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　　一位任職于政府部門的人士告訴記者，在深圳香蜜湖片區(qū)高檔公寓“中旅國際公館”二期放盤前一天下午，一個熟人打來電話求援，希望能找關(guān)系拿到更靠前的選房排號，該樓盤預(yù)計放盤900多套房子，這位熟人當(dāng)時拿到的已是1600多號，多半沒可能選中房子。事實上，放盤當(dāng)天該樓盤的開發(fā)商最終只拿出了500多套，剩下的要作二次推盤，價格自然是要水漲船高的。
　　近幾個月深圳人但逢聚會聊天，房價總會成為主要話題，原因就是兩個字:瘋漲！
　　深圳要補漲？
　　深圳市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的前三季度深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展報告顯示，在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，深圳房地產(chǎn)市場猛漲12.18％，住宅均價達(dá)到6639.64元/㎡。
　　“這種狀況很不正常。原以為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場后，樓價會穩(wěn)中有降，但現(xiàn)在我徹底失望了。”一位購房者在深圳某論壇上貼出帖子，猛烈抨擊深圳樓市現(xiàn)狀。不過業(yè)內(nèi)人士卻不以為然，“前兩年上海等地房價大漲，深圳的房價漲了嗎？沒有。現(xiàn)在就算在補漲好了。”
　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識是市場供需不平衡，供不應(yīng)求是導(dǎo)致深圳房價快速增長的最直接原因。今年前9個月，深圳商品房銷售面積累計達(dá)到690.16萬㎡，同比增長8.36％，其中住宅銷售面積為619.45萬㎡，同比增長8.70％，仍是比較正常的增長水平。但深圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積之比率應(yīng)當(dāng)在1.3:1為正常，市場才能達(dá)到供求相對平衡，1－8月份深圳這一比率僅為0.73:1，開發(fā)商對房價的高低有著絕對話語權(quán)，從而導(dǎo)致房價上漲以及局部賣方市場的出現(xiàn)。
　　深圳市已經(jīng)連續(xù)三年停止特區(qū)內(nèi)的住宅土地供應(yīng)，這導(dǎo)致特區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量偏少，使得大量的購房者開始轉(zhuǎn)向深圳寶安、龍華、布吉片區(qū)置業(yè)，上述片區(qū)房價的提升，在很大程度上是有真實需求支撐的。但值得注意的是，受未來規(guī)劃中的城市地鐵走向的影響，特區(qū)外沿線各片區(qū)的房價明顯飆升，比如龍崗區(qū)一個樓盤在短短一年多時間里，房價從2500多元/㎡迅速漲至5000元/㎡，這種賺錢效應(yīng)亦導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場投資購房比例開始上升。
　　深圳市房地產(chǎn)市場熱點向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，有政府引導(dǎo)的因素，雖然這加速了城市化進程和特區(qū)內(nèi)外的協(xié)調(diào)發(fā)展，但在客觀上因住宅價格迅速上漲，給市場調(diào)控帶來了壓力，更間接推動了特區(qū)內(nèi)的房價持續(xù)走高，并吸引各路投資資金進入深圳房地產(chǎn)市場。
　　其實，間接推動深圳特區(qū)內(nèi)房價上漲的因素還很多。比如前一段時間資源向投資性住宅及豪宅產(chǎn)品集中，使得中低檔普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)不足。豪宅價格的上漲，實際上還起到了打開其他類型住宅產(chǎn)品價格上漲空間的作用。
　　不可忽視的“炒房”因素
　　“不可能都是真實需求。我看過幾個樓盤的推盤選籌，購房的那么多人，有些明顯是投機分子，樓價都是他們給哄抬起來的！”至今買房沒著落的秦先生提起樓市投機客就很生氣。近年來在房價快速上漲的同時，深圳租金價格漲幅一直不大，基本上表明投資性或投機性需求拉動了房價。中原地產(chǎn)有關(guān)人士亦認(rèn)為，投資比例上升導(dǎo)致房價上漲，真正有需求的人得付出很高成本才能買到住房。
