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房地產(chǎn)融資期待“組合拳”

2005年11月09日07:37   來源：西本資訊
摘要：

     “社會上所有的行業(yè)、企業(yè)都要融資。為什么沒有人專門談?wù)撈渌袠I(yè)的融資問題，而對房地產(chǎn)業(yè)融資有如此多的議論呢？”在11月5日舉行的2005中國地產(chǎn)金融年會上，中國人民銀行副行長吳曉靈以這樣的提問開場，一語擊中房地產(chǎn)金融這個業(yè)內(nèi)最熱門的“談資”，也激起了與會海內(nèi)外數(shù)十家金融機構(gòu)，首創(chuàng)、華遠、天鴻等大品牌房地產(chǎn)開發(fā)商以及顧問代理機構(gòu)的熱烈討論。“拓寬房地產(chǎn)融資渠道，開拓房地產(chǎn)與金融共贏局面”成為各方人士的共同愿望。

    房地產(chǎn)融資受關(guān)注

    房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持。從1998年以來，為配合住房商品化改革，中國人民銀行出臺了一系列信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)在短短的幾年內(nèi)迅速發(fā)展的原因，就是銀行住房抵押貸款政策的跟進。

    吳曉靈說，人們對房地產(chǎn)金融的特殊關(guān)注原因有三：第一，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系人們的安居條件；第二，房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的行業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展的帶動力很強；第三，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，資金需求密集和最終消費者支付積累需要一個過程之間存在著矛盾，即存在資金需求與供給的時間差。解決資金供求的時間差，就是一個金融問題。

    建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認為，對房地產(chǎn)融資多元化的關(guān)注，是房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟的表現(xiàn)。融資多元化渠道的實現(xiàn)將有助于房地產(chǎn)業(yè)本身結(jié)構(gòu)的升級，對其開發(fā)方式也會產(chǎn)生很大的影響。應(yīng)該說房地產(chǎn)金融存在著巨大的發(fā)展機會。

    “房地產(chǎn)業(yè)的明天，關(guān)鍵是土地，冷熱在金融。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌引用了一句業(yè)內(nèi)名言來說明房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系。他表示，目前一方面需要給開發(fā)商增加融資渠道，另一方面需要增加百姓的投資渠道，這將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有決定性的意義。

    加大股本融資是大勢所趨

    無論是今年3月17日中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，還是8月15日央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，都給房地產(chǎn)市場帶來了很大震動。吳曉靈表示，目前我國房地產(chǎn)金融的問題主要的不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是以下兩個主要問題：一是房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險分擔(dān)的機制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上；二是住房貨幣化的改革尚未完全到位，在住房貨幣化和最低生活保障的關(guān)系上尚未找到一個完善的解決辦法，從而影響到住宅商品的有效需求能力。應(yīng)該在既定的收入分配格局下分析市場的有效需求和各種融資方式的有效性。

    “房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的單一，無論從開發(fā)商來講，還是從銀行體系來講，都造成了非常大的負擔(dān)，也同時蘊含非常大的風(fēng)險。所以‘房地產(chǎn)融資多元化’的呼聲非常高。”中國證券市場研究設(shè)計中心總干事王波明如是說。

    房地產(chǎn)金融不僅指房地產(chǎn)信貸，它應(yīng)該包括為房地產(chǎn)發(fā)展的所有融資方式，股本融資、債券融資、信貸融資和運用信托方式融資。吳曉靈表示，隨著金融市場的成熟，風(fēng)險與收益相匹配的原則必然會滲透到房地產(chǎn)融資的方式中，提高開發(fā)商的股本融資比例是大勢所趨。她表示，普通居民進入購房市場得益于住房按揭貸款的推行，但如果住房抵押貸款處理不當(dāng)，會帶來相當(dāng)大的風(fēng)險，美國20世紀(jì)80年代的儲貸機構(gòu)危機即是例證。

    拓寬直接融資渠道

    吳曉靈坦陳，由于我國房地產(chǎn)商的股本融資渠道還沒有放開，其后果是千軍萬馬擠上市融資一條路，上不成市就把融資的任務(wù)完全壓在了銀行身上。但銀行承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險應(yīng)有限度，否則會危及金融穩(wěn)定。銀行信貸與直接融資的區(qū)別在于，直接融資是現(xiàn)實購買力的融通，能提高資金配置的使用效益，因而在中央銀行因宏觀調(diào)控的需要調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策之后，拓寬直接融資的渠道是當(dāng)務(wù)之急。

    如何拓寬融資渠道，吳曉靈表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融資是值得探索的道路。《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中200份合同的規(guī)定和今年10月28日通過的《證券法》修訂稿中“向特定對象發(fā)行證券累計超過200人”為公開發(fā)行證券的規(guī)定，為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開發(fā)商股本籌集問題。但同時，由于對私募基金尚沒有相應(yīng)的法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，也蘊藏了較大的市場風(fēng)險。

    “近年來我們每周都會接待一批境外來的投資銀行和開發(fā)商，我們一起探討的就是發(fā)展REITs項目。”首創(chuàng)集團董事長劉曉光說。

    他所說的REITs，是指房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報。REITs在歐美的發(fā)展比較成熟，但在內(nèi)地，到目前還沒有一支真正的REITs上市。在本次地產(chǎn)金融年會上，“中國發(fā)展REITs的市場條件和商業(yè)機會”的話題吸引了專家、官員和眾多業(yè)內(nèi)人士的極大熱情，他們大多表示看好REITs。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，目前建立本土化REITs條件基本成熟，但在稅收、監(jiān)管和人才三個方面存在瓶頸。

    吳曉靈也表示，公開發(fā)行股票或在專業(yè)化管理的前提下用公開發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)應(yīng)是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

    她同時表示，希望目前進行的股權(quán)分置改革和新修訂的《證券法》的實施能夠加快這一進程。來源：經(jīng)濟日報
 

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