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    新干線訊 中國證券報 2005年，深圳全年房價可能上漲20％？近期該觀點經(jīng)媒體公布后引起市民廣泛關(guān)注。2005年以穩(wěn)定房價為目標(biāo)的一系列房產(chǎn)新政頻頻出臺，就在其他城市房地產(chǎn)業(yè)遭遇“狙擊”的時候，深圳房價卻創(chuàng)下了近幾年來的新高，今年1－9月份同比上漲了12.05％。有關(guān)專家指出，深圳目前房地產(chǎn)市場上的投資比例在全國僅次于上海，達(dá)到17％，距離國際警戒線20％已經(jīng)不遠(yuǎn)，深圳的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入敏感時期，各方面應(yīng)該予以重視，否則將給深圳地產(chǎn)帶來不可估量的負(fù)面影響。
　　全年樓價可能上漲20％
　　盡管深圳房地產(chǎn)市場在5月之后出現(xiàn)一定的觀望氣氛，但是房價并未如人們當(dāng)初想象的那樣應(yīng)聲而跌，相反卻表現(xiàn)出一定的價格剛性。隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，深圳樓市出現(xiàn)集中放盤的現(xiàn)象。但是與上海市場上開發(fā)商以變相降價方式吸引購房者不同，深圳樓價仍然堅挺。據(jù)統(tǒng)計，7月樓市均價為6641元/平方米，同比增長27.83％；8月樓市均價為6798.2元/平方米，同比增長11.97％。按照中原地產(chǎn)的推測，如果第四季仍然承接三季度的熱銷趨勢，那么漲幅也不會低于10％－15％，2005年全年的樓價漲幅預(yù)計約為20％左右，最高可能達(dá)到25％，最低則為18％左右。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，經(jīng)過第三季度對新政的消化后，整個深圳房產(chǎn)市場已經(jīng)站穩(wěn)腳跟，秋交會則是第四季度樓市新一輪強勁反彈的轉(zhuǎn)折點，而引領(lǐng)這新一輪反彈的就是高端物業(yè)。張偉分析道:“市場已經(jīng)到了一個狂熱的地步，很多人買房子時只關(guān)心還有沒有房子可買，根本就不問價格。”在這樣的明朗局勢下，年底前房價出現(xiàn)20％的漲幅在所難免。
　　從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為:年齡介于26－35歲，家庭年收入介于6－12萬元之間。由此可見，目前有購房需求的大多為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象。
　　調(diào)查顯示，深圳市民需要的戶型主要為2房及3房，所需的戶型面積集中在60－100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主要分布于30－80萬元之間，預(yù)期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的單價平均為6408.4元/平方米，主要分布于4000－8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20％。可見大多數(shù)市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當(dāng)前市場上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關(guān)內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。反差如此之大，因此在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就不難理解了。
　　樓價上漲動力來自何處
　　為何在以調(diào)控房價為目標(biāo)的房地產(chǎn)新政年，深圳樓價漲幅卻突然從5％左右上升到18％，2005年的房價漲幅到底來自哪里？
　　“近年來，深圳住房供給量保持小幅增長，而需求量卻保持高速增長，直接導(dǎo)致深圳房價的快速增長。”業(yè)內(nèi)人士幾乎無一例外將供求失衡作為導(dǎo)致房價上漲的首要因素。從各方面的數(shù)據(jù)來看，這也是現(xiàn)階段一個重要的事實。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心數(shù)據(jù)顯示，1－8月份批準(zhǔn)預(yù)售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，供求比為0.73:1。而按照通常標(biāo)準(zhǔn)，這個比例在1.3:1才能保證供求的相對平衡。如果達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)，則一定會導(dǎo)致房價的上漲。現(xiàn)階段，深圳局部地區(qū)就出現(xiàn)了賣方市場。在賣方市場中，購房者是處于一種弱勢的地位，開發(fā)商掌握著絕對的話語權(quán)，房價的高低一定程度上由其說了算。
　　談及房價的上漲，世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理甘偉表示，這與房地產(chǎn)本身的結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，價格上漲很大程度上是由豪宅的放量拉動的。深圳的人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量決定了樓市主體需求是普通商品住宅，如面積適中、價格實惠的中小戶型。此類產(chǎn)品尤其是在關(guān)內(nèi)的供應(yīng)稀缺，必然導(dǎo)致產(chǎn)品價格的上漲。而關(guān)外的新開樓盤面積達(dá)310萬平米，占全市的61％，這也是供應(yīng)分布失衡的表現(xiàn)。英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波認(rèn)為，細(xì)心觀察就可發(fā)現(xiàn)，近來重現(xiàn)的排隊認(rèn)購人群中存在不少的投機者。投資和投機的比例在樓市“金九銀十”的季節(jié)有不小的升幅，這是房價上漲的另一個重要因素。
