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    “普通住宅投資比例達(dá)30%”，這是本報(bào)記者調(diào)查幾家中介公司后普遍得到的數(shù)據(jù)。
　　“官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)17%太保守了，你只要到售樓現(xiàn)場(chǎng)站一下就能感受到炒樓之猛。”某代理公司人員說(shuō)。
　　“不要太相信官方的數(shù)據(jù)，深圳官方前三季度的住宅漲幅是12%，但我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是18%。”另一知名中介公司不愿透露姓名的研究部人士說(shuō)。
　　深圳房?jī)r(jià)非理性上漲和炒風(fēng)盛行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者，還有政府三方都難脫干系。其中，“政府態(tài)度曖昧要負(fù)很大責(zé)任，如果政府提前干預(yù)，房?jī)r(jià)不會(huì)漲到這么高。”不少業(yè)內(nèi)人士指責(zé)政府前一階段以怕干預(yù)市場(chǎng)為由，未能表明態(tài)度；對(duì)事態(tài)嚴(yán)重程度也總是遮遮掩掩，“沒(méi)有主流意見(jiàn)出來(lái)，市場(chǎng)只會(huì)朝著更加混亂的局面發(fā)展。”
　　11月初，深圳房地產(chǎn)研究所——該所一向被看作國(guó)土局的新聞發(fā)言人——提出了四點(diǎn)建議：制止囤積土地，2年未動(dòng)工土地?zé)o條件收回；明年增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)量；提高首付比例；禁止分期銷(xiāo)售，收回囤積房源企業(yè)的預(yù)售許可證。
　　“雖然有些是老調(diào)重談，有些欠缺操作性，但至少表明了態(tài)度。”業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。
　　房市的過(guò)激現(xiàn)象，使業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始把深圳和上海諸多特征做比較，綜合介入炒家實(shí)力等各方面因素，他們認(rèn)為：“深圳今年只是開(kāi)始，未來(lái)炒作強(qiáng)度和持續(xù)時(shí)間應(yīng)該達(dá)不到上海的水平。”
　　多少炒樓者？
　　看看某代理公司提供給記者的某樓盤(pán)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：該樓盤(pán)位于南山區(qū)，均價(jià)近9000；投資比例35%，外地人20%(港澳臺(tái))；一次置業(yè)20%，二次及多次占80%。
　　“普通住宅投資比例超過(guò)3成，小戶型超過(guò)5成。”星彥地產(chǎn)顧問(wèn)研究部總監(jiān)青忠貴說(shuō)，“如果算上自住兼投資的購(gòu)房者，這個(gè)比例還會(huì)加大。”
　　國(guó)際警戒線為20%，上海投資比例為25%-30%，深圳30%？35%？還是更多？
　　買(mǎi)房連買(mǎi)大白菜都不如，“買(mǎi)菜好歹還要選一下，買(mǎi)房是選都不用選的。三房沒(méi)有，選兩房；兩房沒(méi)有，選一房，能是自住嗎？”這是某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的銷(xiāo)售狀況，“100套房，認(rèn)籌數(shù)就達(dá)到1000。”
　　“發(fā)展商目前最關(guān)心的不是有沒(méi)有人買(mǎi)，或者是賣(mài)多高價(jià)格的問(wèn)題，而是洶涌而來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力帶來(lái)前所未有的難題：協(xié)調(diào)來(lái)自各種關(guān)系的購(gòu)房需求；避免購(gòu)房者搶購(gòu)不成所可能引發(fā)的混亂。”據(jù)張偉了解，“目前已有相當(dāng)多的發(fā)展商臨時(shí)充當(dāng)‘銷(xiāo)控’工作，以擺平各方面的關(guān)系。這種壓力只有發(fā)展商自己知道有多大。”
　　對(duì)樓市的高預(yù)期，讓一些自住型人士加入到炒房一列而不覺(jué)。“兩名年收入近百萬(wàn)的人士，本來(lái)沒(méi)怎么想買(mǎi)房，但今年分別以1.2萬(wàn)和1.8萬(wàn)單價(jià)購(gòu)買(mǎi)了中旅國(guó)際公館和波托菲諾，以前9000元單價(jià)他們都沒(méi)買(mǎi)。”據(jù)青忠貴介紹，盡管他們有換房自住需求，但如果不是房?jī)r(jià)漲那么快，他們的需求不會(huì)那么迫切。
　　“泡泡”能吹多大？
　　深圳現(xiàn)在的情況有點(diǎn)像上海前年的樣子。
　　回顧一下上海樓市的上升軌跡：2001年上海房?jī)r(jià)3000多，比深圳還低；經(jīng)歷了2001、2002兩年10%的平穩(wěn)增長(zhǎng)后，在2003年之后出現(xiàn)高達(dá)20%的爆發(fā)性增長(zhǎng)，并持續(xù)大漲兩年半。
