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    昨日，深圳市地方稅務(wù)局在深圳主要媒體發(fā)布通告，決定從2005年11月1日起開(kāi)始征收土地增值稅，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的辦法征收。
    國(guó)泰君安研究員張宇向記者表示，早在今年7、8月份深圳就表示要征收土地增值稅，當(dāng)時(shí)各家券商也都作了調(diào)研和分析，應(yīng)當(dāng)說(shuō)對(duì)于年內(nèi)出臺(tái)這一政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有心理準(zhǔn)備。而從開(kāi)發(fā)商的實(shí)際反應(yīng)來(lái)看，新政策的影響也已由“肉疼”轉(zhuǎn)為“皮疼”。
    預(yù)征模式向全國(guó)看齊
    早在1993年12月，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，1995年財(cái)政部頒布實(shí)施細(xì)則。深圳市曾經(jīng)征收過(guò)土地增值稅，隨后出于吸引消費(fèi)、擴(kuò)大投資的需要而停止征收。
    對(duì)于此次恢復(fù)征收該稅種，平安證券研究員姜正培認(rèn)為，1-10月深圳市政府出讓土地同比下降50%，土地供需矛盾比較尖銳，開(kāi)征土地增值稅的主要目的就是要緩解矛盾，抑制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間，同時(shí)增加政府財(cái)政收入。他表示，深圳市地稅局選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)出臺(tái)，還與最近深圳的樓市比較“瘋”有關(guān)。今年以來(lái)內(nèi)地尤其是上海地區(qū)房?jī)r(jià)下跌，但深圳的房?jī)r(jià)上漲幅度較大，投資氣氛比較濃，與大環(huán)境不大相符。
    此次再征土地增值稅，深圳市地稅局在征收管理辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，將按兩種預(yù)征率征收土地增值稅，其中對(duì)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。
    通告表示，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。按照有關(guān)規(guī)定，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率在50%以內(nèi)、50%-100%、100%-200%及200%以上的，稅率分別為30%、40%、50%、60%；對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅。
    多數(shù)研究員指出，深圳預(yù)征土地增值稅的規(guī)定基本與內(nèi)地很多城市的做法相同。實(shí)際上，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目常常滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，確認(rèn)扣除項(xiàng)目難度很大，上海、北京、南京等城市都采取了相對(duì)變通的預(yù)繳方式，直接與當(dāng)期銷售收入掛鉤，而這種方式對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)質(zhì)影響有限。
    開(kāi)發(fā)商“心病”大消
    招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤認(rèn)為，“（開(kāi)征土地增值稅對(duì)公司）多少會(huì)有影響，只不過(guò)是長(zhǎng)期或當(dāng)期、大或小的問(wèn)題，不同的企業(yè)所受影響也會(huì)不一樣。”剛剛從外地出差回來(lái)的他隨后表示，要仔細(xì)研究一下通告內(nèi)容。公司董秘陳宇則認(rèn)為，這一征收管理方式比預(yù)想的要好很多。
    招商證券研究員余志勇8月份發(fā)表的一份研究報(bào)告認(rèn)為，開(kāi)征土地增值稅對(duì)深圳本地高檔物業(yè)以及原來(lái)通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓低成本拿地的項(xiàng)目會(huì)有抑制作用。他認(rèn)為，在深圳本地股當(dāng)中，金地所受影響較小，萬(wàn)科次之，招商地產(chǎn)和華僑城所受影響大一些。
    萬(wàn)科有關(guān)人士向記者表示，深圳開(kāi)征土地增值稅對(duì)公司的影響其實(shí)并不大，一方面國(guó)內(nèi)很多地方已開(kāi)征了此稅種，另一方面，2004年來(lái)自深圳的14億元收入僅占集團(tuán)74.6億元營(yíng)業(yè)收入的18.69%，就算未來(lái)能達(dá)到20億元，按0.5%的稅率計(jì)算，每年所增加的成本只有1000萬(wàn)元左右。
    金地集團(tuán)在深圳的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目均為普通住宅，如果按四級(jí)累進(jìn)的相關(guān)規(guī)定，有可能達(dá)不到繳交土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。該公司內(nèi)部人士告訴記者，采取先預(yù)征后清算方式對(duì)公司的影響亦不會(huì)太大。
    值得注意的是，原則上稅務(wù)部門在房地產(chǎn)實(shí)際交付之后再予以清算，多退少補(bǔ)，但對(duì)于預(yù)征后的兩步驟，很多地方最后是不了了之，原因就在于最終的清算涉及到扣除項(xiàng)目的問(wèn)題，計(jì)算相對(duì)比較復(fù)雜。
    張宇和聯(lián)合證券研究員劉湘寧亦認(rèn)為，“上有政策、下有對(duì)策”，由于扣除項(xiàng)目上涉及到多元性和調(diào)控性，開(kāi)發(fā)商很容易通過(guò)成本調(diào)控來(lái)回避征稅，在這一情況下，稅務(wù)部門也可能就以預(yù)征數(shù)額作為最終的征收數(shù)額。不過(guò)，這樣做必然會(huì)導(dǎo)致高端樓盤開(kāi)發(fā)商受益。
    難擔(dān)抑制房?jī)r(jià)重任
    深圳市地稅局規(guī)定，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，土地增值稅將予以免征。對(duì)供需矛盾較突出的深圳樓市而言，此類住宅產(chǎn)品的交易與價(jià)格將不會(huì)受到影響。
    此外稅務(wù)部門規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，居住不滿3年的要全額征收土地增值稅，居住3-5年的將減半征收土地增值稅，超過(guò)5年以上的(含5年)才可免征土地增值稅。據(jù)認(rèn)為，這在一定程度上有助于抑制深圳的投機(jī)性購(gòu)房熱潮，令樓價(jià)上漲空間受限。
    劉湘寧表示，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商可以輕易將新增成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。姜正培亦認(rèn)為，作為溫和的政策措施，開(kāi)征土地增值稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用可能不太明顯，開(kāi)發(fā)商甚至更有理由要提價(jià)。
    招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商能否將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，要看其實(shí)力、品牌以及市場(chǎng)承受能力的好壞。業(yè)內(nèi)人士表示，從目前深圳樓市走向來(lái)看，顯然在一段時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍可從容將增加的成本打入到房?jī)r(jià)當(dāng)中，開(kāi)征土地增值稅后，指望房?jī)r(jià)下跌是不太現(xiàn)實(shí)的。
    姜正培仍很擔(dān)心當(dāng)前的深圳樓市，“現(xiàn)在深圳與去年的上海很相似，出于某種考慮，地方政府現(xiàn)在只出臺(tái)溫和的政策，房?jī)r(jià)還會(huì)往上漲，一旦漲得過(guò)分了，政府遲早還是要出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。”
    帶有半官方色彩的深圳市房地產(chǎn)研究所日前已發(fā)出建議，要求提高首付比例，以遏制房?jī)r(jià)日漸高漲的趨勢(shì)。劉湘寧特意提醒，這劑“猛藥”對(duì)市場(chǎng)及個(gè)股的影響值得關(guān)注。分析認(rèn)為，政府的調(diào)控措施多少會(huì)對(duì)投資者造成一定的心理影響，比如受此因素影響，8月份深圳本地地產(chǎn)類上市公司股價(jià)曾出現(xiàn)過(guò)大幅波動(dòng)。但相對(duì)于這些地產(chǎn)公司的投資價(jià)值，姜正培認(rèn)為，“大跌之時(shí)就是買入機(jī)會(huì)。”（來(lái)源：中證網(wǎng)）