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    二手房交易將強(qiáng)征20％個(gè)調(diào)稅傳言引發(fā)的擔(dān)憂，正在市場蔓延。中介商擔(dān)心二手房交易將由此陷入停滯，開發(fā)商則憂慮二手房交易冷清，必將波及一手房市場。但業(yè)內(nèi)專家指出，二手房交易個(gè)稅一直都存在，現(xiàn)在討論的不應(yīng)該是強(qiáng)征與不強(qiáng)征的問題，而應(yīng)該是什么時(shí)候強(qiáng)征比較合適、如何合理征收、如何避免影響真實(shí)購房者信心等問題。
　　有關(guān)二手房交易20％個(gè)調(diào)稅將要強(qiáng)制征收的消息，正在市場蔓延。
　　日前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)召開全球年會(huì)，來自各地分公司老總的熱門話題之一就是個(gè)調(diào)稅問題。同樣的一幕也發(fā)生在中原地產(chǎn)，該公司法律及交易按揭部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)铌响n介紹，最近很多客戶想盡快完成交易，以避免“意外”發(fā)生。
　　上海上房置換總經(jīng)理奚志祥昨日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，因?yàn)橛嘘P(guān)說法的傳開，10月底上海曾出現(xiàn)一波交易高峰。
　　“近期，我們已碰到多起下家要求退還購房訂金的情況。”昨日，博邦地產(chǎn)中區(qū)營業(yè)總監(jiān)霍俊杰表示，“傳聞進(jìn)一步加強(qiáng)了購房者對于樓市向下的預(yù)期，負(fù)面效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。”
　　此輪風(fēng)波始于10月11日，國家稅務(wù)總局下發(fā)的國稅156號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》提到，今年10月30日前，各地要將一體化管理實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局。該文件稱，對于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收。
　　由此，關(guān)于二手房交易將征收20％個(gè)調(diào)稅的說法又卷土重來。
　　最緊張的莫過于中介公司，他們認(rèn)為該政策將促使低迷狀態(tài)中的二手房交易陷入停滯。因?yàn)榧佣愐馕吨灰壮杀驹黾樱灰壮杀镜脑黾颖厝粫?huì)抑制成交量。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州公司總裁趙杭生說，“我們各地的中介公司都在向稅務(wù)部門打聽消息。”
　　“上個(gè)月以來，我負(fù)責(zé)的黃浦區(qū)樓盤單價(jià)都略有下跌。”中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，8、9月份的二手房市場相比6、7月份明顯回暖，成交量也出現(xiàn)一定上升，但傳聞一出，又將房市打入了一個(gè)低點(diǎn)，包括客戶量及成交量。
　　開發(fā)商也不例外地陷入擔(dān)憂。昨日，上海綠地集團(tuán)總裁張玉良向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“如果二手房交易冷清，會(huì)波及一手房。”
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司總經(jīng)理王浩表示，個(gè)調(diào)稅對房價(jià)的影響依賴于供需關(guān)系。市場供不應(yīng)求，樓市處于上升通道時(shí)，稅收將被轉(zhuǎn)嫁于下家，對房價(jià)來說是助漲。但目前供大于求，房價(jià)處于下降通道，稅收無疑會(huì)助跌。
　　對此，另一業(yè)內(nèi)人士表示認(rèn)同：“在供過于求的市場形勢下，這一政策不僅會(huì)影響購房者的置業(yè)信心，如果賣方不降價(jià)，陷入僵持的市場還會(huì)產(chǎn)生‘?dāng)D出效應(yīng)’，把部分購房者‘?dāng)D’到新房市場；而賣方一旦降價(jià)，就會(huì)拖累新房市場，導(dǎo)致樓市價(jià)格的整體下滑。”
　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟指出，由于交易成本提高，可能會(huì)導(dǎo)致二手房買賣雙方的對峙，因?yàn)樵黾映鰜淼慕灰壮杀窘诙嘉丛谫I賣雙方的考慮之列。
　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)調(diào)稅是地方稅種，各地并非一定實(shí)行國稅總局的文件，現(xiàn)在很多城市都在觀望其他城市的態(tài)度。
　　“事實(shí)上，即使現(xiàn)在征收也征收不到多少資金。”上海社科院一位人士說，個(gè)調(diào)稅主要是針對交易的利潤所得，而隨著房價(jià)下跌，二手房交易利潤正在減少，甚至虧損。
　　值得注意的是，一些中介公司正考慮提前成立一個(gè)部門，研究如何幫助客戶“合理避稅”，一位中介人士介紹說，現(xiàn)在其競爭對手正在以此爭奪客戶，比如將300萬元的房價(jià)在簽約時(shí)寫成250萬元，以降低客戶的稅收支出。