　　深圳2003年上漲3%，2004年上漲5%，基本在低位徘徊；從今年開(kāi)始出現(xiàn)兩位數(shù)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，這還是在宏觀調(diào)控的情況下。
　　由于年底前第三波豪宅供應(yīng)即將面世，將進(jìn)一步抬高整體房?jī)r(jià)，張偉判斷持續(xù)的高漲期將至少維持到明年初。接下來(lái)的第四季度置業(yè)者將面對(duì)進(jìn)一步快速上漲的房?jī)r(jià)。
　　至于深圳房?jī)r(jià)會(huì)否像上海那樣高強(qiáng)度地持續(xù)發(fā)燒，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能性不大。
　　一是深圳炒家實(shí)力不大，沒(méi)有上海出沒(méi)的有組織的、經(jīng)驗(yàn)豐富的、資金實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)際炒家；二是深圳炒作的題材不多，沒(méi)有上海“世博會(huì)”等大題材，深圳炒作的強(qiáng)度會(huì)遜色很多。
　　但外來(lái)投資的力量仍不可小視。政府建議對(duì)區(qū)外投資者加大首付比例即有抑制外地炒房的考慮。據(jù)深圳地區(qū)銀行月度區(qū)外流入統(tǒng)計(jì)，區(qū)外資金顯示增加很大。“全國(guó)受宏觀調(diào)控影響都在擠泡沫，深圳一枝獨(dú)秀地穩(wěn)健發(fā)展，這自然會(huì)吸引外地投資者進(jìn)入。”張偉說(shuō)。
　　“問(wèn)題的關(guān)鍵不是目前的投資比例在10%或是50%，而是后續(xù)的資金還有多少的問(wèn)題。當(dāng)市場(chǎng)每個(gè)人手里都是房，而沒(méi)有資金時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入危險(xiǎn)的蕭條期。”張偉認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)力的持續(xù)性才是關(guān)鍵，目前來(lái)看，需求仍然強(qiáng)勁。
　　“二手樓一放，不愁賣(mài)不出去。只要賣(mài)家愿意放盤(pán)，我們就可以給你找到買(mǎi)家。”某代理公司人員說(shuō)。
　　“泡泡”何時(shí)能破
　　現(xiàn)在，大家都在看著政府。從政府拿出的四條建議來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)人士的震動(dòng)并不大。
　　“兩年收回土地是老生常談，很多土地不能入市還是政府原因造成的”。
　　提高首付比例可操作性不大。報(bào)告建議研究制定非深圳戶籍人口購(gòu)房的有關(guān)措施，并建議人民銀行提高普通商品住房首付比例為40%；非普通住宅為50%。但銀行的積極性有多大？據(jù)本報(bào)記者此前對(duì)銀行界人士的采訪，個(gè)人房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)一直是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在沒(méi)有什么行業(yè)能放心貸款的情況下，個(gè)人房貸幾乎是銀行在經(jīng)濟(jì)前景不明朗情況下的首要選擇，并且個(gè)人房貸業(yè)務(wù)只需計(jì)提資本的50%，銀行都比較愿意發(fā)展這種少占資本的業(yè)務(wù)。
　　加強(qiáng)監(jiān)管的系列措施盡管短期會(huì)有效，但不能解決需求的根本問(wèn)題。例如已辦理預(yù)售許可證的商品住宅必須全部上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售，不得以分期推出的形式蓄意囤積房源，而一旦發(fā)現(xiàn)“囤積”屬實(shí)，將收回預(yù)售許可證，以制止目前盛行的“提前登記、集中開(kāi)盤(pán)”的銷(xiāo)售模式，避免人為造成房源緊張的假象。“但操作上有難度，不同樓盤(pán)本身就是不同分期，同一樓盤(pán)也可以分期預(yù)售。這只是技術(shù)問(wèn)題，作用非常小。”
　　或許，向市場(chǎng)傳遞的最積極信號(hào)，是房地產(chǎn)用地供應(yīng)量明年將加大。官方建議明年深圳市房地產(chǎn)用地供應(yīng)應(yīng)保持在1.6平方公里左右的水平，其中特區(qū)內(nèi)0.2平方公里；特區(qū)外兩區(qū)合計(jì)1.4平方公里。
　　“如果特區(qū)內(nèi)0.2平方公里發(fā)展高檔住宅也沒(méi)有意義，政府能不能限定這部分土地用來(lái)發(fā)展中低檔房呢？”某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“香港推出8.5萬(wàn)套公房，上海推出兩個(gè)1000萬(wàn)，才把房?jī)r(jià)拉下來(lái)。”
　　從滬港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，增大土地供應(yīng)只能解決部分問(wèn)題，解決結(jié)構(gòu)上的實(shí)際供應(yīng)量才是關(guān)鍵。深圳有這個(gè)魄力和實(shí)力嗎？（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）