經(jīng)簽署預(yù)售合同的187套房源的銷售均價(jià)為9142元/平方米，開發(fā)商已經(jīng)迅速地?fù)屌艹晒Γ鼗\了至少2億元人民幣資金。
    10月23日，位于羅店新鎮(zhèn)的美蘭湖頤景園正式開盤，三盛宏業(yè)公布房?jī)r(jià)定為5588元/平方米，開盤時(shí)以9折5350元/平方米進(jìn)行銷售。對(duì)于2004年底高價(jià)拍得項(xiàng)目用地的三盛來(lái)說(shuō)接近成本價(jià)，“利潤(rùn)空間小之又小。”這種策略也看到了成效：開盤10多天時(shí)間所推房源已經(jīng)售出大半。
    年底或現(xiàn)“局部?jī)r(jià)格戰(zhàn)”
    截至目前，已有近百家樓盤進(jìn)行了或明或暗的價(jià)格調(diào)整。“只有認(rèn)清形勢(shì)降低預(yù)期，以高性價(jià)比吸引平淡市場(chǎng)的消費(fèi)眼球。”浦東新金橋板塊“絕對(duì)城市”項(xiàng)目開發(fā)商表示，目前市場(chǎng)的問(wèn)題并不是沒(méi)有購(gòu)買力、沒(méi)有購(gòu)買需求，而是已經(jīng)出現(xiàn)了“購(gòu)買抗性”，要吸引客戶下單必須要在定價(jià)上下工夫。
    “或者說(shuō)，上海樓市的需求是非常旺盛的，但關(guān)鍵是這種需求是建立在不同價(jià)格層面上的。”包靈芝指出，樓市購(gòu)買力量的多少已經(jīng)和房?jī)r(jià)下降幅度的多少形成了“連帶”關(guān)系，房?jī)r(jià)下降幅度大購(gòu)買力就大，反之就可能有價(jià)無(wú)市。
    最早降價(jià)的新鮮感過(guò)去，客戶已經(jīng)對(duì)小恩小惠“沒(méi)了感覺(jué)”。但開發(fā)商無(wú)法耐著性子繼續(xù)等下去：2005年只剩下最后的50天，銀行貸款和工程款都需要現(xiàn)金償還，調(diào)價(jià)銷售似乎是必然的途徑。
    “經(jīng)過(guò)前兩年積累的開發(fā)商，已經(jīng)具有了相當(dāng)?shù)膶?shí)力，所以即使面臨資金壓力也不至于進(jìn)行全面大規(guī)模降價(jià)。”包靈芝表示，年底資金回籠壓力下可能出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，但這種價(jià)格戰(zhàn)將是在開發(fā)商控制下進(jìn)行，而非“一團(tuán)混戰(zhàn)”。她指出，開發(fā)商可能會(huì)根據(jù)自己的情況，來(lái)選擇一定體量的房源低價(jià)上市變現(xiàn)，達(dá)到資金回籠的目標(biāo)后就“收手”，把余下的房源留到2006年慢慢賣。