    征收時(shí)機(jī)之辯：成也個(gè)稅敗也個(gè)稅
    蘇杭征稅：一成一敗
　　對于是否應(yīng)該強(qiáng)征個(gè)稅，業(yè)內(nèi)存在頗多爭議。反對者常用的佐證就是，杭州、南京等地征而又止的失敗經(jīng)歷。
　　不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易個(gè)稅征收中不乏成功案例。
　　“蘇州2000年便開始執(zhí)行個(gè)人所得稅政策。”昨日，蘇州地稅局稅政二處有關(guān)工作人員透露。
　　該人士回憶，2000年6月21日，蘇州地稅局接到江蘇省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局、江蘇省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)的財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字［1999］278號(hào)）。“當(dāng)時(shí)正值蘇州新一輪房地產(chǎn)周期興起之時(shí)，蘇州業(yè)內(nèi)擔(dān)心個(gè)人所得稅政策會(huì)使此前一直低迷的二手房市場雪上加霜，所以在執(zhí)行這一政策時(shí)，政府也是頗為躊躇。”
　　但事實(shí)表明，個(gè)人所得稅政策并未成為蘇州房產(chǎn)市場復(fù)蘇的“絆腳石”。蘇州統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年，蘇州住宅投資近52億元，比1999年增長18.7％。與此同時(shí)，住宅銷售335.64萬平方米，比上年增長18％。
　　形成鮮明對比的是，2004年1月1日杭州實(shí)行個(gè)人所得稅政策，結(jié)果樓市迅速陷入“冰火兩重天”的境地：一方面，一手房房價(jià)居高不下；另一方面，二手房市場行情驟冷，買賣雙方持觀望態(tài)度，各交易廳冷冷清清。杭州市經(jīng)濟(jì)信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，交易量連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)10%以上的降幅，7月成交量僅相當(dāng)于年初月成交量的一半左右。
　　“關(guān)鍵在于政策執(zhí)行的時(shí)機(jī)。”蘇州兆豐不動(dòng)產(chǎn)投資顧問公司董事長楊肇峰博士認(rèn)為，2000年蘇州二手房市場剛處于起步階段，二手房價(jià)格并沒有出現(xiàn)大的漲幅，20%個(gè)稅針對的是增值部分，所以增收的稅收額非常小。但是杭州情況完全不同，從1999年全市均價(jià)2000元/平方米左右到2003年的6000元/平方米左右。“在這種形勢下，投資者為避稅將大批房源投向出租市場，二手房買賣市場驟冷又迫使購房者轉(zhuǎn)而選擇新房，進(jìn)一步拉動(dòng)新房價(jià)格上漲。”
　　“個(gè)稅影響沒有想象的可怕”
　　蘇州我愛我家有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在特定漲幅下即便征收個(gè)稅，對二手房交易成本的增加也相當(dāng)有限。“一套50萬的房子，如果增值空間是30%，20%個(gè)人所得稅征收的稅率也只有6%。以這個(gè)稅率，大部分賣家還是會(huì)出手的。”
　　其實(shí)，在《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字［1999］278號(hào)）中，還有兩個(gè)免稅條件，一是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅；二是對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
　　蘇州地稅局稅政二處的有關(guān)工作人員昨日透露，由于這兩個(gè)免稅條件的存在，目前蘇州每年最后實(shí)際入庫額并不多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年蘇州市地稅部門收到的納稅保證金為125萬元，實(shí)際入庫額僅為9.1萬元，2004年納稅保證金為177.6萬元，但實(shí)際入庫額也只有35.6萬元。
　　楊肇峰則指出，個(gè)稅主要針對的是投資和投機(jī)群體，而對于自住者只會(huì)產(chǎn)生一個(gè)影響，即讓置業(yè)升級(jí)者減緩置業(yè)升級(jí)計(jì)劃，因?yàn)榘雅f房子賣掉要繳納一部分稅收。
   “只有那些房價(jià)漲幅過大，投資、投機(jī)比例很高的區(qū)域才會(huì)對個(gè)稅的實(shí)施顧慮重重。”楊肇峰認(rèn)為，這正是諱疾忌醫(yī)的表現(xiàn)，小病小治，大病大治。從短期來看，個(gè)人所得稅的強(qiáng)制征收會(huì)導(dǎo)致二手房成交量減少，但“任何一個(gè)政策的實(shí)行都需要適應(yīng)期，就像營業(yè)稅一樣，經(jīng)過幾個(gè)月時(shí)間人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策帶來的影響并不如想象的那樣可怕。”(每日經(jīng)濟(jì)新聞)