　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場的投資率警戒線就在20％，從深圳市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)來看，深圳這一比例已占17％。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出現(xiàn)炒作狀況主要有幾個方面的因素:其一是深圳毗鄰香港，香港資金向來是深圳樓市價格漲跌的重要因素，在內(nèi)地部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)之際，不排除香港資金返身進入久未啟動的深圳市場“短炒”；其二是國內(nèi)“炒樓”資金甚至國際資本亦開始進入珠三角區(qū)域樓市；其三是針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控在第三季度有所緩和，導(dǎo)致新房炒作和投資風(fēng)氣有所抬頭；其四是深圳樓市長期以來固有的“二次置業(yè)”習(xí)慣影響；其五則是由于房價上漲所帶來的“賺錢效應(yīng)”刺激。
　　秦先生表示，“我一直很懷疑，開發(fā)商或者地產(chǎn)中介會不會暗中做局，哄抬樓價？”事實上，分多次推盤，逐步抬升房價的做法，一直為開發(fā)商所采用，地產(chǎn)中介參與搶房自炒的做法也算不上是秘密了，片區(qū)內(nèi)二手樓價的堅挺多少能給新房價格形成支撐，至于策劃、包裝、炒作，只能算是最基本的操作手法了。記者暗中亦了解到，靠前的選籌號其實有些是掌握在開發(fā)商或中介手中，以應(yīng)付各方面關(guān)系的需求，這或許正是普通置業(yè)者所懷疑“黑幕”的具體表現(xiàn)。
　　據(jù)認(rèn)為，上海的投機性購房占總成交量的25％－30％，導(dǎo)致此次宏觀調(diào)控對上海樓市影響非常大。相比較之下，深圳樓市現(xiàn)狀相當(dāng)危險，令人擔(dān)心。業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，深圳有可能很快就從樓市的亢奮期進入樓市的敏感期。
　　普通深圳人置業(yè)不易
　　據(jù)一項調(diào)查報告顯示，深圳目前有購房需求的購房者大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，年齡介于26－35歲之間，家庭年收入介于6－12萬元之間。
　　作為普通居民，這些意向購房者收入不算高，也沒有太多的積蓄，只能承受中檔房的價格支出，即這類住宅能滿足基本居住需求，不求很寬敞，價格當(dāng)然也不能太高了。所以，深圳普通購房者所青睞的戶型主要為2房及3房，戶型面積集中在60－100㎡，購房總價款基本在65萬元/套左右，能接受的單價在6400元/㎡左右，僅有少數(shù)能夠承受8000元/㎡或總價在80萬元以上的樓盤。
　　但目前深圳大多數(shù)樓盤價格遠(yuǎn)在其承受能力之上，凡這類購房者承受能力所及的樓盤，銷售無不火爆之極，這也給投機客帶來了機會。值得注意的是，特區(qū)外寶安區(qū)、龍崗區(qū)的樓盤檔次開始走高，房型面積亦升至150㎡、160㎡左右，住宅單價及總價拉升比較厲害，這導(dǎo)致普通置業(yè)者在看似很大的推盤量中，其實很難找到自己理想的房子。
　　目前市場普遍預(yù)期今年深圳樓市價格會上漲20％，導(dǎo)致不少深圳居民對樓市的發(fā)展前景過于樂觀，判斷認(rèn)為明年樓市還會具有比較大的升值潛力，從而導(dǎo)致了超前消費或超能力購買，這種潛在風(fēng)險給深圳樓市的健康發(fā)展帶來了隱患。
　　“深圳樓市有可能很快就進入敏感期，如何穩(wěn)定市場是當(dāng)務(wù)之急。”陳勁松認(rèn)為。據(jù)記者了解，深圳市稅務(wù)部門近期亦在開會研究收緊樓市稅收政策，如果深圳樓市仍如此火爆，此前業(yè)界一直流傳的土地增值稅很可能會緊急出臺。
　　另據(jù)了解，在連續(xù)四年“停供”之后，深圳計劃在2006年恢復(fù)特區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近幾年房地產(chǎn)市場住宅需求旺盛，深圳市前幾年確定的每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地明顯不足，是導(dǎo)致近期房地產(chǎn)住宅價格急速上漲的主要原因之一。政府增加特區(qū)內(nèi)外商品房用地的出讓，應(yīng)當(dāng)會對緩解房地產(chǎn)市場供求輕度緊張局面、抑制房價漲幅起到重要作用。