　　“8月份以來新房炒作和投資風(fēng)氣有抬頭的跡象，國際資本也正蠢蠢欲動，最近英聯(lián)還接待了來自以色列的投資客”，郭建波補充說明。郭建波認(rèn)為，除了投資渠道匱乏外，還在于這些投資投機客賭的是房價上漲周期，而非投資的租金收益。因此，在深圳房價上漲的周期內(nèi)，即便要交上一筆營業(yè)稅，也還是有得賺，不會對投機投資形成很大障礙。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，投資客越多，價格也是越來越高的。在一個投資性需求所占比例高的市場中，其需求不一定是真實有效的，但卻能拉動價格上升。投資比例上升助推房價上漲，產(chǎn)生的后果之一就是使得真正有需要的人，要很高的成本才能買到住房。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)一二手房的客戶成交資料來看，8、9兩個月的投資比例增加至18％，已接近20％的國際警戒線，也比新政出臺后的6、7月上升了接近10％。據(jù)張偉分析，是政策原因造成了這兩個月新房交易原先投資客的滯后放量，即使是二手樓的交易中，雖然有營業(yè)稅的存在，投資需求仍在膨脹。另外一個數(shù)據(jù)也說明了現(xiàn)今深圳房地產(chǎn)市場存有著數(shù)目不少的投資客。在房價上漲的過程中，出現(xiàn)一個特殊的現(xiàn)象就是房價的較快上漲而租金漲幅卻不大。這在一定程度上表明現(xiàn)有房價漲幅部分是由投資的需求來拉動的。在考慮所有的客觀因素之后，一個不可忽略的主觀因素就是開發(fā)商將樓盤分期銷售，變相抬價。從5月以來的開發(fā)商推遲工程進(jìn)度以及“惜售”的做法在一定程度上造成了“供不應(yīng)求”的局面，人為造成供應(yīng)少、需求多的現(xiàn)象，從而在一定程度上導(dǎo)致了高漲幅。
　　政府出手平抑樓價
　　“由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題，在一定程度上產(chǎn)生了供需結(jié)構(gòu)失衡。”同致行(中國)地產(chǎn)董事長王波認(rèn)為。據(jù)稱，在連續(xù)三年特區(qū)內(nèi)停止住宅用地供應(yīng)之后，2006年特區(qū)內(nèi)住宅土地供應(yīng)將重新開閘。日前舉行的2006年度土地供應(yīng)計劃編制會議確認(rèn)，2006年深圳市將適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，并在特區(qū)內(nèi)適量供應(yīng)房地產(chǎn)用地。鑒于近幾年房地產(chǎn)市場旺盛的住宅需求，深圳市每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯不足。2006年將在強調(diào)節(jié)約、集約、高效利用土地資源的前提下，以增量供應(yīng)與存量盤活相結(jié)合，特區(qū)內(nèi)供應(yīng)與特區(qū)外供應(yīng)相結(jié)合，適當(dāng)增加深圳市房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，并相應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時還將在特區(qū)內(nèi)適量供應(yīng)房地產(chǎn)用地。
　　深圳市政府決定適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量的消息一出，立馬有人拍案叫好，甚至有人說房價大跌在即。但是，目前深圳異常亢奮的樓市，并不是一夜之間形成的。在新政高壓下，京滬樓市紛紛冷場的大環(huán)境里，唯有深圳樓市經(jīng)過短暫的適應(yīng)調(diào)整后強勁反彈。一方面是供應(yīng)緊張造成的，但更重要的是目前市場已經(jīng)形成一個狂熱的總體趨勢。現(xiàn)在的市場亢奮狀態(tài)如果沒有遭遇重大的政策阻力，預(yù)計最少要延續(xù)到明年上半年。僅僅是“適當(dāng)”的增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，就能給市場降溫，恐怕過于樂觀。況且，明年新增的供應(yīng)量，至少也要1－2年后才能推出市場。因此，多想辦法加大開發(fā)商手中存量土地的開發(fā)，趕快開動城中村改造，才是當(dāng)務(wù)之急。值得一提的是，來自學(xué)界與業(yè)界的主流觀點認(rèn)為深圳樓價是理性而穩(wěn)健的。在剛剛結(jié)束的秋交會上，朗咸平教授表示:“廣東不是上海，深圳樓市一直比較理性。”深圳上市房企如萬科、金地都不約而同加大了在珠三角地區(qū)的投資比例。深圳金地公司總經(jīng)理黃俊燦認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)業(yè)仍處于穩(wěn)定增長期，樓價還會繼續(xù)上漲，但漲幅多少取決于當(dāng)時的市場狀況。
　　深圳戴德梁行總經(jīng)理程家龍也認(rèn)為，在未來兩三年內(nèi)，深圳樓市還會呈現(xiàn)持續(xù)溫和增長的態(tài)勢。今年，一部分房企受政策影響推遲樓盤推廣進(jìn)度，相信從第四季到明年供應(yīng)會增加。明年起城中村改造啟動之后也會增加供應(yīng)，因此特區(qū)內(nèi)房價大漲的可能性并不存在；另一方面，深圳經(jīng)濟持續(xù)走強，整個特區(qū)土地供應(yīng)有限，交通設(shè)施持續(xù)改進(jìn)，因此房價大跌的可能性也不存在。